경매 입찰 참여 하기전에 사전 조사를 철저하게 하여야 된다고 하여 조사를 하고 있는 과정에서 못 보던게 있어 이렇게 글을 올립니다. 건물 부분에 환매특약이라는 부분이 있습니다. 환매 대금은 5천만원이고 환매기간은 2002년 4월7일 까지라고 나와 있습니다. 환매권자 홍길동 최초 근저당은 2003년 입니다.
괜찮을까요?
채무자가 홍길동이라는 채권자로부터 5천만원을 빌리면서 채무자 소유의 집을 홍길동에게 명의 이전을 합니다. 그리고 환매기간이 끝나는 2002년 4월 7일 뒤에 홍길동은 채무자로부터 건물을 다시 사는 계약을 맺고 이 사실을 등기하는 것을 환매특약이라고 합니다. 이렇게 되면 채무자가 건물을 마음대로 팔거나 하지 못하기 때문에 홍길동은 안심하게 되는 겁니다. 다음은 민법에 나와있는 환매특약과 관련한 내용입니다. 도움이 되셨으면 합니다.
제590조 (환매의 의의) ①매도인이 매매계약과 동시에 환매할 권리를 보류한 때에는 그 영수한 대금 및 매수인이 부담한 매매비용을 반환하고 그 목적물을 환매할 수 있다. ②전항의 환매대금에 관하여 특별한 약정이 있으면 그 약정에 의한다. ③전2항의 경우에 목적물의 과실과 대금의 이자는 특별한 약정이 없으면 이를 상계한 것으로 본다.
제591조 (환매기간) ①환매기간은 부동산은 5년, 동산은 3년을 넘지 못한다. 약정기간이 이를 넘는 때에는 부동산은 5년, 동산은 3년으로 단축한다. ②환매기간을 정한 때에는 다시 이를 연장하지 못한다. ③환매기간을 정하지 아니한 때에는 그 기간은 부동산은 5년, 동산은 3년으로한다.
제592조 (환매등기) 매매의 목적물이 부동산인 경우에 매매등기와 동시에 환매권의 보류를 등기한 때에는 제삼자에 대하여 그 효력이 있다.
제593조 (환매권의 대위행사와 매수인의 권리) 매도인의 채권자가 매도인을 대위하여 환매하고자 하는 때에는 매수인은 법원이 선정한 감정인의 평가액에서 매도인이 반환할 금액을 공제한 잔액으로 매도인의 채무를 변제하고 잉여액이 있으면 이를 매도인에게 지급하여 환매권을 소멸시킬 수 있다.
제594조 (환매의 실행) ①매도인은 기간내에 대금과 매매비용을 매수인에게 제공하지 아니하면 환매할 권리를 잃는다. ②매수인이나 전득자가 목적물에 대하여 비용을 지출한 때에는 매도인은 제203조의 규정에 의하여 이를 상환하여야 한다. 그러나 유익비에 대하여는 법원은 매도인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.
제595조 (공유지분의 환매) 공유자의 1인이 환매할 권리를 보류하고 그 지분을 매도한 후 그 목적물의 분할이나 경매가 있는 때에는 매도인은 매수인이 받은 또는 받을 부분이나 대금에 대하여 환매권을 행사할 수 있다. 그러나 매도인에게 통지하지 아니한 매수인은 그 분할이나 경매로써 매도인에게 대항하지 못한다.
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