임대차기간이 종료된후 임차인이 보증금을 반환 받지 못한 상태에서 불가피하게 이주하여야 하는 경우, 임차인에게 단독으로 임차권등기를 할 수 있도록 함으로써 임차인으로서 대항력과 최우선변제의 권리를 주는 것이기 때문에 임차권등기는 임대차기간이 종료되어야 할 수 있습니다..이는 채권의 성향을 띤다고 할 수 있습니다.
전세권등기는..
전세권을 지급하고 타인의 부동산을 일정기간 그 용도에 따라사용 ·수익한 후, 그 부동산을 반환하고 전세금의 반환을 받는 권리(민법 303조 l항).를 말합니다.. 이는 물권이 되는 것입니다.
위에서 언급한 임차권과 그리 큰 차이점은 없습니다만, 등기 설정시에는 임차권과 성격을 달리합니다. 절차부터가...전세권설정은 임대인(소유자)의 동의를 얻어 협조를 받아야지만 등기부상 등재가가능합니다..
전세권설정을 하나 전입신고에 확정일자를 받으나 효력은 같습니다.
보통 전세권설정등기를 하면 더욱더 확실하게 보호받을수 있다고 생각하시는데 사실 둘다 장단점이 있습니다. 하지만 전세권 설정등기를 하든 입주후 전입신고 하고 확정일자를 받든 우선변제권이 생기는 것은 마찬가지입니다.
민법에서의 변제순위원칙은 물권과 물권사이에는 먼저 설정된 물권이... 물권과 채권사이에는 무조건 물권이 먼저..채권들 사이에는 설정 순서에 관계없이 동일한 관계입니다.
따라서 전세권설정등기를 하면 선순위의 물권(다른 전세권이나 저당권)보다는 변제순서가 느리지만, 뒤에 설정되는 물권보다는 먼저 우선변제받을 수 있습니다.
그런데 실상 집주인들이 번거롭다는 이유로 전세권설정등기를 잘 안해주는데다. 설정등기시의 수수료문제등으로 민법상의 전세권은 잘 쓰이지 않습니다. 그래서 이런 저런 이유로 임차인 전세권설정등기를 안함으로서 임차인이 임대차계약을 할떄는 없었던 저당등의 물권설정에 의해 임차인들의 피해가 속출하자(물권과 채권이 만나면 무조건 물권먼저 변제) '주택임대차보호법'을 제정하여 이런 문제를 해소하고자 한 것입니다.
즉 종래 전세권설정등기가 집주인의 비협조, 설정등기시 전세계약이 만료하면 말소등기까지 해야하므로 번거롭고 수수료가 적지않게 드는등의 문제로 현실에서 잘 사용되지 않자, 이로인해(전세권을 설정하지 않아서) 후순위의 물권설정으로 피해를 입는 임차인이 속출함으로써, 주택임대차보호법을 제정하여 '입주'와 '전입신고', 그리고 확정일자를 받게되면 '전세권설정등기'를 한것과 마찬가지의 효력을 주게 된 것입니다.
따라서 전세권 설정등기를 하게되면 전입신고나 확정일자등을 받을 하등의 필요가 없고, 마찬가지로 입주후 전입신고와 확정일자를 받으면 전세권설정등기를 할 이유가 없는 것입니다.
그런데 전세권설정등기는 물권설정등기를 하는데 번거롭고, 수수료가 드며, 나중에 만료등기까지 해야하고, 집주인이 잘협조하지 않는 문제가 있습니다.
이에 비해 확정일자와 입주, 전입신고를 요건으로 하는 임대차보호법상의 우선변제력에 비해 안정적인데 예르들어 확정일자등의 방법으로 우선변제력을 갖춘 경우 확정일자, 입주, 전입신고등은 우선변제력의 성립요건이자 존속요건이므로, 나중에 피치못할 사정으로 주민등록지를 옮긴다던가, 확정일자받은 계약서를 분실한다던가 하는 문제가 발생하면, 우선변제력을 유지하기 힘듭니다만 전세권설정등기는 그런 제약이 없습니다.
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