지어진지 얼마 안되는 빌라가 경매에 나왔습니다. 입찰을 준비해볼까 하는데 등기부를 살펴봤더니 토지에 선순위저당권이 잡혀있고 임차인의 전입신고가 2순위 건물에 저당권이 3순위로 있습니다.
이럴경우 임차인은 건물보다는 입주일이 빠른데요, 대항력이라는 것을 갖게 되는지 아니면 토지 저당권보다 느리기 때문에 대항력이 없는 임차인이 되는지 가르쳐 주십시요.
토지와 건물을 따로 불리해서 부동산을 취급한다라고 생각을 하시면 이해하시는데 도움이 되시리라 생각합니다. 위와 같은 경우 토지와 건물을 따로 불리해서 취급하게 되는 것입니다. 예를들어 감정가가 3억일 경우 토지의 경우 1억 ,건물의 경우 2억으로 책정되었다고 본다면 ,그러고 낙찰가가 1억5천이라면 토지5천 , 건물 1억으로 나누어서 토지는 5천만에 대해서 권리를 행사할것이고, 건물은 1억으로 평가 즉 1:2 비율로 나누어 배당이 되는 것으로 사료될 수 있습니다. 그렇게 된다면 선순위 세입자는 건물에 대하여 대항력을 행사하여 건물 배당금액 1억 중 보증금을 받아 갈 수 있게 되는 것입니다. 만약 배당을 다 못 받게 된다면 낙찰자가 인수를 하게 될 것으로 사료됩니다. 정확한 정황과 자료를 분석하여 드리는 답변이 아니므로 참고용으로 활용하시기 바랍니다.
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