제가 세들어 살고 있는 집이 경매로 넘어갈 상황에 처해있습니다 아직 은행에서 경매 신청을 한건 아니지만 지상권 여부에 따라 일괄경매로 신청할수도있고 개별경매로 신청할수도 있다고 하는데 일괄경매와 개별경매에 따라 임차인 보증금을 보호받는 여부가 달라질수 있는지 두가지 경매의 차이는 무엇인지 알고 싶습니다.
아주 간단히 채무자가 여러개의 부동산을 담보로 잡히고 돈을 빌렸을때 이를 공동담보로 돈을 빌렸다고 합니다. 이때 경매를 신청하게 되면 담보목적물 모두에 경매가 진행되는데 이때 각각의 물건마다 사건번호와 각 물건번호를 부여하여 개별적으로 입찰에 붙입니다. 이것을 개별경매 또는 개별입찰이라고 합니다.
일괄경매는 같은 공동담보라 하더라도 예를 들어 토지와 그 위의 건물이 공동담보물인 경우와 같이 그 부동산의 위치, 형태, 이용관계 등을 고려하여 동일인에게 토지와 건물을 같이 매수하도록 하는 것이 고가로 매각할 수 있다고 판단되거나 개별입찰하는 것이 현저하게 가치 감소를 가져올 것이 우려되는 경우 경매신청자의 신청이나 법원의 직권으로 일괄입찰을 실시합니다.
일괄이냐 개별이냐에 따라서 세입자가 피해를 보는경우는 일반적으로 세입자들이 토지에 지상권이 설정된 이후 새로운 신축건물에 전입하여 건물에 대한여만 인정받고 토지에 대해 인정받게되지 못할경우 다소 피해를 볼수 있습니다. 임대차계약을 할때는 등기부등은 면밀히 살피고 계약 하여야 합니다. 그러나 전입일과 확정일 등을 잘받아두었고 건물에 대항력이 있으면 낙찰자가 또한 책임지게되므로 세입자가 크게 피해볼일은 없습니다. 따라서 일괄이나 개별이냐로 임차보증금이 피해보는 일은없습니다.
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