수고하세요! 경매중 궁금사항이 있어 상담드립니다. 사례) **등기부상의 권리 관계** 1)1992. 8. 7. 근저당 6500만(토지만임:a은행) 2)1997. 6. 2. 전입 임차인 홍아름1700만, 확정일자 1998. 6. 15.(임차권등기 2002. 4. 6. 계약일자:1997. 5. 22. 3)1997. 7. 4. 전입 임차인 김현분1700만, 확정일자 1998. 6. 11.(임차권등기 2001. 7. 12. 계약일자:1998. 5. 22. 4)1998. 5. 6. 소유권이전 토지,건물(공유자, 각 1/2김판돌,홍길동) 5)1998. 10. 21.근저당 담보 추가설정(건물:a은행) 6)1999. 1. 2. 가압류 1600만(공유자 : 김판돌지분전부: 오춘환) 7)2001. 3. 22. 가압류 1800만(공유자 : 김판돌지분전부: 김춘환) 8)2003. 11. 1. 임차인 김현분 강제경매개시 결정 (감정평가서는 일괄 입찰) **** 낙찰가 1억의 경우** 위 임차인 홍아른 김현분은 전소유자에게서 임차하여 점유및 주민등록 전입을 하였으나 그후 소유권이 이전된뒤(소유권 지분이 김판돌,홍길동, 각 1/2지분)새로운 소유자보다 확정일자를 늦게 받을 경우(임차인 2명 모두 소액 임차인으로 홍아른만이 배당요구를 하였음)이고 전 소유주때의 임차인(김현분) 임차권 등기후 강제경매를 한 경우 입니다.
질문1) 위 사례와 같은 경우 최 우선 저당권자(말소기준권리)가 전 소유자일때 되어 있고 소유권이 바뀌고 지분이 공유지분(각 1/2)일때 소유권 이전후 한쪽지분의 가압류및 저당권이 추가로 있을때 배당은 어떻케 이루워 지는지요? 질문2) 위 홍아름,김현분은 전입일은 형소유자 보다 앞서고 확정일자가 늦은경우 최우선 배당금을 제외한 금액을 낙찰자에게 청구항수 있는 대항력이 있는지요? 또한 위 임차인 긴현분의 강제경매개시로 위 전소유주시의 저당권및 현소유자때의 저당권 낙찰대금으로 배당되어 저당권이 멸은 되는지요? 질문3) 위 임차인이 전입일이 전 소유자가 아닌 현 소유자때의 전입일일때 강제경매로 위 저당권이 소멸되는지요? 질문4) 위 공유자 김판돌및 홍길동의 배당은?
위 등기부 내역 입니다. 질문1) 전소유자 오춘환의 세입자 홍창식이 강제경매한 경우(확정일자는 소유권이전후 받음) 입니다. 전 소유자의 세입자 홍창식으로 인하여 강제경매후 낙찰되었을시 1번의 근저당 권자인 a은행의 저당액 5000만원은 낙찰금액으로 배당하는지 아니면 낙찰자가 인수 해야 하는지요? 질문2) 위2)의 소유권 이전시 지분이 갑을동 을이동 각1/2지분인대 을이동이는 소유권 이전시 위 a)은행의 채무를 면책인수후에는 채무사실이 없는대 전 세입자가 강제 경매개시후 지분에 대한 배당은 어떻게 되는지요? 위 1순위 저당권의 a은행의 저당금액을 공제한후 배당받는건지요? 질문3) 다가구 주택의 임차인의 경우 건물만 임차권이 등기되어 있는디 토지와 같이 경매를 붙일수 있는지요? 질문4) 위등기권리상 3함,4항의 a은행및,오인환은 소유권 이전후 갑을동 지분만 저당및 가압류 했는디 배당은 어떻케 하는지요?
질문1) 위 사례와 같은 경우 최 우선 저당권자(말소기준권리)가 전 소유자일때 되어 있고 소유권이 바뀌고 지분이 공유지분(각 1/2)일때 소유권 이전후 한쪽지분의 가압류및 저당권이 추가로 있을때 배당은 어떻케 이루워 지는지요? >>>>일반적인 배당이 이루어지는 방식으로 배당이 이루어질 것으로 사려됩니다. 질문2) 위 홍아름,김현분은 전입일은 형소유자 보다 앞서고 확정일자가 늦은경우 최우선 배당금을 제외한 금액을 낙찰자에게 청구항수 있는 대항력이 있는지요? >>>>전입일자가 우선 한다면 대항력은 있을 수 있습니다. 또한 위 임차인 긴현분의 강제경매개시로 위 전소유주시의 저당권및 현소유자때의 저당권 낙찰대금으로 배당되어 저당권이 멸은 되는지요? >>>>낙찰 이후 소유권이전이 되면서 말소 기준 권이 이하의 모든 권리는 소멸이 됩니다. 질문3) 위 임차인이 전입일이 전 소유자가 아닌 현 소유자때의 전입일일때 강제경매로 위 저당권이 소멸되는지요? >>>>등기 내용을 확인 해볼 필요가 있습니다. 토지가 별도 등기 일 경우에는 말소되지 않고 낙찰자가 인수를 하게 될 수도 있습니다. 질문4) 위 공유자 김판돌및 홍길동의 배당은? >>>소유자에게는 배당이 나가지 않을 것으로 사려됩니다.
질문1) > 전소유자 오춘환의 세입자 홍창식이 강제경매한 경우(확정일자는 소유권이전후 받음) 입니다. > 전 소유자의 세입자 홍창식으로 인하여 강제경매후 낙찰되었을시 1번의 근저당 권자인 a은행의 저당액 5000만원은 낙찰금액으로 배당하는지 아니면 낙찰자가 인수 해야 하는지요? > a은행의 근저당권은 말소 기준권리가 됩니다. 질문2) > 위2)의 소유권 이전시 지분이 갑을동 을이동 각1/2지분인대 을이동이는 소유권 이전시 위 a)은행의 채무를 면책인수후에는 채무사실이 없는대 전 세입자가 강제 경매개시후 지분에 대한 배당은 어떻게 되는지요? > 위 1순위 저당권의 a은행의 저당금액을 공제한후 배당받는건지요? > 세입자의 배당 순위는 a은행의 저당권 이후 2순위가 될 것으로 사려됩니다. 질문3) > 다가구 주택의 임차인의 경우 건물만 임차권이 등기되어 있는디 토지와 같이 경매를 붙일수 있는지요? > 토지가 별도 등기 되어 있지 않은 경우에는 같이 진행이 될 수 있을 것으로 사려됩니다.
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