토지에 먼저 근저당 설정을 한뒤 건물을 신축한 다가구 주택 입니다. ***토지소유자와 건물소유자는 동일인임*** ***토지의 등기부 순위를 보면, 1)1992. 9. 2.(조흥은행 근저당 설정) 2)1999. 2. 2.(가압류:김한일) 3)2001. 3. 2.(가압류:김문환) 4)2003. 11. 5.임차권자 채은옥 강제경매개시 결정)(주택임차권등기:2001. 7. 5. ) ***건물의 등기부를 보면, 1)1997. 7. 9. 임차인 채은옥 전입 확정일자1998. 6. 15.(임차권자 채은옥 강제경매개시 결정) 2)1998. 10 25( 위 토지상의 조흥은행 추가 근저당 설정) 3)1999. 2. 2.(가압류:김한일) 4)2001. 3. 2.(가압류:김문환) ---현 토지,건물일괄 입찰--
상담1) 위 경우를 보면 토지등기부 우선순위는 1순위 근저당권자인 조흥은행이 말소기준이고, 건물의 등기부상의 말소기준권리도 조흥은행이 되지만 임차인 채은옥이 건물에는 선순위로 전입및 확정일자를 받았는대요... a)위 채은옥이 건물의 전입및 확정일자가 근저당권자보다 빠른대 우선순위에 해당되 배당을 받을수 있는지요? b)배당을 받지 못하면 낙찰자에게 임차보증금을 받을수 있는지요? c)위 사항에서 말소되지 않는 권리는 있는지요?
상담2) 위 토지의 등기부상에는 1순위 근저당권자의 근저당일이 1992년도이어서 당시 최우선 소액 임대 변제금이 1500만중 500만원으로 하고 있는대요.. a)위 임차인 채은옥의 건물의 등기부를 기준으로 하면 위 근저당권자(추기근저당권자:조흥은행)의 건물 등기일이 1998년인대 당시 최우선 소액 임차인 변제금이 2000만원으로 800만원인대 위 임차인의 소액임대차보호 기준일은 토지상 기준인 1992년인지, 아니면 건물상의 기준인1998년을 기준으로 하는지요?
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