채무자의 토지를 담보로 근저당을 설정하고 돈을 빌려주었는데 상환이 안되고 있어 경매를 고민중에 있습니다. 그런데 토지가 싸게 낙찰되면 저는 채권회수가 어려워질수있어서 경매가격이 싸게 낙찰되면 취하하던가 아님 채무자의 다른 부동산을 경매 대상에 넣거나 대신해서 진행할수도 있을까요?
근저당권은 해담보물에 설정된 한정근담보로 기타 다른 부동산 동산등을 추가 압류 및 경매신청을 할수가 없습니다. 근저당권으로 경매가 진행되는것을 임의경매라고 합니다.
임의경매사건의경우 최고가매수신고인이나 매수인의 동의없이 채권자가 채무자로부터 변제받고 근저당권을 말소하지 않은 상태(말소에 시간에 소요되기 때문)에서 경매취하서를 먼저 경매계에 제출하는 경우가 있습니다.(민사집행법 제266조제1항제4호).
이 경우에 경매취하는 민사집행법 제93조 제2항에 따라 효력이 없으므로 대금납부기한을 정하고 매수인이 잔금을 납부한다면 채무자에게는 채무는 이행하였으나 소유권을 상실하는 어이없는 상황이 발생합니다.
따라서 임의경매사건에서 최고가매수신고인이나 매수인이 존재하는 경우에 임의경매를 취하하는 경우에는 임의경매신청한 채권자의 저당권을 말소한 등기부등본을 제출하여 경매정지후 경매취소하도록 하는 것이 필요합니다.(민사집행법 제266조제1항제1호).
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