소액임차인의 최우선변제와 관련하여 너무 많은 혼동이 있어 질문드립니다. 질문1)소액임차인에 대한 최우선변제해당여부는 어떤곳에선 근저당설정일만을 기준으로 근저당설정일 당시의 주택임대차보호법의 최우선변제요건을 기준으로 삼고 있으며 또 어떤책에선 근저당뿐만이 아니고 (근)저당, 담보가등기, 전세권,확정일자부 임차인의 확정일까지도 기준일로 삼고 있습니다.또한 후자의 경우 위 권리들이 없고 그외 기타권리만 있으면 현행임대차보호법을 기준으로 소액임차인의 최우선변제해당여부를 판단하고 있는데 어떤것이 맞는지요?
질문2) 위의 경우들은 임차인보다 선순위에 상기 권리들이 있을때인데 만약 경매기입등기 이전에 대항요건만 갖추고 있는 임차인위에 아무런 권리가 없을때는 무엇을 기준으로 하여 소액임차인에 대한 최우선변제금액을 판단하나요?
질문3)확정일자도 있으면 상기 후자에서 열거한 확정일자부임차인인 자신의 일자를 기준으로 소액여부를 판단하나요? 실전경험을 토대로 상세한 설명 부탁드립니다. 감사합니다.
질문1 : 소액임차보증금은 최초근저당을 기준으로하며 전세권, 가압류등 타권리는 말소기준권리로써의 기준역할을 합니다. 질문2 : 최우선변제는 주텍임대차보호법에 나와있는데로 최초근저당 날짜를 기준으로 합니다. 질문3 : 확정일자는 전체 배당을 받기위한 요건일뿐 소액임차 보증금을 받는기준일은 아닙니다. 단지 확정일자가 있는경우 후순위라 할지라도 배당요구시 최우선변제는 받으실수가 있습니다.
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