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	hkauction	2003-08-30

	Re : 우선변제권과 대항력

수고많으십니다. -- 현황 -- 1.주택임차권설정 (설정 03,2.6,확정00.12) 2.소액임차인(00.4) 3.본인 임차인(02.5) 4. 소액임차인(02.8) 5.근저당(02.10) 6.근저당(02.11) 7.임차인(03.4) 8.가압류(03.5) 9.강동구청교부세 -- 질문 -- 1.상기내용에의해서 본인임차권은 대항력과 우선변제권을 동시에확보하고 있는지 확인하고 싶읍니다? 2.대항력과우선변제권을 동시에 보유하고 있다면 A.우선변제권을 사용하여 배당요구를 하여, 보증금전액을 변제받지못할경우 잔여보증금을 어떻게변제받을 것인지 여부? B.경맥관련책에서는 경락후 배당금을 수령시 명도 확인서를 받아야 배당금을 수령할 수 있다고 그러는데,명도확인서를 받으면 잔여보증금을 변제받지 못한 상태에서 집을 비워줘야 하고,배당금을 수령치않으면 공탁하여 매년25%씩 낙찰자에게 돌아간다고 하는데 잔여보증금을 받을수 있는 방법은? C.대항력을 사용할경우 보증금 전액을 어떻게 전액 변제 받을것인지 여부? 그 법적근거는? 3.중복됩니다만 어떤책에서는 배당요구룰 하면 배당받지 못한 보증금을 변제 받을수없다고 그러고 즉 대항력은 포기 해야 된다고하고,어떤책에서는 낙찰인에게 대항력을 행사하여 동시이행항변권을 주장하여 잔여 보증금을 받을수 있다고 하는데 어느것이 맞는지요? 본건은 본인이 다가구 주택에 살고 있고 낙찰가에서 보증금을 전액 변제 받지못할가능성이 있어서 어는것을 선택해야 하는지 확신이 가질않습니다. 보다 정확한 답변 기다리겠슴니다 감사합니다

먼저 임차권자의 전입일이 나와있지가 않습니다. 전입일이 최초근저당권자보다 빠르다면 대항력과 우선변제권이 있습니다. 둘쨰로 우선변제 받지못한 보증금은 낙찰자에게 대항력이 있는관계로 인수가 됩니다. 세째로 배당금도 수령하실수있으며 낙찰자에게 대항력도 행사하실수 있습니다. 잘못알고 있는것이 많으신것 같습니다. 업무시간에 전화를 주시면 친절히 상담하여드리도록 하겠습니다. 저희 한국경매를 이용해주셔서 감사합니다.

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