3. 가압류 및 저당권 - 가압류 2002.8.9-2002.12.30까지 7건 6,500만원 2003.6.12-2003.9.5까지 2건 8,000만원 - 저당권 2001.2.2 근저당권설정(주택은행) 10,790만원 2002.3.11 은행 합병으로 인하여 국민은행으로 채권자 변경 2002.3.11 채권최고액 변경 10,790만원에서 5,590만원으로 축소
질문1) 주택임대차보호법 8조 1항에보면 "경매신청의 등기전에 3조1항의 요건을 갖추어야 하고, 3조1항에 보면 주택인도와 주민등록을 마쳐야 그 익일로 부터 대항력이 발생 한다고 되어 있습니다. - "경매신청의 등기전"이란 기준이 등기부상 접수일(5.1) 인지 아님 등기원인 일자(4.28)인지 여부? - 접수일이면 대항력의 발생일자와 동일인데 이경우 대항력이 성립되는지? - 결론은 대항력과 우선변제권이 있는지 여부?
질문2) 전입신고전 가압류(7건 6,500만원) 및 전입후 가압류(2건 8,000만원)가 경락후 배당시 미치는 영향(배당방법 및 우선순위 등)은? - 대항력이 있을때와 없을때?
질문3) 대항력이 있어 일정액(1,600만원)을 배당 받았다면 잔여보증금 400만원을 낙찰자에게 청구할 권리가 있는지와 방법은? - 권리가 있다면 낙찰자가 잔여보증금을 지급할때까지 주택을 점유할 수 있는지?
조속한 답변 부탁드리며 귀사의 무궁한 발전을 빕니다.
원칙상 컨설팅의뢰를 하셔야 답변을 드릴수가 있습니다. 하지만 자세히 세부 사항을 질문하신 관계로 답변을 드리겠으나 현장조사및 공부분석을 한것이 아니므로 100%신뢰를 하지않으시기를 바랍니다. 먼저 경매개시결정 이전에 들어온 임차인이라고 대항력이 있는것이 아니라 단순한 임차인으로 인정받는것에 불과합니다. 따라서 본물건의 임차인은 임차인의 지위만 인정되나 판단은 법원에서 하게됩니다. 둘째로 전입신고전 가압류가있다는 얘기는 대항력이없고 소멸되는권리를 의미합니다. 이는 가압류가 말소기준권리이므로 가압류보다 앞서는 권리가없다면 다 소멸되는것을 의미합니다. 마지막으로 순서대로 배당받은후 낙찰자에게 대항할 대항력은 없습니다. 알고계신것이 많이 틀리신것같습니다. 단순하게 현행법의 배당표대로 배당을 나가지는 않사오니 입찰시 많은 주의를 하시기바랍니다. 저희 한국경매를 이용해주셔서 감사합니다.
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