최초 근저당권 2001/10/24(위 세입자 외 최초의 권리이며, 이후 가등기 근저당 등이 있음)
위와 같은 상황에서 세입자가 배당신청요구를 한것으로 보이는데, 배당에서 우선변제금 1600만원을 배당받고 배당받지 못한 700만원은 경락자가 인수하여야 하는 것으로 알고 있습니다.
대항요건을 갖춘 세입자가 배당요구신청을 한 경우 무조건 배당을 받고(최우선배당금 1600만원 및 배당받지 못한 금액은 700만원은 경락인이 인수하여 지급하는 경우) 주택을 명도해줘야 하는 것인지요? 즉, 경락인이 나가라고 하면 나가야 하는것인지요?( 본건의 경우 실례를 들면 700만원만 인수하는 것으로 이해하고 인수한 700만원을 경락인이 세입자에게 지급하는 경우 그 시점에서 세입자는 경매물건을 명도해야하는지 아니면 세입자의 의사에 따라 집을 비워줘도 되고, 안비워줘도 되는지)
전입일자와 조사서상 전입일자가 다른데 이런 경우 어느 전입일자를 실제 전입일자로 보고 권리분석을 해야 하는지요?(조사서상 전입일자인 경우 최우선변제만 받고 나머지 배당받지 못한 금액은 소멸하는 것으로 보입니다.)
본 건 경매물건의 경우 경락자가 인수하는 금액은 700만원만 생각하고 경매에 참가하면 별 문제가 없을 것으로 보이는지요?(세입자 외 모두 소멸하는 권리라고 판단하는 경우)
그리고 아파트 경매에 참가하는 경우 초보자로서 특히 유의해야 할 사항은?(제가 알기로는 전입세대 조사, 체납 관리비확인 정도)
좋은하루 되세요..(꼭 답변 부탁드릴게요^^)
- 관련해석 및 판례
주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 모두 가진 경우의 법률관계
Q.저는 전세보증금 3,000만원에 갑 소유의 주택을 임차하여 입주와 동시에 전입신고를 하고 거주하던 중 임차주택에 대하여 4,000만원의 근저당권이 설정되더니 급기야는 저당권자가 경매를 신청하기에 이르렀습니다. 저는 확정일자를 받지 않아 소액임차인으로서 1,200만원의 변제를 받았을 뿐인데 경락인이 저에게 집을 비워줄 것을 요구하고 있습니다. 경락인에게 대항할 수 있는지요.
A.대항할 수 있습니다. 주택임대차보호법에서 대항력과 우선변제권을 모두 인정한 취지는 보증금을 반환받을 수 있도록 보장하기 위한 것이며, 두가지 권리를 모두 갖고 있는 사람이 우선변제권을 먼저 행사하고 보증금을 모두 변제받지 못한 경우 대항력을 유지하도록 하더라도 경매절차의 안정성이나 이해관계인의 예측가능성을 크게 해한다고 보기 어렵기 때문입니다. 그 결과, 경매절차에서 우선변제권을 행사하여 배당요구를 하였으나 보증금을 전액 돌려받지 못한 임차인이 대항력을 갖추고 있는 경우에는 나머지 보증금의 잔액을 돌려받을 때까지는 임대차관계가 지속되는 것으로 보아야 하고, 결국 대항력 있는 임차인은 경락인으로부터 나머지 보증금을 돌려받을 때까지 집을 비워주지 않아도 되는 것입니다. 다만, 그 임차권은 나머지 보증금의 한도 내에서 유효한 것이기 때문에 귀하의 경우 변제받은 1,200만원에 상당하는 임료를 지불하여야 할 가능성이 있습니다(대법원 1998. 7. 10. 선고 98다15445 판결 참조).
정확한 현황 조사가 이루어지고 난 후에 자세한 답변을 드릴 수 있는 사안이라 할 수 있겠습니다. 다만, 대항력이 있는 임차인의 경우 배당 신청을 하였다면 배당 받고 이사를 가겠다는 의사로 받아 들여 질 수 있으며 낙찰자는 이에 맞추어 받지 못한 나머지 보증금을 임차인에게 주어야 합니다. 임차인 역시 보증금을 전부 돌려받게 된다면 이사를 가야만 합니다.
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