상가의 권리 분석입니다.(광역시) 항상 상담실을 통하여 사무장님의 답변으로 부터 많은 것을 배우고 있습니다. 감사합니다. A: 5000/월30만 전입(9810.02) 사업자 등록(99.11.04) 확정일자(03.06.16) 배당신청없음 B: 1000만/월40만 사업자 등록(01.10.25) 배당신청(05.03.11) 확정일자 없음 C: 말소기준권리: 최초 근저당 설정일-2003.02.24(4억 9000천만) D: 2500만/없음 사업자등록(03.3.25) E: 4000만/20만 전입(03.7.10) 사업자 등록(03.09.23) F: 2000만/10만 전입(03.7.10) 사업자 등록(03.06.20) 확정일자(05.04.14) 배당신청 (05.04.14) G: 2500/60만 등록(04.08.20) 배당신청(05.01.19) 질문 1) 최소 저당이 2002년 11월 1일 이후에 설정되어 상가임대차 보호법이 적용되는 경우가 맞는지요? 질문 2) A경우 선순위 이기 때문에 낙찰자가 모두 인수를 하여야 합니까? 질문 3) B경우 선순위 이기는 하나 확정일자가 없어 인수하지 않아도 되는 것이 맞는지요? 질문 4) D,E,F,G의 경우 등록일과 확정일자가 말소기준권리보다 늦어 D만(환산보증금 한도 3000만이하지역) 소액우선배당을 받고 말소 나머지는 배당없이 말소되고 인수를 하지 않는 것이 맞는지요? 너무 많은 질문을 드려 죄송합니다.
최초 근저당이 2002년 11월 1일 이후이므로 상가임대차 보호법이 적용이 되겠습니다. 그러므로 배당신청을 하지 않은 선순위 임차인 A는 인수가 될 가능성이 있으며, 전입일자도 확정일자도 없는 임차인B는 아무런 권리도 없을 것으로 사려됩니다. 후순위 임차인은 대항력이 없으므로 인수를 할 것은 없을 것으로 사려됩니다. 이는 정확한 현황 분석이 이루어지고 난 후의 답변이 아니므로 참고용으로 활용을 하시기 바랍니다.
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