"미국의 부동산 가격 하락이 글로벌 추세라고 생각하면 오산이다. 미국을 제외한 국가들의 주택시장은 반대로 과열되고 있기 때문이다". 영국 주간지인 이코노미스트 최신호는 미국의 부동산 시장 둔화 소식으로 전 세계 부동산 가격도 동반 하락할 것이라는 기대가 있지만 자세히 들여다보면 그렇지 않다고 지적했다.
◇ 미국 주택시장 약세는 현실화
최근 미국 연방주택기업감독청(OFHEO)이 발표한 자료에 따르면 지난 2분기 주택 평균가격은 전분기 대비 1.2% 오르는데 그쳐 지난 1999년 이래 가장 적은 상승폭을 나타냈다. 그렇다 하더라도 미국의 주택 평균가격은 전년보다 10.1% 높은 상태다.
미 부동산중개인협회(NAR)가 집계한 발표는 조금 다르다. 지난 7월 주택 가격은 전년비 0.9% 상승하는데 그친 것으로 나타났다.
잡지는 OFHEO가 집계한 결과가 NAR보다 더 정확하다고 평가했다.
OFHEO는 한 주택이 구매된 이후 다시 매물로 나오더라도 이 주택에 대한 가격 추이를 지속적으로 지수에 반영하기 때문이다. NAR과 달리 같은 주택이 재차 매입될 때 가격이 낮아지더라도 이 변화로 인해 통계가 왜곡되지 않는다.
3분기 미국의 주택가격은 전분기보다 훨씬 떨어질 수도 있을 것으로 전망됐다. 또 주택 재고 증가 역시 주택가격 하락에 큰 부담이 될 것이라는 지적도 있다.
내년 시카고 상업거래소(CME)에서 거래되는 주택 선물 가격은 올해보다 5% 하락할 것으로 전문가들이 관측했다. 미국 부동산 시장의 앞날이 결코 밝지는 않다는 얘기다.
◇ 미국만 벗어나면 상황은 달라
하지만 미국 밖으로 눈을 돌려보면 상황은 전혀 달라진다. 잡지가 20개국을 대상으로 조사한 바에 따르면 상당수 시장의 주택 가격은 전년보다 훨씬 빠른 속도로 상승하고 있다.
스페인과 홍콩, 남아프리카는 둔화 양상이 관측됐지만 나머지 17개국 중 10개 국가의 주택가격 상승률은 두 자릿수에 달하는 것으로 조사됐다.
유로존에서 특히 악명높은 덴마크와 벨기에, 아일랜드, 프랑스, 스웨덴은 주택 가격이 하늘 높은 줄 모르고 치솟고 있고, 독일 주택 시장 역시 지난 10년간의 겨울잠을 깨고 기지개를 켜고 있다.
일부 전문가들은 영국과 호주가 '광산의 카나리아'와 같은 역할을 한다고 말하고 있다. 미국 주택시장의 미래를 가늠할 수 있는 선행지표 역할을 한다는 뜻이다. 이 두 국가의 연간 주택가격 상승률은 지난 2003년 20%에서 지난해 여름 '제로'로 떨어졌다.
◇ 그러나 아직 확신하기는 이르다
그런데 이 카나리아가 다시 울기 시작했다. 비록 원자재 가격 상승에 힘입은 부분이 적지는 않지만 호주의 주택 평균 가격은 올해 한 해 동안 전년비 6.4% 올랐고, 영국도 6.6% 상승했다.
양국의 소비 지출도 올해 빠르게 감소했지만 아직 침체라고 할 단계는 아닌 것으로 진단됐다.
잡지는 영국과 호주의 주택 가격이 다시 강세 추세를 타기 시작했다고 판단될 경우 미국의 주택시장과 경기에도 분명 변화가 있을 것을 감지해야 한다고 말했다.
그러나 미국 시장은 기본적으로 호주나 영국과 매우 다른 특성을 가지고 있다는 점 역시 간과해서는 안된다고 잡지가 지적했다.
주택 붐이 경제성장에서 차지하는 비중이 미국이 다른 시장보다 훨씬 크다는 것이다. 영국의 주택 가격이 평탄화됐을때 저축률은 가파르게 떨어졌지만 소비 지출이 받은 타격은 미국보다 적었다.
호주 역시 주택 시장 둔화로 건설과 소비 지출이 둔화됐지만 이는 원자재 붐과 대중(對中) 수출 증가로 곧 메워졌다.
미국은 다르다. 주택 시장이 둔화되면서 저축률은 급감하고 있고, 소비 지출 역시 급락세를 나타내고 있다. 미국에서 주택 가격 상승 둔화는 영국이나 호주보다 훨씬 고통스러운 결과를 경제 전반에 걸쳐 가져올 수 있다는 뜻이다.
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