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	부동산재테크	2007-01-30

	다세대 · 다가구 구할때 `주의`

전셋값이 만만치않게 오르면서 아파트 전세 구하기가 힘들어지자 다가구·다세대주택 전세를 구하는 서민들이 크게 늘었다. 다가구·다세대 주택을 구입하거나 전세로 들어가는 경우 아파트 거래보다 신경 쓸 것이 많다. 우선 확정일자와 전세권 설정등기 등 세부 사항을 점검하지 않으면 나중에 큰 낭패를 볼 수 있다는 게 전문가들의 조언이다. 또 다가구 주택을 전세로 얻을 경우 전셋값 합계가 시세의 70~80%를 넘으면 피하는 것이 좋다. 등기부등본을 미리 확인해보고 가등기,가처분이 설정된 집은 피해야한다. 임대차 계약 직후 동사무소나 구청,등기소에서 계약서에 확정일자를 받거나 전세권을 설정하는 것도 중요하다. 전세계약기간이 끝났는데도 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우가 있다. 확정일자를 받아둔 임차인은 임차보증금 반환청구 소송을 통해 승소판결을 받은 후 그 확정판결문을 갖고 강제집행을 신청할 수 있다. 전세권 설정등기를 완료한 전세권자는 민사소송법의 담보권 실행 등을 위한 경매 규정에 근거하여 판결 절차없이도 직접 경매신청이 가능하다. 배당에 있어서도 확정일자만 갖춘 경우는 경매절차에서 별도의 배당요구를 해야 하지만,전세권 설정등기를 한 경우는 별도의 배당요구 없이 순위에 의해 배당을 받을 수 있다. 다가구 다세대 주택을 매입할 때도 주의가 필요하다. 우선 대출이 낀 집을 살 때에는 대출금 명의 변경을 확실히 해야 한다. 매수자가 인수받은 대출금을 모두 갚더라도 근저당이 포괄저당권인 경우 매도자가 다른 채무를 모두 갚기 전에는 근저당권이 말소되지 않는다. 매도자가 다른 채무를 연체할 경우 아파트가 경매로 넘어갈 수도 있다. 이 때 채권자인 은행의 동의 아래 채무자 명의 변경을 해야 한다.

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