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재테크 교실 |
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2004-04-19 |
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상가ㆍ상가주택 절세비법 |
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아파트 등 주택에 대한 각종 규제 강화로 상가로도 여유 자금이 움직이고 있다. 상가를 구입하는 목적은 시세차익목적과 임대목적이 있다.
시세차익목적의 투자는 부가가치세와 양도소득세, 임대목적의 투자는 부가가치세와 양도소득세외에 부동산임대소득에 대한 종합소득세에 관심을 기울여야 한다.
①일반상가 절세 요령
▶부가가치세
먼저 부가가치세부터 살펴보자.
부가가치세는 최종 소비자가 부담하도록 되어 있다. 상가에 있어서 최종 소비자는 개인이 된다. 개인이 아닌 사업자인 경우 부가가치세를 부담하지 않을 수 있다.
다만, 부가가치세법상 사업자는 간이과세자와 일반과세자가 있는데 일반과세자만 이러한 혜택을 받을 수 있다. 구체적으로 일반과세자가 부가가치세를 어떻게 부담하지 않을 수 있을까?
취득단계, 보유단계, 처분단계의 순서로 가면서 살펴보는 것이 이해하기 편할 것이다.
분양받은 상가나 완성되어 있는 상가를 취득하는 경우 분양금액이나 매매금액에는 건물에 대한 부가가치세가 포함되어 거래된다.
매수자가 부가가치세를 포함하여 매매대금을 지불하였으므로 부가가치세를 부담하는 것처럼 보이지만 이 부가가치세는 일반과세자로 등록하여 세무서로부터 전액 되돌려 받을 수 있으므로 일반과세자가 부담하는 취득단계의 부가가치세는 없다.
물론, 이러한 혜택을 받기 위해서는 분양받은 상가는 분양계약일로부터 20일, 완성된 상가를 취득하는 경우에는 보통 취득일로부터 20일이내에 사업자등록을 해야한다.
보유단계에서 상가를 임대하면 임대료에 대한 부가가치세를 내야한다. 하지만, 일반과세자는 임대차계약서에서 부가가치세 별도라는 조건을 달아 임차인에게 부가가치세를 받아서 내면 되므로 사실상 부가가치세를 내기는 하지만 임차인이 전부 부담하는 형태가 된다. 임차인에게 받아서 낸 부가가치세는 임대인의 수입에서도 제외된다.
처분단계에서 가장 오해하는 부분은 일반과세자가 취득단계에서 세무서로부터 되돌려 받은 부가가치세를 10년 이내에 매도하는 경우 무조건 다시 세무서에 되돌려 주어야 한다고 알고 있다는 것이다.
하지만, 일반과세자는 매수자가 사업자등록을 일반과세자로 하는 경우와 그 이외의 경우 모두 부가가치세를 매수인에게 다 떠넘기고 빠져나갈 수 있다.
매수인이 일반과세자로 등록하는 경우에는 사업의 포괄양도양수계약서를 작성하면 부가가치세를 되돌려 받은 것은 그대로 인정받고 매도시 건물분에 대해 내야할 부가가치세도 납부하지 않고 빠져나갈 수 있다.
매수인이 간이과세나 개인인 경우에는 매매계약서에 부가가치세 별도라는 조건을 달아 매수인에게서 받아서 내면 된다.
물론 이 경우도 취득단계에서 되돌려 받은 부가가치세는 그대로 인정된다. 그러면 일반과세자가 되돌려 받은 부가가치세를 다시 고스란히 세무서에 납부해야되는 때는 언제일까?
이런 매도 행위를 하기 전에 임차인을 내보내고 부동산임대업을 폐업하는 경우이다. 물론, 6개월마다 5%씩을 제해주므로 10년이후에 폐업하는 경우는 추징문제가 발생하는 않는다.
다만, 일반과세자로 등록한 경우라도 10년 이내에 간이과세자로 전환되는 경우에는 부가가치세 추징문제가 발생하므로 간이과세자로 전환되지 않도록 신경을 써야한다.
▶임대소득에 대한 종합소득세
개인에 대한 소득세는 여러 소득을 합산하여 과세하도록 되어 있다. 합산하는 소득이 많으면 더 높은 세율이 적용되는 누진세율(9% ～36%)구조로 되어 있으므로 임대소득외에 합산할 소득이 많다면 소득이 적은 사람에게 상가임대소득이 귀속되도록 미리 조치하는 것이 절세의 방법이 된다. 상가임대소득을 분산하는 대상은 보통 배우자가 된다.
왜 하필 배우자인가? 그것은 명의를 이전할 경우 증여세가 발생할 수 있는데 배우자의 경우 공제금액 3억원이므로 자금출처조사 대상이 되더라도 증여세를 내지 않고 움직일 수 있는 경우가 많기 때문이다.
다만, 배우자에게 명의를 이전할 경우 상가를 취득하기전이냐 아니면 취득한 상가를 이전하는 것이냐에 따라 주의할 점이 있다.
상가를 취득하기전이라면 3억원 이하의 상가를 구입하는 경우와 3억원을 초과하는 상가를 구입하는 경우에 따라 어느 사람으로 상가명의를 할 것인가를 검토해야한다.
3억원 이하의 상가는 증여세가 발생하지 않으므로 단독명의로 해도 되나, 3억원을 초과하는 경우에는 증여세 문제가 발생하므로 증여세 없이 처리하기 위해 공동명의로 할 것인가 아니면 증여세를 부담하더라도 단독명의로 할 것인가를 결정해야 한다.
공동명의로 하는 경우 공동지분의 크기는 소득이 적은 배우자가 약간 더 크도록 해야한다는 것을 주의해야한다.
왜냐하면, 상가를 공동으로 임대하는 경우 지분이 큰 사람에게 모든 상가임대소득을 합산하여 세금을 내야하기 때문에 지분을 잘 못 설정하면 절세효과가 발생하지 않을 수도 있기 때문이다.
상가를 이미 취득한 경우라면 이전하는데 취득세 등의 비용이 들므로 더 주의해야 한다. 기본적으로 3억원이하의 상가라 하더라도 증여세는 없지만 취득세 등의 이전비용이 들어간다.
따라서 1년에 소득세가 얼마나 줄어드는지, 이전비용을 상쇄할 수 있는 기간이후까지 보유할 의사가 있는지 등에 대해 충분히 생각해보고 최종적인 의사결정을 해야한다.
배우자공제 3억원을 초과하는 부동산이라면 증여세 없이 처리하기 위해 공동명의로 할 것인가 아니면 증여세를 부담하더라도 단독명의로 할 것인가를 결정해야 한다.
결론적으로 상가를 누구 명의로 할 것인가는 취득하기전에 하는 것이 좋으며 상가를 취득한 후라면 이전에 들어간 비용을 충당하고도 남는 절세효과를 볼 수 있는가를 점검하고 이전여부를 검토해야할 것이다.
▶양도소득세
상가는 양도세에 있어 기존과 달라진 것이 별로 없다. 1년 미만 보유는 실거래가, 1년 이상 보유는 기준시가와 실거래가 중 세금이 적은 방법으로 선택하여 신고하면 된다.
다만, 1년 이상 보유한 상가라도 토지 투기지역으로 지정된 후에는 기준시가 신고를 할 수 없고 반드시 실거래가 신고를 해야한다.
따라서, 기준시가로 계산하면 세금이 적게 나오지만 실거래가로 계산하면 세금이 많이 나오는 사람들은 토지투기지역 지정에 관심을 기울여야한다. 토지투기지역지정시 또 하나 신경써야 할 부분은 최고 15%의 탄력세율의 적용여부이다.
토지투기지역으로 지정여부는 언론매체를 통하여 그 시행일자와 해당지역을 미리 알 수 있으므로 만약 자신이 소유하고 있는 상가의 소재지가 투기지역으로 지정될 것으로 예상되면 지정일 이전에 매도하는 것도 하나의 절세라 할 수 있다.
기준시가 세금계산시 6월말일은 세금에 영향을 줄 수 있는 중요한 시기가 된다. 개별공시지가가 변동되기 때문이다. 올해 초에 표준지 공시지가가 오른 것으로 발표된 지역은 개별공시지가도 오를 것이므로 6월에 전후에 거래함에 있어 오르는 개별공시지가 적용되지 않도록 매도일 조정에 각별히 신경써야 할 것이다.
상가를 매도하는 경우 적용되는 세율은 1년 미만 50%, 1년 이상 2년 미만 40%, 2년 이상 9% ～ 36%의 기본 세율이 적용된다.
②상가주택 절세요령
마지막으로 상가에 있어 주의해야할 부분이 상가주택이다. 양도세에 있어 상가주택을 상가로 볼 것인가 아니면 주택으로 볼 것인가에 따라 영향이 달라지기 때문이다.
양도세 비과세를 판단하는 경우 주택이 상가보다 큰 경우 전체를 주택으로 본다. 따라서, 3년보유(서울 등은 2년 거주요건 충족필요)요건을 충족한 경우 1세대 1주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.
다만, 전체 매매가액이 6억원을 초과한 고가주택은 전체를 비과세 받을 수 없고 일정차익에 대해 세금을 내야하며 세금계산은 반드시 실거래가로 해야한다.
주택이 상가보다 작거나 같다면 비과세 요건을 충족한 경우 주택부분만 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있고 상가부분은 세금을 내야한다.
1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 경우라도 일정차익에 대해 세금을 내는 고가주택인지 여부는 전체를 주택으로 보는 경우와 달리 주택부분만의 매매금액을 기준으로 판단하며 일괄하여 매도한 경우에는 전체 매매가액에서 상가부분에 대한 매매가액을 빼고 판단한다.
면적의 구분은 공부상의 용도를 원칙으로 하되, 실지사용용도가 다르면 실지사용용도에 따라 구분한다. 특히, 지하실의 경우 실지사용하는 용도에 따라 판단하되 그 사용용도가 명확하지 아니한 경우에는 주택의 면적과 주택이외의 면적의 비율로 안분하여 계산한다.
만약, 주택면적이 상가면적보다 작은 경우에 상가면적을 줄이고 주택면적을 늘려 주택면적이 크도록 하면 전체를 비과세 받을 수 있을까?
매도당시에 주택이 크다고 전체에 대해 바로 1세대 1주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는 것은 아니다.
용도변경후 주택으로서 3년 이상(서울 등은 2년 거주요건 충족필요)을 보유하지 않고 매도하는 경우에는 원래 주택으로 사용하던 부분을 제외한 부분은 양도세를 내야한다.
물론, 3년 이상 (서울 등은 2년 이상 거주요건 충족 필요) 보유를 하고 매도하는 경우에는 전체에 대해 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.
1년 이상 보유한 상가주택이 1세대 1주택 비과세 대상이 아닌한 주택에 대한 세제상 불이익조치를 그대로 받는다.
종종 상가면적이 주택면적보다 큰 경우 주택으로 보지 않는다고 오해하는 경우가 있는데 이는 잘 못된 생각이다. 최소한 주택부분은 주택으로 보므로 상가주택을 소유하면 주택 1채를 보유한 경우에 들어간다.
따라서, 1세대 2주택에 대한 탄력세율 적용대상과 1세대 3주택 이상 소유자에 대한 양도세 60% 중과 적용대상 및 1세대 3주택 이상 소유자에 대한 양도세 실거래가 적용대상 여부를 판단하는 데 있어 상가주택도 소유 주택수에 들어간다는 것을 명심해야 할 것이다.
다만, 상가면적이나 주택면적과 상관없이 세금을 계산해야 하는 경우 주택부분만을 가지고 고가주택여부를 판단하여 실거래가 적용여부를 가린다.
한편, 상가주택은 토지투기지역과 주택투기지역의 영향을 모두 받는다. 토지투기지역은 상가와 부수토지, 주택 투기지역은 주택과 부수토지에 영향을 준다.
따라서, 1년 이상 보유한 상가주택의 경우 토지투기지역만 지정된 경우 상가와 부수토지만, 주택투기지역만 지정된 경우는 주택과 부수토지만, 토지투기지역과 주택투기지역으로 모두 지정된 경우는 상가주택 전체에 대해 양도세를 실거래가로 신고해야한다.
주택투기지역과 토지투기지역 중 하나만 지정된 경우 용도 변경을 통해 투기지역 지정대상에서 빠져나갈 수 있다. 그러나, 이러한 용도변경이 반드시 실익이 있는 것은 아니므로 실익을 따져본 후 의사결정을 해야한다.
용도변경의 실익은 용도변경을 통해 양도세 실거래가 신고대상에서 기준시가신고대상으로 바꿀 수 있고 세금차이가 용도변경에 드는 비용을 상회하는 경우에 시도해 볼만한 것이다.
상가는 주택에 비해 상대적으로 세제상 불이익이 적다. 따라서, 세제상 불이익이 적은 쪽으로 자금이 이동하고 싶어지는 것은 당연한 것일 수 도 있다.
하지만, 투자자라면 단순히 세제상 불이익을 회피하기 위한 투자대상 변경이 아니라 내게 이익을 줄 수 있는지 여부에 따라 투자대상을 설정하여야할 것이다. 세금을 꼭 두려운 대상으로 여길 필요는 없다.
김종필 [jp1001@netsgo.com]
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