부동산경매가 가격을 공개적으로 말함으로써 경매에 참여하는 호가제에서 가격을 밀봉해 제출하는 입찰제로 바뀜에 따라 경매 본연의 역할인 매각이라는 환가의 역할을 적절히 수행하고 있다. 과거 호가제에서 입찰제로 바뀐 제도의 변화에서 오는 편익은 무엇일까? 집을 경매 당하는 채무자 입장에서는 예전에 비해 제값을 받을 수 있게 됐다. 입찰제 도입으로 더 많은 경매입찰자가 나타났고, 이에 따라 경매낙찰가가 올라가게 되었으며, 채무자도 그 만큼 더 많은 채무를 갚을 수 있게 되 것이다. 채권자도 주택 경매를 통해 더 많은 채권을 회수하게 되니 부실금융기관 문제도 어느 정도 해결된다. 입찰자도 이익이 있기는 마찬가지다. 호가제보다는 가격이 올라갔지만, 일반매물보다는 싸게 그리고 자유스럽게 부동산을 살 수 있는 제도가 마련된 것이다. 제도의 변화가 국민들에게 실질적인 혜택을 주고 있는 것이다.
그런데 최근 경매의 입찰제도 변경과 관련해 재정경제부에 치이고 국회에 치이기만 하는 건설교통부가 다시 한번 국회에 치인 일이 있었다. 부동산중개업법에 중개법인과 공인중개사에 대해 경매와 공매 대상 부동산의 취득알선과 입찰신청의 대리업무를 할 수 있도록 법 개정을 추진했다가 변호사 출신 국회의원이 많은 국회에서 제지를 당한 것이 바로 그것이다. 현재 경매 대상 부동산의 알선과 입찰대리는 변호사와 법무사만이 할 수 있도록 하고 있다. 초기에는 변호사만이 하도록 한 것이 그나마 작년 법무사법 개정으로 법무사도 입찰대리를 할 수 있도록 했던 것이다.
이러한 제도 변화에 대해 말하기 전에, 경매와 관련된 시장을 살펴 볼 필요가 있다. 아직도 부동산 경매는 거의가 소위 경매브로커라고 하는 법적 권한이 없는 자들이 수행하고 있다. 국민들은 양질의 서비스를 위해 변호사와 법무사에 가서 상담 받고 입찰하면 될 것인데, 경매브로커에 찾아가서 무법천지를 만드는 것인가?
국회가 경매법정에서의 입찰대리를 변호사와 법무사의 업무영역으로 한정해 경매법정을 무법천지로 만든 것은 경매의 본질을 파악하지 못한 탓이다. 경매법정에 들어가는 입찰자는 경매를 통해 세 가지를 요구한다. 경매부동산과 관련된 법률적 권리분석, 부동산의 수익성 분석, 반복적인 입찰대리가 그것이다. 변호사와 법무사는 권리분석은 하겠는데 부동산의 수익성 분석을 해주고 싶어도 전문성이 없어서 할 수가 없다. 게다가 변호사와 법무사의 상담비용도 만만치 않은데다 입찰에 성공할 확률이 열에 하나인 경매법정에 변호사나 법무사가 동행해 줄 것을 바라는 것은 무리일 것이다. 경매부동산의 권리분석은 복잡한 것 같아도 공인중개사에게 권리분석을 할 수 있게끔 허용한 바와 같이 그리 어려운 것이 아니다. 자격이 없는 경매브로커는 권리분석은 물론 그 부동산의 수익성 분석, 그리고 몇 번이고 입찰법정에 동행까지 해주니 비용이나 질적인 측면에서 변호사나 법무사에 전혀 손색이 없는 것이다. 매년 적지 않은 수의 경매브로커들이 변호사법 위반으로 법정에서 실형을 받고 있음에도 불구하고, 이들로부터 경매 부동산을 소개받고 입찰대리를 원하는 고객은 끊이지 않고 있으니 제도적 모순이 이만저만이 아니다. 전언에 의하면, 대부분의 담당형사는 입건된 경매브로커들의 입장을 충분히 이해하며, 광범위하게 업무영역을 설정하고 있는 변호사법의 불합리성에 같이 공감하고 있다고 한다. 제도 미비로 인해 혜택을 보는 것은 일부인데 반해 손해보는 것은 전술한 바와 같이 곤경에 처한 채무자, 부실채권을 가지게 된 채권자 그리고 경매를 통해 부동산을 구입하려는 매수자들이다.
경매법정에서의 입찰대리 행위는 행위의 단순성과 입찰자가 지불하려는 비용의 소액성 등에 비추어, 공인중개사에게도 허용돼야 바람직하다. 물론, 경매소송과 관련된 사항은 정연한 법률논리에 의해 수행되는 것이므로 당연히 변호사의 업무영역에 속한다고 할 것이다. 그러나 공인중개사가 당연히 하는 부동산의 권리분석 업무 영역을 연장시킨 데 불과한 입찰대리를 공인중개사가 할 수 없다면 이것은 시장에서의 현상과 수요를 제대로 파악하지 못한 정책적 실수라고 할 수밖에 없을 것이다. 부동산 경매는 법률적인 권리분석과 부동산 수익성 분석의 지식을 겸비해야 적절한 서비스를 제공할 수 있는 특수한 분야임을 알아야 한다.
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