주택임대는 세금을 내지 않아도 되는 경우와 세금을 내는 경우로 나뉘어진다. 거주하는 주택을 포함해 1가구가 2주택이하를 보유하고 있으면 주택 임대때 세금을 내지 않아도 되고, 1가구 3주택 이상이면 내는 것이 원칙이다. 하지만 기준시가 6억을 초과하는 고가주택은 주택수에 관계없이 세금을 내야 하는 대상이다.
과세대상 주택인 주택의 경우도 전세보증금만 받고 월세를 안 받는 조건으로 임대하면 종합소득세를 내지 않는다. 즉 1가구 2주택이하인 경우에는 고가주택의 월세임대, 1가구 3주택 이상인 경우에는 모든 주택의 월세임대시 세금을 내야하는 대상이 된다.
주택을 임대하면 임대소득과 다른 소득(근로소득·사업소득 등)을 합한 금액에 세율을 곱해 산출한 종합소득세를 내야한다. 이때 적용되는 세율은 다른 소득과의 합산금액에 따라 1000만원 이하 9%, 1000만원 초과∼4000만원이하 18%, 4000만원 초과∼8000만원이하 27%, 8000만원 초과 36%를 적용한다.
이러한 소득세를 줄여 가져갈 현금을 많게 하기 위해서는 취득시점부터 상황에 따라 달리 접근해야한다.
먼저, 본인이 다른 소득이 없다면 자신의 명의로 임대주택을 취득하면 된다. 하지만, 본인이 합산할 다른 소득이 있다면 증여세 문제가 되지 않는 3억원 한도내에서 합산될 소득이 없는 배우자 명의로 취득하면 세금을 줄일 수 있다.
이미 취득해 놓은 임대주택을 종합소득세를 절세하기 위해 합산할 소득이 없는 배우자 명의로 옮기는 것은 어떨까. 이럴 경우 줄어드는 세금과 명의이전을 위해 들어가는 비용 및 앞으로의 매각계획을 감안해 결정해야 한다.
예를 들어 명의이전을 하는 경우 취득세 등 이전비용이 600만원 정도 들어가고 1년에 종합소득세 절감액이 150만원 정도 된다고 하자. 이 경우 들어간 비용을 회수하기 위해서는 4년이상 임대를 해야한다. 4년이 되기전에 매도하는 경우에는 들어간 비용을 충당하지도 못하는 결과를 초래한다. 따라서 사전에 임대주택의 매각시기를 반드시 점검해 본 후 이전 여부를 결정해야 한다.
주택 임대시 전세보증금만 받는 경우에는 종합소득세가 한푼도 부과되지 않는다는 것을 활용한 절세를 위해 세금이 없는 전세보증금을 받는 것이 좋은 것인가. 이 경우 전세보증금의 활용여부에 달려 있다. 전세보증금을 받아 금융상품(3%실질 이자율 가정)에 투자할 경우라면 이익측면에서만 보면 사실상 세금을 더 내더라도 월세(8∼12% 가정)를 받는 것이 유리하다.그러나 전세보증금을 받아 시세차익이 많은 부동산에 투자할 수 있다면 당연히 월세를 포기하고 전세보증금을 받는 것이 낫다.
결국 주택임대를 통한 수입을 크게 하기 위해서는 단순히 세금측면 뿐만 아니라 다른 투자를 통해 더 벌어들일 수 있는가도 반드시 점검해 본 뒤 임대의 형태를 결정해야한다.
Copyright ⓒ 1999 - 2026 한국경매. All rights reserved.
