부동산경기 침체가 지속되면서, 토지나 아파트 등의 물건을 직접 교환하는 부동산 맞교환 사례가 늘고 있다.
부동산 맞교환은 현금 거래가 아닌 부동산 물건을 일대일로 맞바꾸는 형식으로 차액부분은 현금으로 충당하게 된다. 맞교환은 부동산 시장이 불황일 때 주로 이뤄지는데, 따로 목돈이 필요없이 자신이 원하는 매물을 구할 수 있다는 장점이 있다.
그동안 일반적으로 급매물을 내놓아도 거래가 쉽지 않아 환금성이 떨어졌던 토지나 상가 등이 맞교환의 주요 대상이었지만, 최근에는 부동산 경기 침체에 따라 아파트나 단독주택 등 비교적 환금성이 높은 종목들도 교환이 이뤄지는 추세다.
◇정가 없는 부동산 불공정한 교환 이뤄질 가능성 높아= 부동산 시장이 꽁꽁 얼어붙어 급매물 거래도 쉽지 않은 상황에서 맞교환을 잘만 활용하면 서로에게 득이 될 수가 있다. 하지만 부동산은 공장도가격이나 소비자가격이 정해져 있는 생산품과는 달리 정가가 없어 정확한 교환 자체가 불가능하며, 심지어는 사기가 개입될 여지도 있어 주의가 요구된다.
특히, 거래가 뜸한 지방 토지의 경우 정확한 시세를 판단하기 어렵기 때문에 맞교환 전문 중개업소의 말을 전적으로 믿어서는 안된다.
서울 행당동에 살고 있는 김수겸(50세)씨는 지난달 자신이 보유하고 있던 음식점 점포와 경기도 이천시 증일동의 임야와 맞바꿨다. 40만원을 호가한다던 중개업자의 말만 믿고 300평을 구입했지만 막상 이 지역은 각종 규제에 묶여 개발은 물론 투자가치도 없는 것으로 나타났다.
보전녹지지역에다 임업용 보전산지, 수질보전 특별대책지역, 그리고 하천부지등 규제사항도 4가지나 됐고 현 시세도 평당 5~6만원에 머물고 있어 큰 손해를 보게 됐다.
토지전문 컨설팅업체 토지사랑 이운하 대표는 “맞교환시 거래 당사자 어느 한쪽이 손해 보는 경우가 대부분”이라며 “가격평가가 객관적으로 이뤄지지 않기 때문에 호가에 따라 불공정한 교환이 발생하고 있다”고 말했다.
이 대표는 “이런 사례는 시세가 불분명한 지방토지의 경우에 특히 많다”라며 “거래에 참가하지 않는 중개업자나 감정평가사 등에 의뢰하여 적정가격을 먼저 심사받는 것이 중요하다”고 덧붙였다.
◇근저당·전세금 등 권리관계 확인해야= 이밖에도 부동산 맞교환시 몇가지 유의점이 있다. 교환대상 물건에 근저당이 설정돼 있는지를 확인해야 한다. 근저당이 있는 경우 이를 해지할 것인지 넘겨받을 것인지를 명기하되, 넘겨받는 경우 채권자가 채무인계를 허락해주는지 직접 확인해야 피해를 방지할 수 있다.
전세금을 안고 교환하는 경우도 임대차기간이 언제 끝나는지, 전세금 반환문제로 분쟁이 있는지를 임차인에게 직접 확인하는 것이 필요하다.
세금 문제 역시 짚어봐야 한다. 부동산 맞교환도 거래행위임으로 양도소득세가 당연히 부과된다. 만약 가격차이가 현저히 나는 물건을 교환하면서 같은 가격으로 허위 신고한다면, 그 차액을 증여한 것으로 보아 증여세가 부과된다.
최근에는 경기침체가 지속되면서 점포가 맞교환 대상으로 나오는 경우가 많다. 점포는 매매가나 전세금 외에 권리금이 존재하기 때문에 이부분에 주의를 해야 한다.
권리금 수준은 실제 영업을 해봐야 알기 때문에 1~2주일간 점포를 운영해 보고 나서 교환에 나서는 것이 유리하다. 또한 교환 이후 점포의 용도를 바꿀 생각이라면 도시계획법상 영업이 가능한지를 미리 해당관청에 문의해야 한다.
고민철 기자 sc733@pluspia.co.kr
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