주지의 사실이겠지만, 아파트 창문을 통해 보이는 경치가 아파트의 가치를 결정짓는 중요한 요소라는 사실이 이러한 의문의 해답일 것이다. 예전에는 아파트의 맨 꼭대기 층도 그다지 인기가 없었다. 수돗물의 수압이 낮다는 것과 냉·난방비가 많이 들기 때문이었다. 경치보다는 문명의 혜택이 삶의 질을 결정하는 데에 더욱 큰 영향을 끼치던 시절이 이야기 이다.
그러나 건설기술의 발달이 이러한 문제들을 해결해 버린지금은 아파트 맨 꼭대기 층이 소위 로열층으로 최고의 인기를 구가하고 있다.
아파트에서 내다보이는 이런 저런 경치를 즐길 권리를 법적으로 표현한 것이 ‘조망권’이다. 탁 트인 전망에 공원까지 끼고 있어 훌륭한 경치를 가지고 있던 아파트 바로 옆에 다른 아프트가 신축되어 전망을 가리게 될 때 아파트 소유자는 조망권 침해를 이유로 하여 여러 가지 법적인 조치를 취할 수 있다.
그러나 조망권 자체가 속성상 소유권의 범주에 들어있다고 보기 힘들다. 아파트는 자기 소유더라도 아파트에서 보이는 환경 자체가 아파트 소유권의 대상일 순 없기 때문이다. 이런 환경에는 누구의 소유에는 속하지 않는 자연경관(하늘, 구름)이나 혹은 국가의 소유에 속하는 하천 등이 포함되어 있기 때문에 다른 각도에서 접근해야 한다.
조망권은 보통 헌법이 규정하는 기본권 중 하나인 ‘환경권’에서 그 근거를 찾고 있다. 국민은 누구나 쾌적한 환경에서 생활할 권리가 있기 때문에 조망권 또한 보장되어야 한다는 것이다. 그러나 헌법상 기본권이라는 것도 다른 사람의 기본권을 존중하는 범위 내에서만 인정되는 것이므로 결국 조망권이라는 것도 타인의 조망권과 적절히 조화될 수 있는 범위 내에서만 인정되는 것이다.
이를 법적으로는 표현한 것이 ‘수인 가능성’이다. 이는 타인에 의한 조망권의 침해가 참을 만한 것이면 참아야 한다는 뜻이다. 수인가능성에 관해 서울고등법원은 ‘눈을 움직이지 않는 상태에서 시야가 다른 건물에 의해 가려지는 비율’을 조망률이라고 정의하고, 조망률이 40%의 이상인 경우에는 수인가능성이 있다고 했다.
이에 비해 대전지방법원은 조망권 침해가 문제되는 장소에서 하늘을 올려다 보았을 때 보이는 하늘의 비율을 ‘천공률’로 정의하고 천공률을 바탕으로 해 수인가능성을 판단했다.
하지만 아직도 판례가 그다지 많지 않은 형편이어서 일률적인 기준이 정립된 것이라고는 볼 수 없다. 근래에는 전문적으로 컴퓨터 시뮬레이션을 통해 조망권의 침해 여부를 조사해 주는 사설기관이 여러 군데 생겼으므로 조망권이 문제된다면 이들 기관을 이용해 보는 것도 한 방법이 될 수 있다.
주의할 것은 아직 판례는 조망권 자체만의 침해를 이유로 손해배상이라 가처분을 인용한 사례는 없다는 것이다. 법원은 일조권이나 소음, 진동 등 보다 명백한 기준을 가지고 있는 다른 환경권 침해와 같이 조망권 침해가 인정될 경우에 한해 조망권 침해를 인정하고 있을 따름이다. 따라서 조망권의 침해만 문제되는 경우에는 법적 조치에 신중해야 한다.
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