절친한 사이인 김동산씨(가명)와 박강성씨(가명)는 서울 송파에 있는 A아파트 33평을 99년 10월1일 매입계약을 체결해 각각 1채씩 취득했다. 김씨는 매입한 후 1년간 거주를 했지만 박씨는 바로 전세를 주었다. 김씨와 박씨가 각각 A아파트를 매도할 경우 양도세는 똑같을까. 단, 김씨와 박씨는 현재 다른 주택이 없다.
결론부터 말하면 박씨는 양도세를 내야 하지만 김씨는 2004년 12월31일까지 매도하면 양도세를 비과세 받을 수 있다.
동일한 시기에 같은 아파트를 구입했는데 왜 이런 차이가 발생할까. 그 이유는 99년에 매입한 주택을 구입한 경우 양도세를 비과세 해주는 조건을 채웠는가 여부에 있다.
먼저 세법의 규정을 살펴보면 99년 1월1일부터 99년 12월31일 사이에 주택의 취득을 위한 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 자가 취득한 주택은 1년 이상 보유하고 1년 이상 거주를 했다면 2004년 12월31일까지 매도하는 경우에 양도세를 비과세 한다.
하지만 2005년 1월 1일 이후에 매도하는 경우에는 3년 이상 보유와 2년 이상 거주를 갖춰야 양도세를 비과세 받을 수 있다.
여기서 중요한 요건은 매매계약과 계약금 지급시기, 1년 이상 거주 및 매도시점과 1주택이다. 99년 1월1일부터 99년 12월31일 사이에 주택의 취득을 위한 매매계약을 체결하고 계약금을 지급했어야 한다.
등기시점이나 매입잔금의 시기는 중요하지 않다. 즉 99년 12월20일에 계약을 하고 계약금을 지급했다면 2000년에 소유권이전등기를 했더라도 적용대상이 될 수 있다. 그러나 98년 12월20일에 계약을 체결하고 99년 2월에 소유권 이전등기를 한 경우에는 적용대상이 될 수 없다.
99년에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 주택이라고 해서 무조건 양도세 비과세를 받을 수 있는 것은 아니다. 추가적으로 그 주택에서 실제 1년 이상 거주했어야 하며 다른 주택이 없는 상태에서 2004년 12월31일 이전까지 매도하는 경우에 한해 양도세를 비과세 받을 수 있다.
김씨와 박씨는 모두 99년에 매매계약을 체결하고 A아파트를 취득했지만 박씨는 거주를 전혀 하지 않았으므로 A아파트를 매도하면 양도세를 내야 한다. 박씨가 양도세를 비과세 받으려면 추가로 2년을 실제 거주 한 후 매도해야 한다.
그러나 김씨는 1년간 실제 거주를 했으므로 2004년 12월 31일까지 매도하면 양도세를 비과세 받을 수 있다. 만약 김씨가 2004년 12월31일 이전까지 매도하지 못하고 2005년 1월1일 이후에 매도하면 박씨와 마찬가지로 양도세를 내야 한다.
김씨가 2005년 이후에 매도하는 경우에 양도세를 비과세 받으려면 추가로 1년을 거주해야 한다.
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