서울 뉴타운개발 등으로 아파트 재개발에 대한 관심이 증가하고 있다. 재개발은 재건축과 진행절차가 거의 비슷하지만 부분적으로 차이가 있으므로 주의해야 한다.
재개발은 무허가 단독주택이 주대상이다. 그런데 무허가 주택은 등기가 존재하지 않아서 과세관청이 파악하지 못할 것으로 오인해 본인의 다른 주택 매도시 비과세 판단이나 주택수 판단시 주택에서 제외하는 경우가 종종 있다. 하지만 무허가 건물도 세법상 엄연히 주택으로 분류된다.
따라서 무허가건물을 감안하지 않고 다른 소유주택을 매도하고 양도세를 비과세로 처리하는 경우 나중에 세무서로부터 양도세를 내라는 고지서를 받을 수 있으므로 반드시 소유주택으로 따져야한다.
재개발 조합원의 소유주택은 주택에서 조합원 입주권으로 보는 시기가 재건축과 다르다. 재건축의 경우 사업시행인가일이지만 재개발은 관리처분계획인가일을 조합원입주권으로 간주한다. 따라서 조합원입주권에 대한 세금계산방법과 비과세 판단에 대한 판단시기에 차이가 발생한다.
관리처분계획인가일(관리처분계획인가일 전에 철거된 경우에는 철거일) 이후에는 주택이 아닌 조합원 입주권으로 바꾸어 양도세를 실거래가로 내야 한다. 그런데 재개발조합원 입주권 매도시 아래의 3가지 조건을 모두 충족해야 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.
첫째,관리처분계획인가일(관리처분계획인가일 전에 철거된 경우에는 철거일) 이전에 1가구 1주택에 3년 이상 보유(서울 등은 2년 이상 거주 포함)해야 한다.
둘째,관리처분계획인가일(관리처분계획인가일 전에 철거된 경우에는 철거일) 현재 다른 주택을 소유하지 않아야 한다. 즉, 재개발대상 주택만 존재해야 한다.
그리고 마지막으로 매도일 현재에 다른 주택을 소유하지 않아야 한다.
특히, 주의해야할 것은 재개발 조합원 입주권의 양도세 비과세 판단시 주택과 주택에서 일시적으로 2주택 1년 유예기간을 활용한 비과세를 사용할 수 없다는 것이다.
조합원의 입주권으로 보는 시기는 관리처분계획인가일부터지만 사실상 주택수에서 제외해 주는 시기는 멸실일을 기준으로 판단해야 한다. 멸실일 이후에는 재건축과 비슷한 혜택을 동일하게 활용할 수 있다.
1가구 2주택자가 유예기간이 지났을 경우 다시 재건축 이외의 주택을 매도시 1가구 1주택으로 보아 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는 기회를 얻을 수 있다.
앞에서 언급한 것처럼 재개발대상주택이 확실하게 주택에서 제외되는 시기는 멸실된 이후부터 새로운 주택 완공일 사이다. 따라서 재개발대상 주택이 멸실된 이후부터 완공일 사이에 다른 주택을 매도하면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.
이때 매도하는 주택은 당연히 매도일에 비과세요건(서울 등은 3년이상 보유와 2년이상거주, 서울 등 이외 지역은 3년이상보유)을 갖춰야 한다. 다시 재개발 주택이 완공돼 2주택이 되면 이러한 비과세 혜택을 받을 수 없게 된다. 그 이유는 새로 완공된 주택의 취득일을 당초 재개발전 주택의 취득일로 보기 때문에 유예기간이 지난 상태로 다시 돌아가기 때문이다. 중도에 분양권을 매입한 승계조합원의 경우에는 당초 조합원과 달리 완공일을 새로 취득한 날짜로 보므로 이러한 문제가 발생하지 않는다.
아울러 3주택소유자도 재개발대상주택이 멸실된 이후부터 재개발 완공일까지의 매매를 통해 양도세 중과를 피할 수 있다.
재개발 대상주택을 포함해 3주택인 경우 양도세 중과(60%)를 피하려면 재개발 대상주택이 멸실된 이후에 재개발 대상주택 또는 다른 주택을 처분하여야 한다. 1가구 3주택자가 재개발 대상주택이 멸실되지 않은 상태에서 매도시에는 양도세 60%중과 대상이 될 수 있지만 멸실된 이후부터 완공일 사이의 기간동안에 매도하는 경우에는 더 이상 주택이 아니므로 양도세 중과세대상에서 제외된다.
이와 반대로 재개발대상이 아닌 주택을 매도하는 경우에도 재개발 대상주택이 멸실된 이후부터 완공일 사이의 기간에 매도해야 양도세 중과세(60%)를 피할 수 있다.
/‘세금으로 10억벌기’ 저자 세무사 김종필(02)2202-3547 - 파이낸셜뉴스
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