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	매일경제	2004-09-10

	10억투자 시세차익만 6억

도심지 상가를 매입하거나 분양받을 때 상권을 제대로 읽고 투자하면 안정적인 임대수익을 올릴 수 있다. 여기에다 더 큰 투자이익을 노리겠다면 시야를 넓혀 볼 필요가 있다. 서울과 대도시를 벗어나보면 길이 닿는 곳은 농지였던 지역에도 아파트단지와 근린상가가 들어서 있다는 것을 알 수 있다. 새로 형성되는 아파트 단지라면 입구가 어디로 날지만 미리 알아도 커다란 투 자이익을 낼 수 있다는 말이 있다. 허허벌판이 개발되고 이러한 곳에 선점투자해 성공하면 투자자의 몫은 대단히 커지는 셈이다. ◆ 아파트건설 예상 상가터 매입(성공사례)＝경기도 파주에 거주하는 J씨는 이 장 일을 보며 농사를 짓고 때론 주변 토지를 소개하기도 했다. 한 지역에서 오래살다보니 지역 특성을 잘 알고 있었고 때론 주변 개발동향을 접하기도 했다. 그러던 중 파주에 대단위 아파트단지가 조성된다는 소식을 평소 알고 지내던 건축설계 사무실에서 들었다. J씨는 아파트 조성단지 주변 도로가를 중심으로 토지를 물색했다. 되도록 아파 트단지 조성지와 대로간 직선거리가 가장 가까운 토지를 골랐다. 선별작업을 마친 J씨는 관할시청을 방문해 선별된 농지 중 도시지역으로 편입 돼 있고 농지전용 허가 가능성이 있다는 사실을 확인했다. 건축설계사무실에서 설계도를 뽑아본 뒤 평당 280만원에 210평을 샀다. J씨는 소유권 이전 뒤 여러 차례 주변 부동산 중개업소로부터 매도할 것을 문 의받았지만 응하지 않았고 아파트단지의 착공시기만을 기다렸다. 착공이 가시화될 쯤 J씨는 농지 전용허가와 건축허가를 신청했다. 건폐율은 최대한 활용했지만 용적률은 가구수 규모에 맞춰 지하 없는 지상 2층 으로 설계했다. 공실이 생기지 않도록 필요 이상 건물을 짓지 않기로 한 것이 다. 바닥면적 120평에 연건평 240평으로 지었으며 비용은 약 4억3200만원이 들었다 . J씨는 건축비용으로 쓰기 위해 2억원가량 대출도 받았다. 착공이 되자 개발효과를 선점하려는 이들로 문전성시를 이루었고 그 지역에서 가장 비싼 가격에 모든 층이 사전에 임대였다. 2년이 지난 지금은 보증금 2억3000만원에 월 임대료 930만원을 받고 있다. 또 상가건물 시세는 16억~18억원에 달하고 있어 투자비용에 비해 6억~8억원 이상 올랐다. ◆ 상가 짓고 나니 경기위축(실패사례1)＝수원에 사는 K씨는 퇴직한 뒤 안정된 수익을 보장받을 수 있는 방법을 늘 생각하며 시간만 나면 부동산중개업소에 들러 상담을 했다. 그러던 중 수원 팔달구 원천동 4차선 도로변에 준농림지 300평이 있으니 이 땅 을 사서 상가를 지으라는 권유를 받았다. K씨는 관련서류를 발급받아 설계사무소에 가보니 1층짜리 가건물을 지으면 좋 겠다고 해 5억7000만원(300평×190만원)에 토지를 매입했다. 여기에 1층으로 100평짜리 가건물을 평당 건축비 120만원을 들여 1억2000만원 에 건축했다. 1층에 20평형 상가 5호를 건축해 부동산, 카센터, 기사식당, 공구상회 등을 들 일 계획이었다. 그러나 토지매수 당시 경기가 좋아 수요가 있었지만 준공된 지 6개월이 지난 지금은 5호 상가 중 1호만 카센터가 보증금 1000만원, 월세 60만원에 입주해 있고 나머지는 비어 있다. 융자가 2억5000만원 있어 이자만 월 175만원이 지출되고 있다. 성급한 예측 탓 에 빚만 남았다. ◆ 군사시설보호구역으로 묶여 낭패(실패사례2)＝경기도 수원에서 직장생활을 하던 L씨. L씨는 정년퇴임을 앞두고 근심이 많았다. 결혼을 늦게 해 아직 학생 둘이 있기 때문이다. L씨는 고민을 하던 차에 동료직원 중 가깝게 지내던 P씨 가 3~4년 전에 사둔 파주지역 도로 인접 농지값이 뛰어 3배 이상 차액을 남겼 다는 소식을 들었다. 퇴직 후 안정된 생활을 위해 상가투자를 고려하던 L씨는 발전 가능성이 있는 지역 농지를 매입해 음식점이나 주유소, 근린상가로 개발하면 큰 시세차익과 임차수익을 올릴 수 있을 것이라고 생각했다. 파주지역을 중심으로 도로 인접 농지를 물색하던 중 한 중개업자로부터 물건을 소개받았다. 도로 옆이고 경관도 좋았다. 매매지가도 주변시세보다 높지 않았다. 평당 130만원에 336평을 4억3680만원에 계약했다. L씨는 농지를 취득하려고 주소지를 파주로 옮기고 농지취득 자격증명원을 발급 받아 소유권을 이전받을 수 있었다. 또 근린상가를 짓기 위해 파주시청에 농지전용 허가신청서와 건축허가신청서를 제출했다. 그러나 그 지역은 군사시설 보호구역이기 때문에 군과 협의가 되었음을 증명하 는 서류가 동봉되지 않아 건축허가를 내 줄 수 없다는 뜻밖의 답을 얻었다. 다 시 말해 군에서 동의서를 받아오라는 것이다. 당황한 이씨는 다니던 회사에 휴직계를 제출하고 관할청 및 군 관계자를 찾아 다니며 해결책을 모색해 보았으나 돌아오는 대답은 `불가` 였다. 그렇게 시간이 6개월이나 지났다. 이씨는 평생 모아온 돈으로 퇴직 후 생활을 꾸리기 위해 상가투자에 나섰지만 사놓은 땅은 군사시설 보호구역지정이 해제 되기 전까지는 농사밖에 지을 수 없다. 이씨는 현재 손해를 보더라도 땅을 팔려고 바쁘게 보내고 있지만 매도도 쉽지 않은 상황이다.

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