내년 상반기 본격적인 분양에 들어갈 성남 판교 신도시는 강남을 대체할 주거지로 꼽히며 수요자들의 기대를 한몸에 받고 있다. 더구나 판교부터 원가연동제가 적용되면서 주변 시세보다 훨씬 낮은 분양가 책정이 예상되는 만큼 청약통장 가입자 대부분이 판교를 노리고 있다고 해도 과언이 아니다.
실제로 한 부동산정보업체가 네티즌을 대상으로 한 설문조사에서 응답자의 65.8%가 ‘판교를 위해 청약통장을 아껴두겠다’고 답했다. 10명중 6명 이상이 판교신도시에 청약하겠다는 입장이다. 하지만 입주 후에도 일정기간(3~5년 예상) 매매할 수 없게 하는 주택법 개정이 추진되면서 일부에서는 판교신도시의 매력이 떨어지고 있다고 주장한다.
반면, 풍부한 녹지율과 탁월한 입지환경, 그리고 원가연동제 실시라는 호재가 더해져 이같은 우려는 기우에 불과하다는 주장 또한 만만치 않다. 최근 판교 신도시 동향과 투자전략을 알아본다.
◇경전철 도입 포기, 고속화 도로 연기로 교통 여건 불투명= 당초 판교신도시의 교통대책 가운데 핵심 사항이었던 신교통수단 도입이 끝내 무산됐다. 최근 성남시는 무인안내주행차량(AGT), 모노레일, 노면전차, 간선급행버스(BRT) 시스템 등 경전철의 일종인 4가지 신교통수단 도입을 검토했으나 타당성 조사 결과 4개 노선 모두가 수익성이 없다고 판단해 논의를 백지화한 것으로 알려졌다.
또한, 2006년 말과 2008년 말 완공예정이었던 영덕-양재간 고속화 도로와 신분당선도 노선을 둘러싼 지자체간 갈등 등으로 완공시기가 최소 1년 이상 미뤄진 상태다.
따라서 신도시 초기 입주자들은 기존의 분당에서 서울로 진입하는 도로를 이용하게 돼 상당한 교통 체증을 겪을 것으로 보인다. 두락부동산컨설팅 조정식 기획과장은 “판교신도시의 최대 이점은 무엇보다 서울 강남으로의 접근성”이라며 “새 교통편 충원없이 기존의 분당-서울간 도로를 이용하게 되면, 그렇지 않아도 용인지역 입주민 증가로 정체를 빚는 상황에서 큰 교통 혼란이 예상된다”고 말했다.
판교 신도시 청약요건도 강화될 방침이다. 강동석 건설교통부 장관은 지난달 19일 “판교 신도시처럼 청약과열 현상이 극심할 것 같은 지역은 청약자격을 대폭 강화할 방침”이라고 밝혔다. 이에 따라 판교나 경기 파주신도시 등의 아파트 분양시 재당첨 금지기간이 현행 5년에서 10년 가량으로 늘어나는 대책이 수립될 것으로 예상된다. 또, 입주 이후 2~3년간 매매를 금지시키는 방안도 유력하게 논의되는 것으로 알려졌다.
◇대기수요 여전, 평형 따른 청약전략 세워야 = 하지만 최근 불거진 이런 악재에도 불구하고 판교신도시에 대한 수요는 로또 열기를 방불케 할 정도로 뜨겁다. 올 분양시장 침체 원인 가운데 하나가 판교신도시로 지적될 정도로 내년 시범단지 분양은 최소 수백대 일의 경쟁률이 예상된다. 따라서 전문가들은 무조건적인 청약전략을 수립하기보다는 정부 정책과 청약자 조건, 자금여력, 평형 등을 종합적으로 고려해야 한다고 지적한다.
먼저 정부정책은 중요한 변수로 작용한다. 내년 상반기 분양예정인 판교신도시에는 전용면적 25.7평형을 기준으로 원가연동제와 채권입찰제가 적용된다. 업계에서는 원가연동제가 적용되면 지금보다 분양가가 20% 정도 내려갈 것으로 보고 있다. 반면 25.7평형을 초과하는 중·대형 평형은 채권입찰제가 적용돼 분양가가 오를 것으로 보인다. 따라서 25.7평형 이하는 더욱더 사람들이 몰릴 전망이다. 내집마련정보사 김영진 대표는 “전매금지나, 거래금지 등 정부 규제에도 불구하고 25.7평형 이하 물량은 다른 신도시나 택지지구에 비해 분양가가 저렴해 투자매력이 높다”고 말했다.
하지만 높은 청약경쟁률은 피할수 없을 것으로 보인다. 특히 전체물량 가운데 성남거주자 몫 30%를 제외하고 다시 무주택우선공급분 75%를 제외하면 실질적으로 수도권 1순위자 몫은 12.5%에 불과해 엄청난 청약경쟁률을 기록할 전망이다.
부동산퍼스트 곽창석 이사는 “무주택우선순위 해당자라면 무조건 청약할 필요가 있겠지만, 낮은 당첨확률은 큰 부담”이라며 “청약저축 가입자라면 물량 많은 임대아파트를 노리는 것도 한 방법”이라고 말했다.
채권입찰제 도입으로 분양가 인상이 예상되는 전용면적 25.7평형 초과 중·대형평형은 일단 자금여력이 있어야 한다. 분양가 인상과 분양권 전매, 여기에 일정기간 거래를 금지하는 방안도 유력하게 검토되고 있어 어느 정도 자금을 확보한 상태가 아니면 낭패를 볼 수 있다. 세중코리아 김학권 대표은 “분양가가 높아지겠지만, 지금 시점에서 입주 이후 시세차익은 충분히 기대된다”라며 “자금력 있는 실수요자와 분양가의 절반 정도를 초기자금으로 확보한 장기투자자라면 적극적으로 청약을 노려볼만 하다”고 말했다.
반면 무조건 판교만을 기달리는 것은 바람직하지 않다는 의견도 많다. 내외주건 김신조 사장은 “소형평형은 사실상 1순위자들의 당첨확률이 극히 낮고, 중·대형은 낮은 당첨확률에 분양가 인상을 고려하면 판교만을 기다리는 것이 능사는 아니다”라며 “투자자라면 오히려 후광이 기대되는 판교 인근지역에 관심을 갖는 편이 낫다”고 말했다.
캠코투자개발 김해수 소장은 “기대수익 높지만 당첨확률이 극히 낮아 자금여력 있는 장기투자자가 아닌 실수요자라면 다른 유망 지역에 선별 청약하는 것이 보다 유리해 보인다”고 말했다.
고민철 기자 sc7332@pluspia.co.kr
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