최근 주택시장의 화두 가운데 하나가 ‘역(逆)전세대란’이다. 예전에는 세입자가 살던 집의 계약 기간이 만료되더라도 적당한 다른 집을 구하지 못해 발을 동동 구르곤 했다. 하지만 지금은 집주인이 계약 기간이 만료될 때까지도 다른 세입자를 구하지 못해 조바심을 태우는 시대가 된 것이다.
물론 집주인이 새로운 세입자를 구하지 못해서 겪는 불편은 과거 급격히 상승하는 전세보증금 때문에 어쩔 수 없이 주거 여건이 보다 좋지 않은 곳으로 이사를 해야 하는 세입자들의 고통에 비하면 대수롭지 않은 것일 수도 있다.
그러나 집주인들의 사정을 들어보면 그 고충은 그리 만만치 않다. 우리나라는 임대차보증금이 주택가액의 40∼60%에 달하기 때문에 영세한 집주인의 경우 다음 임차인으로부터 보증금을 받아 건네주지 않으면 그런 큰 돈을 마련할 방법이 적당치 않기 때문이다.
따라서 집주인들은 이같은 이유로 자신의 집에 대한 임대차계약관계를 임차인들 사이의 관계로 치부하고자 하는 경향이 있다. 즉 다른 집을 얻어 나가려고 하는 임차인에게 새로운 임차인이 결정된 후에 그로부터 임차보증금을 받아서 임차보증금을 돌려주겠다고 하는 것이다.
하지만 집주인이 이렇게 나오면 이미 다른 집을 얻은 상태에서 그 집에 잔금을 치러야 하는 임차인으로서는 답답할 수밖에 없다.
옛날처럼 집주인이 우월적인 지위에 있다면 다소 무리한 부분이 있더라도 대부분 임차인이 이를 받아들일 것이라고 기대할 수 있겠지만 앞에서도 보았듯 지금의 시장상황은 오히려 임차인이 우위에 있으므로 집주인이 이와 같은 관행을 고집할 경우 큰 낭패를 겪을 수 있다.
집주인과 임차인 사이에 체결되는 임대차계약은 원칙적으로 해당 집주인과 임차인이 각자에게 그 계약에 따른 책임을 지우는 것이다. 임대차보증금 약정은 임대차계약의 일부분으로 역시 집주인과 임차인 사이에서만 그 효력을 갖는다.
따라서 임대차 기간이 만료된 경우 임차보증금을 반환해야할 의무는 명백히 집주인에게 있다.
집주인이 이미 임대차 기간이 지났는 데도 다른 약정 없이 새로운 임차인으로부터 받아서 주겠다며 임차인에게 임대차보증금 반환을 거부하는 것은 계약위반이다.
임차인이 호의로 새로운 임차인을 구할 때까지 임차보증금 반환을 집주인에게 요구하지 않을 수는 있으나 집주인이 이를 임차인에게 강요할 수는 없다.
만일 임차인이 새로 구해 놓은 집에 제때 잔금을 지급하지 못해 계약이 파기되는 등 집주인의 임차보증금 미지급 때문에 입은 손해가 있다면 임차인은 임차보증금 외에 이러한 손해에 대한 배상을 청구할 수 있다.
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