정부가 추진중인 개발이익환수제 방안내 임대아파트 공급 조항이 다소 애매하게 되어 있어 조합과 세입자간 분쟁 요인으로 작용할 조짐이다.
일반분양분의 25%를 임대주택으로 공급하게는 되어 있지만, 이 임대아파트 입주자격이 해당 아파트에 거주해온 세입자를 대상으로 하는지 아니면 주변 지역 일반 서민층을 대상으로 하는지가 명확하게 규정되어 있지 않기 때문이다.
관련업계에 따르면 전국철거민연합 등 세입자 관련 단체들은 ‘정부의 개발이익환수제 방안은 영세민 주거난 해소에 초점이 맞춰져 있으므로 당연히 기존 세입자에게 입주권을 부여해야 한다’고 주장하고 있다.
실제로 현재 재건축 사업이 진행중인 인천 간석주공의 경우 세입자들이 전국철거민연합과 공동으로 ‘주안주공철거민 대책위원회’를 구성해 세입자 이주 대책과 임대아파트 의무 공급을 조합측에 강력하게 요구하고 있다. 전국철거민연합 관계자는 “재개발 아파트의 경우 해당 입주민에게 임대아파트를 공급하도록 되어 있으므로 재건축도 같은 방식으로 풀어나가야 한다”고 주장했다.
하지만 이에 대해 조합은 개발이익환수방안을 담은 ‘도시및주거환경정비법’ 개정안이 아직 시행도 되지 않은 상태에서 임대아파트를 공급해야할 의무가 있지도 않고 더군다나 임대아파트 공급대상 조차 명확하게 마련되어 있지 않아 이같은 주장은 무리라는 입장이다.
조합 관계자는 “임대주택 공급 부분이 자세하게 규정되어 있지 않은 상태에서 대략적인 방안만 덩그러니 발표되다 보니 세입자들의 무리한 요구가 더욱 거세지고 있는 실정”이라고 밝혔다.
현재 정부가 마련한 개발이익환수제 방안에 따르면 재건축 아파트에 공급되는 임대주택의 입주자, 임대료, 임대보증금 등 모든 기준은 각 시·도지사가 지역 특성을 고려해 결정하도록 하고 있다. 건교부 주거환경과 관계자는 “현재로선 둘 다 모두 가능성이 있다”고 말하고 “철거민연합회와 세입자들이 아직 시행도 안 된 법령을 근거로 임대주택을 요구하는 것은 명백한 불법행위”라고 말했다.
하지만 명확한 근거조항을 마련하지 않고 시·도 지자체에게 권한을 부여할 경우 이같은 분쟁은 더욱 심화될 가능성도 있다. 기존 재개발아파트에서 세입자에게 임대주택을 부여하는 것과는 성격면에서 큰 차이를 보인다는 것. 대부분의 재개발지역은 그동안 워낙 슬럼화되어 있던 곳이어서 기존 세입자들을 영세민으로 규정할 수 있지만 재건축 아파트 세입자까지 영세민으로 분류하기에는 무리라는 지적이다.
서울 강남권 등 소위 유망지역내 재건축아파트의 전셋값이 1억원을 크게 상회하는 상태에서 이들까지 영세민으로 보기는 어렵다는 얘기다. 따라서 이들까지 임대주택 수권자로 규정하게 되면 임대주택 입주권을 얻기 위해 재건축아파트에 전세로 들어가려는 수요층이 늘어날 가능성도 배제할 수 없다.
주거환경연구원 박미선 연구원은 “임대주택과 일반주택을 구분 하지 못한 상태에서 임대주택 수급계층에 대한 규정이 없을 경우 강남권 등 일부 노른자위 재건축 아파트에는 전세입자가 크게 늘 것”이라고 예상했다. 시도 지자체 별로 수급대상이 제각각일 경우 형평성 논란도 제기될 수 있다.
부동산공개념위원회 위원으로 참여한 한 전문가는 “개발이익환수방안을 마련할 당시 임대주택 공급으로 인한 위헌소지 가능성만 검토했을 뿐 이에 대한 세부적인 검토는 미흡했던 것이 사실”이라면서 “시행령이나 시행규칙에서 명확하게 규정짓는 것이 바람직하다”고 말했다.
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