부동산투자회사가 자금을 모아 오피스 등에 투자해 임대수익을 투자자에게 돌려주는 ‘리츠’는 현재 9개 중 7개가 증시에 상장되어 있다. 리츠는 투자자에게 정기적인 배당수익을 제공해야 하므로 주로 안정적인 임대 수익을 발생하는 상업용 부동산에 투자한다.
자산운용업법에 따라 최근 도입된 ‘부동산펀드’도 리츠와 비슷한 상품이다. 하지만 리츠보다 규제가 적고 설립이 쉬워 증권사 등 금융기관들이 앞 다퉈 상품을 속속 선보이고 있다.
리츠와 부동산 펀드는 운용주체가 시중 자금을 모아 부동산에 투자한 뒤 수익금을 배당 형태로 배분해 준다는 점에선 동일하다. 하지만 개인들이 취득세·등록세를 내야 하는 리츠와 달리 부동산펀드는 취득세 ·등록세를 면제받고, 법인이 아니기 때문에 법인세를 내지 않는다. 또 리츠는 개발사업에 총 자금의 30% 한도 내에서 투자할 수 있지만 부동산펀드는 투자대상이 자유롭다. 직접 개발하거나 임대사업을 해도 되고, 은행의 부동산투자신탁처럼 프로젝트 사업 자금지원도 가능하다.
◇리츠, 배당 예상치보다 상회= 교보 메리츠 퍼스트는 지난 9월, 5기까지 진행된 상태로 배당수익률은 반기를 기준으로 4.19%였다. 4기는 3.95%로 연 배당수익률은 8.14%다.
유레스메리츠 제1호는 현재 2기가 진행 중으로 12월 배당할 예정이다. 2기의 목표수익률은 반기를 기준으로 4.17%였지만 이보다 배당이 많이 될 것으로 예상되고 있다.
자산관리회사인 코리츠 이희규 차장은 “지난 1기는 반기를 기준으로 수익률은 4.04%였지만 실제 배당수익률은 5.38%였다”며 “2기도 실제 배당수익률이 목표수익률보다 상회할 것으로 예상된다”고 말했다.
코크렙 1호는 현재 5기가 진행 중이고 12월까지 결산해 내년 3월에 배당한다. 목표배당수익률은 9.23%였지만 현재 이보다 초과 달성해 배당할 것으로 예상하고 있다. 한편 코크렙 1호는 지난 4기에도 목표배당수익률이 9.59%였지만 이보다 초과 달성한 11.11%를 배당해 세간의 관심이 집중됐었다.
코람코 자산관리팀 김준범 팀장은 “경기침체가 지속되면서 공실이 늘고 우량임차인을 구하기가 힘든 것이 사실이지만 A급과 Prime급 빌딩은 크게 영향을 받지 않는 편”이라며 “여의도에 위치한 대한빌딩의 공실이 있지만 한화빌딩은 거의 공실이 발생하지 않아 전체적으로 안정적인 포트폴리오가 가능하다”고 말했다.
코크렙2호는 매각·청산 쪽으로 진행되고 있다. 우선 트리스타워는 지난 3월에 매각된 상태이고 현재 명동타워는 매각이 진행 중이다. 지난 3기의 배당이 10.20%였지만 매각차익 등으로 인해 초과 배당되어 14.8%가 배당됐다. 현재 명동타워도 매각이 진행 중이며 MOU가 체결되면 공시를 하고 매각과 펀드를 청산할 예정인 것으로 알려지고 있다.
한 관계자는 “트리스타워는 초기 뷰티클리닉 전문빌딩을 표방했는데 경기가 침체되면서 사업에 차질이 빚어지고 미수금이 발생했고 명동타워는 현재 휘트니스센터가 들어서고 커피빈이 들어서는 등 빌딩이 정상화됐지만 주주들이 매각하기로 합의해 현재 매각이 추진되고 있다”고 말했다. 한편 12월에 코크렙 5호도 사모로 구성돼 선보일 예정이다.
코크렙 3호는 현재 3기가 진행 중으로 목표배당률은 7.3%이다. 한때 우량 임차인인 안진회계법인이 나간다는 소문이 있었지만 재계약하기로 해 목표달성에 큰 무리는 없을 것으로 전망된다. 한편 지난 2기는 7.49%로 목표에 달성했다.
리얼티코리아 제1호는 매 6개월(4월, 10월)마다 결산배당을 하며, 현재 3기 예상배당률은 8.5%이다. 현재 자산관리회사인 리얼티어드바이저스코리아에서는 목표수익률을 무난히 달성할 것으로 예상하고 있다. 이는 지난 2기도 마찬가지. 투자운용팀 이국환 과장은 “우량 빌딩과 우량임차인 확보가 관건”이라며 “리얼티코리아 제1호의 임차인은 장기간 우량 임차인이 많아 수익률 달성이 큰 문제는 없다”고 말했다.
맥쿼리센트럴오피스는 1기가 지난 9월20일 배당이 이미 완료됐다. 1기의 목표수익률은 6.75%였지만 이보다 높은 8.3%를 배당했다. 현재 2기가 진행 중으로 12월 30일 종료되고 배당은 내년 3월 20일 예정이다. 한 관계자는 “2기의 초기 목표수익률은 7.15%였지만 주주총회에서 7.6%로 상향조정한 상태이고 현재로서는 이보다도 더 높은 8%정도의 배당도 큰 무리는 없을 것 같다”고 말했다.
◇배당 수익률, 아직 지켜봐야= 부동산펀드는 아직 수익을 배당한 펀드는 없는 상태다. 전문가들은 연 7%대 수익률을 예상하고 있다.
맵스자산운용 부동산투자본부 신봉교 팀장은 “이틀만에 450억원 펀드가 모두 모집됐다”며 “부동산 경기침체와는 상관없이 안정적이고 최대 10~11%의 수익도 기대할 수 있다”고 말했다.
마이에셋 전유훈 이사도 “무난히 목표수익률에 달성할 것”이라며 “분양수입금을 외환은행과 함께 펀드에서 직접 관리함으로써 자금운용의 리스크를 최소화했다”고 설명했다.
전문가들은 부동산 투자 선택의 폭은 크게 넓어졌지만 섣불리 대박을 기대하는 것은 삼가해야 한다고 조언한다.
LG경제연구원 김성식 연구위원은 “부동산펀드는 짧은 기간에 상품이 많이 나와서 시간을 두고 봐야 한다”며 “아직 수익률의 검증이 안 된 상품이어서 CR리츠보다 위험도가 있는 것은 사실”이라고 말했다. 또 “부동산펀드는 아파트 개발사업, 분양 등 사업이 많아서 경기침체의 영향을 많이 받을 것으로 보인다”며 “그러나 주식이나 채권 등에 비해서는 비교 우위에 있다”고 덧붙였다.
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