주택을 판 사람이 채무승계를 제대로 하지 않아 빚독촉을 당하는 사례가 늘고 있어 주의가 요망된다.
올해 초 빌라를 매각했던 한 아무개씨는 요즈음 빚 독촉에 잠을 이루지 못하고 있다. 한씨는 지난해 분양값 8500만원짜리 빌라를 대출금 6천만원(채권최고액 7800만원)을 끼고 분양받았다. 자기 자금 2500만원으로 내집을 장만한 것이다.
이후 한씨는 직장을 옮기는 등 경제사정이 나빠지면서 다달이 부어야 하는 은행이자가 부담이 되자 손해를 보더라도 빌라를 팔기로 했고, 중개업소에 물건을 내놓은 지 4개월 만에 매수자를 만나게 됐다. 급매물이어서 매매가격은 7200만원으로 떨어졌고 기존 채무액은 매수인이 인수하는 조건이었다.
한씨는 은행에 문의했더니 채무승계를 처리하려면 일주일 정도 기다려야한다는 담당자 말을 듣고 근저당은 그대로 둔 채 매수자에게 소유권을 이전해 주었다.
매수인은 채무승계를 받은 것으로 여기고 은행에 매달 이자를 지불했으나, 석달 뒤 갑작스럽게 사정이 어려워지면서 이자를 연체하기 시작했다. 그러자 은행에서는 채무자로 남아있는 한씨에게 빚독촉을 했고 한씨는 매수인으로부터 “갚을 능력도 없고 당장 생계가 막막하다”는 답변을 듣게 됐다.
결국 은행 쪽은 빌라를 경매에 부치기 위한 가압류에 들어갔다. 경매 결과 경락가액이 채무액인 6천만원 이상으로 나온다면 다행이지만, 그 이하일 경우 한씨는 나머지 금액을 은행에 갚아야 할 처지에 놓이게 된 것이다.
그동안 대출금의 승계와 관련된 피해 사례는 매수인이 피담보 채무액의 확인을 소홀히 해 소유권 이전등기 이후 매도인의 추가된 채무를 부담해야 하는 경우가 대부분이었다.
포괄근저당이 설정돼 있는 경우 전 소유자가 보증채무나 다른 대출이 있어 추가로 채무가 늘어날 때 매수인이 이 부분까지 책임져야 하기 때문이다.
그런데 부동산 가격의 하락세와 경기 침체가 맞물리면서 예전과는 반대로 매수인이 빚을 갚지 못해 전소유자(매도인)가 손해를 보는 경우가 생긴 것이다.
소유권을 이전하고서도 채무자의 명의가 바뀌지 않은 경우 은행은 여전히 전 소유자에게 권리를 행사할 수 있고, 경매를 거쳐 경락가액이 채무액에 못미치게 되면 그만큼 책임을 지게 되는 것이다.
부동산업계는 부동산 가격과 낙찰가율(감정가격 대비 낙찰가)이 하락세를 보이면서 담보대출 비중이 높은 다세대, 빌라, 모텔의 경우 이런 피해 사례가 현실화되고 있는 것으로 진단하고 있다.
김지홍 부동산007 소장은 “저당권이 있는 부동산을 매매할 경우 매수인은 실제 채무액이 얼마인지, 포괄근저당권은 아닌지 살펴봐야 한다”면서, “특히 매도인은 채권자인 금융기관의 승낙이 없는 한 채무가 매수인에게 자동적으로 이전되는 것이 아니라는 점을 주의해야 한다”고 말했다.
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