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경매전문가되기 |
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2004-11-11 |
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법원경매 특징 - * 장점 * |
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부동산 경기가 바닥이 어딘지 모를 만큼 추락을 거듭하고 있다.
현재 낙찰되는 물건들의 가격감정은 대략 1년여 전의 이루어진 것으로, 현재 가격감정이 이루어지고 있는 물건에 비해 10~15% 정도 비싸게 감정되어 있어 현재물건이 새 주인을 만나려면 내년 이맘때가 된다. 그런데 본인의 판단으로는 2006년까지는 현재와 같은 상황이 지속될 것으로 보여 전세가격 이하로 소유권 취득할 수 있는 시기가 될 것으로 보이는데, 법원경매물건에 투자가 어떤 장단점이 있는가 보자.
* 장점 *
1) 매매에 비해 가격이 저렴하다.
부동산 시장이 불황이라고 해도 한번에 20%-30%를 깎아주는 것이 법원 경매의 가장 큰 장점이라고 할 수 있다. 현재 법원경매 시장에는 전세가격 아래로 떨어졌어도 새 주인을 만나지 못하고 있는 물건들이 급속히 늘어나고 있다. 전체적으로 평균 낙찰가격도 낮아지고 있으며, 응찰자수, 낙찰가율 모두 낮아지고 있다.
2) 법이 낙찰자 중심으로 바뀌었다.
민사소송법(구법)이 채무자와 임차인을 보호하던데 반해 민사집행법(신법)은 낙찰자와 채권자를 강력하게 보호하는 방향으로 제정되었다.
◆ 항고*재항고가 어려워졌다
임차인들은 항고 시 항고보증금(통상 낙찰대금의 10%)을 공탁하지 않아도 항고제기등이 가능해서 경매사건이 지연되는 가장 큰 이유가 되었다. 그러나 신법에서는 매각허가등에 대해서 항고하고자 하는 모든 이해관계인에게는 항고보증금(매각대금의 10%)을 공탁하게 하고, 항고가 기각되면 공탁한 항고보증금을 몰수하여 배당재단에 편입하여 배당하는 것으로 개정되었다. 그 결과로 항고남발을 방지하는 강력한 제도적 장치를 마련한 것으로 평가되고 있다.
◆ 배당요구에 있어서의 차이
구법에서는 낙찰허가일(통상 낙찰일로부터 1주일후)까지 이해관계인들의 배당요구 및 배당요구철회들을 할 수 있게 허용하였다. 그 결과로 낙찰 받은 다음에 임차인등이 배당을 요구하거나 이미 요구했던 배당을 철회하는 등으로 낙찰불허가 사유를 만들어 경매진행에 많은 지장을 주었었다.
그러나 신법에서는 배당요구종기일을 미리 결정하고 그 기간까지만 배당요구를 가능하게 하고 또 배당요구를 철회할 수 있게 하여 응찰자들이 권리가 확정된 상태로 입찰에 응할 수 있게 하여 구법에 비해 훨씬 안정적으로 경매에 응할 수 있게 하였다. 아울러 비록 배당요구종기일 이내라 할지라도 한번 철회한 배당요구는 다시 할 수 없게도 하였다.
◆ 경매시 기록열람 전자입찰을 염두에
인터넷을 통한 기록 열람만으로도 입찰하는데 부족함이 없게 하겠다는 취지로 대법원 경매사이트에 기본적인 사항을 점검할 수 있는데, 구법에서는 낙찰일 일주일 전부터 해당 경매계에서 간이기록을 공개하여 일차로 권리분석등의 편의를 제공한 뒤 입찰 당일에는 관계기록 전부를 입찰부터 입찰마감 까지 공개 열람케 하였으나, 신법에서는 매각(입찰)일 당일에도 간이 기록만 공개하고 있다.
◆ 차순위 매수신고
구법에서는 공유자의 우선매수청구권행사가 있는 경우 당일 응찰에서 최고가격에 응찰한 응찰자에게 자동적으로 차순위 지위를 부여하여 입찰보증금을 보관하고, 차후에 공유지분권자가 잔금을 납부하면 보증금을 돌려주고, 잔금납부를 포기하면 추가 입찰 없이 차순위신고인에게 잔금납부의 기회를 부여하였다. 하지만 신법에서는 이런 경우 최고가매수인에게 선택의 여지를 준다. 즉 최고가격을 쓴 응찰자가 차순위매수인으로 희망하는 경우에 한하며, 원하지 않는 경우 바로 입찰보증금을 돌려주고 사건을 종료한다.
◆ 잔금납부방법(잔금납부일과 잔금납부기한일)
구법과 신법의 가장 큰 차이라고 할 수 있는 것이 잔금납부에 대한 방법의 변화이다. 법원 부동산 경매에 있어서 잔금을 납부한다는 것은 그 부동산의 소유권을 취득한다는 의미이다. 즉 잔금을 납부하는 순간 등기부상의 소유권이전이 없어도 소유권을 취득하게 된다. 구법에서는 낙찰허가일(항고 시 사건기록이 당해 경매계로 돌아온 날)로부터 통상 3주정도 전후로 잔금납부일이 지정되었다. 즉 법원이 지정한 날의 지정한 시각이후부터 잔금을 납부할 수 있었다.
따라서 이 기간 동안에 채무자(보증인등 )는 채무를 변제하는 등의 방법으로 경매를 취하시키거나 하여 자신의 부동산을 방어할 수 있는 시간적 여유를 가질 수 있는데 비해서, 낙찰자는 잔금을 납부할 때까지 여러 상황 변화 등에 신경을 쓰지 않으면 안되었다. 그러나 신법에서는 법원은 잔금납부기한일을 정하고 결정일로부터 그 기한일 까지는 지연이자 없이 언제든지 잔금을 납부할 수 있게 하였다. 예를 들어 오늘 법원이 3주일 후까지로 잔금납부기한일을 정하였다면, 그 다음날이라도 잔금을 납부할 수 있게 하고 있다. 결과적으로 매각(낙찰)인을 더 보호는 결과가 되고 있다.
◆ 인도명령과 명도소송
구법에서는 대항력이 없는 임차인들에게까지도 명도소송을 통해 낙찰자가 주택을 명도할 수 있게 하였다. 하지만 신법에서는 매각(낙찰)인에게 대항할 수 없는 모든 임차인들로 인도명령 대상자를 확대하여 훨씬 간편한 방법으로 부동산을 명도 받을 수 있게 하고 있다. 명도소송은 정식 소송으로 소제기에서 1차 심리가 열리기까지 빨라도 3개월 이상이 소요되는데 반해 인도명령의 경우는 판결문 받을 때까지 통상 2주일전로 훨씬 간단하며, 비용 또한 저렴하다.
◆ 전세권
구법에서는 선순위로 설정되어 있는 전세권중 경매개시 결정일 현재 전세권 잔여기간이 6개월 이상 남은 전세권의 경우에는 경매로 인한 소유권이전 촉탁등기의 결과로도 낙찰자가 인수하도록 하였다.
◆ 기간입찰제
입찰방법에서 신법과 구법의 차이는 구법은 기일입찰만이 규정되어 있었으나 신법에서는 기일입찰, 호가입찰, 기간입찰제등으로 응찰형식을 세분화하였으며 현재까지는 기존의 방법대로 기일입찰(즉 매각일 당일에 법원이 정한 장소와 정한 시간과 집행관등이 진행하는)방법으로 경매가 진행되고 있으나, 인터넷 입찰 등을 포함하여 전자우편입찰등 기일입찰이 가능하게 법적인 제도는 완비하였다고 보아, 여건이 마련 되는대로 기일입찰, 1기일2회 입찰 등이 시범적으로 실시하고 있다.
3) 거래사고가 일어나지 않는다.
민사소송에서 부동산관련 소송이 차지하는 비중이 상당하다. 물론 이중에는 부동산매매 사고(건물철거소송, 명도소송, 전세금반환소송 등)로 볼 수 없는 사건도 많지만, 질적으로 나쁜 내용일수록 부동산거래 관련사건(즉 소유권반환청구소송, 소유권이전무효소송, 사기매매, 2중매매, 허위매매 등)이 대부분이라는 것이다.
여러분들 생각에는 소유권을 취득하는데 있어 일반매매가 경매보다 안전하다고 생각하겠지만, 사실은 경매로 인한 소유권 취득이 훨씬 안전하다. 왜냐면 부동산거래에서 소유권을 넘겨주는 매도당사자가 ‘국가’라는 점이기 때문이다. 매매의 한쪽 당사자가 국가라는 점이 얼마나 안심이 되는가는 부동산거래를 해본 사람은 누구나 동의하는 점으로, 경매법원이 낙찰자를 상대로 최소한 사기는 치지 않는다는 것은 말할 필요도 없지 않는가?
특히 지방의 임야 등의 경우는 그 가능성이 더욱 높아지는데, 스피드뱅크의 회원들은 다른 집단에 비해 부동산에 관한 전문적인 식견과 경험을 가지고 있어 부동산 거래 시 발생하는 사고에 대해서 많은 경험을 하셨을 것이고, 매매가 거래사고에 얼마나 취약한가에 대해 동의하실 것이다. 경매법원은 모든 과정을 민사집행법등 여러 법령이 정한 절차에 따라 정확히 진행하며, 절차에 위반했거나 미흡한 경우에는 문제부분을 시정하거나 보완한 다음 입찰에 붙이게 되고, 낙찰자가 특별히 주의해야 할 점은 ‘특별매각조건’이라는 제목으로 다시 주의하게 도와준다. 그러고도 진행 중에 잘못이 발견되거나 낙찰 후에라도 밝혀지지 않았던 문제들로 낙찰자에게 불이익이 발생하게 되면 낙찰불허가나 대금감액 등으로 낙찰자를 보호해준다.
4) 입찰절차가 투명해졌다.
사실이 이러함에도 경매에 대한 왜곡된 시각이 존재하는 이유는 분명히 있다. 지금처럼 입찰제가 아닌 옛날 호가제 시절의 부정적인 인식이 아직껏 남아있기도 하다. 하지만 호가제(한 물건을 매각자가 진행을 하면 응찰자가 구두로 가격을 경쟁적으로 올려 불러가면서 최종적으로는 더 이상의 응찰자가 없을 때 맨 마지막 가격을 호창한 사람에게 매각하는 방식) 시절의 부동산 경매는 거의 아수라장이라고 하는 편이 차라리 옳았는데, 이 시절에는 일반인들이 부동산 경매로 부동산 소유권을 취득한다는 것은 쉽지 않았다. 그러나 지금은 기일입찰제와 함께 전자입찰과 기간입찰(어느 기간을 정하고 입찰인이 경매장까지 오지 않고도 입찰이 가능한)까지도 여러 보완책이 마련되는 대로 조만간 시행될 것으로 보인다. 굳이 법원까지 가지 않고도 경매물건에 투자할 날이 곧 올 것이다. 자산관리공사(kamco)가 공매시 시행하고 있는 전자입찰(Onbid)을 생각하면 이해가 쉬워질 것이다. 또한 서울 남부법원 등에서는 실험적으로 일일 2회 경매도 실시하고 있다.
5) 법정지상권 물건은 주택수에 안 들어간다.
일반투자자들이 쉽게 응찰하지 못하는 물건중 하나가 바로 법정지상권 성립여지 있는 물건이다. 우리 민법은 토지와 건축물을 별개 부동산으로 규정하고 있어 경우에 따라서는 각각 매각하거나 저당권 설정행위등을 할 수 있고, 토지만 경매가 실행되면 그것을 낙찰 받은 경우 건축물 소유자를 보호하기 위해 법정지상권이 만들어지게 되어 일반 투자자들은 꺼리는 하자 있는 물건이 된다. 그런데 경험이 많은 투자자들은 즐겨 하는 이유중의 하나가 “법정지상권성립여지있는” 물건의 경우 아무리 여?? 건을 낙찰받아도 주택주에 포함되지 않는다는 것이다. 우리나라 부동산 정책을 보면 주택수의 여부에 초점이 맞추어져 있다. 즉 평생무주택자가 처음으로 집장만할때는 어느 정도 혜택을 준다. 그러다가 2주택 이상자가 되면 점차 규제하기 시작하고, 3주택을 넘어서면 색안경을 끼고 감시(?)하는 것이 일반적이지만, 법정지상권성립여지 있는 물건은 아무리 여러 건을 낙찰받아도 주택수에 포함되지 않는 것이 장점이다. 즉 무주택자가 법정지상권 성립여지 있는 경매물건은 아무리 많이 낙찰받아도 무주택의 혜택이 계속 유진된다는 점이다.
또한 법정지상권 성립여지 있는 물건을 즐겨 낙찰받는 투자자들의 경우 지료가 목적이 아닌 경우가 대부분이다. 법정지상권 성립여지 있는 물건의 현재 평균 낙찰가률이 서울과 수도권을 보면 감정가격의 45%-50%선으로 파악된다. 예를 들어 감정가격 1억 원짜리 대지가 경매에 나왔다면 대략 5천만 원이면 소유권 취득이 가능하다는 것인데, 도사들의 투자전략을 보면 소유권을 취득한 다음 감정가격의 70%-80%정도에 원소유자에게 재매각하는 정략을 구사하는 경우도 있다. 명도할 일도 없고 주택수에도 들어가지도 않는다. 만약 지료가 목적이라면 소유권 취득 후 바로 “지료확정소송”을 제기해야 시간을 단축할 수 있게 된다.
6) 토지거래허가절차가 필요없다.
토지거래허가 지역이나 투기지역등에 투자하고자 할때 낙찰을 받으면 이런 제약들을 전혀 받지 않는 점도 매력중의 하나이다.
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