집부자들이 절세방법 찾기에 골몰하고 있다. 내년 도입되는 종합부동산세를 피하거나 줄이기 위한 방법 찾기에 나서고 있는 것이다.
이들이 세금을 줄이기 위해 눈을 돌리는 곳은 임대사업. 임대사업자에 대해선 종부세를 면제해 주겠다는 정부의 방침 때문이다.
하지만 임대사업 등록도 만만치 않다. 그동안 주택을 임대하면서도 세금을 내지 않던 사람들은 종부세 대신 더 많은 소득세를 낼 수도 있어서다.
◇24평형 이하는 임대 유리〓집을 사서 임대사업을 하는 사람의 종부세 면제 기준은 정해 지지 않았다. 2가구와 5가구, 5년과 10년 이상 임대 등 임대 주택의 수와 임대 기간에 따라 여러 방안이 거론되고 있다.
따라서 정부의 결정에 따라 임대사업의 선택 여부가 달라질 수 있다. 다만, 소형 주택을 여러 채 임대하고 있는 사람이 임대사업자로 등록해서 종부세 면제 대상이 된다면 재산세를 추가 절세할 수 있다.
전용 60㎡(24평형) 이하 주택을 2채 이상 사서 임대사업자로 등록하면 재산세의 50%를 감면 받는다.
예컨대 서울 강남 일원본동 청솔 아파트 24평형(시세 4억원, 기준시가 3억3000만원선)을 3채 가진 사람은 올해 220만원의 재산세를 냈다. 이 사람이 내년에도 지금과 같이 임대사업 등록을 하지 않으면 정부의 세금 인상으로 329만원을 납부해야 한다.
하지만 내년에 임대사업 등록을 하면 지방세법 9조에 따른 자치구세 감면 조례(60㎡이하 주택 2채 이상 임대시 재산세 50% 감면)에 따라 165만원만 내면 된다.
다만, 2008년 쯤에는 급격한 세부담을 막기 위한 상한선(2005년은 올해낸 세금의 150% 이내)을 적용받지 않아 임대등록을 하지 않을 경우 재산세는 469만원으로 뛰어 오르고, 임대 등록한 사람은 이 규정에 따라 절반 금액인 245만원을 납부하면 된다.
따라서 24평형 이하 주택을 여러채 갖고 있는 사람이 임대사업 등록으로 종부세 면제대상이 되면 재산세 부담도 줄일 수 있게 된다.
◇임대소득세가 관건〓법상으론 임대사업자로 등록을 하지 않더라도 세를 놓아 월세 소득이 있는 사람은 소득세를 내야 한다. 따라서 임대사업자로 등록하더라도 바뀌는 것은 없다.
하지만 관행적으로 부동산 거래금액을 낮춰 신고하는 `다운계약서`와 같이 세를 놓고도 세금을 내지 않는 사람들이 있어 임대등록을 하면 소득세를 내게 되는 경우가 있다.
예컨데 서울 강남구 대치동 삼성 40평형(시세 11억원선)과 서초구 잠원동 롯데 52평형(시세 10억5000만원선)을 각각 보증금 2억원, 3억원에 월 210만원, 140만원에 세를 주고 있는 사람이 세금을 내지 않다 임대사업자로 등록하면 약 370만원의 소득세를 내게 된다.
여기에다 임대소득 외에 근로나 금융소득이 있으면 누진율이 높아져 세금은 더욱 불어나기 때문에 종부세 감면액과 임대소득세에 따라 선택이 달라질 수 있다.
이우진 세무사는 "관행상 일부는 소득세를 내지 않고, 과세 당국도 추징하지 않고 있어 임대사업자로 등록을 하면 소득세를 추가로 내게 된다"며 "따라서 개인별로 종부세 면제 금액과 임대 소득세금을 비교해 선택해야 할 것"이라고 설명했다.
◇전세면 완전 절세〓전세금이나 보증금에는 임대사업에 따른 소득세가 부과되지 않는다. 주택을 모두 전세로 놓는다면 소득세를 내지 않아도 되는 것이다. 일부 보증금을 걸고 월세를 받는다면 월세 부분에 대해서만 소득세가 부는 것과 차별화된다.
따라서 소유한 주택을 모두 전세로 세를 주면 종부세와 소득세를 모두 피할 수 있다.
하지만 전세금을 받아 연간 10%에 달하는 월세수입을 대신할 마땅한 투자처가 없을 경우 종부세 감면과 줄어드는 임대소득을 비교해 결정해야 금전 손실을 줄일 수 있다.
김종필 세무사는 "월세를 모두 전세로 돌리면 임대소득세를 내지 않아도 되지만 월세 수익 만한 투자처가 없기 때문에 임대수익 감소액과 세금 감면액을 잘 비교해야 한다"고 말했다.
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