종합부동산세 도입이 가시화되면서 부동산 큰손들의 절세에 대한 관심이 뜨거 워지고 있다. 최근 다양한 절세방안들이 거론되고 있으며, 대표적으로 논의되 고 있는 것이 배우자증여 등을 통해 소유지분율을 낮춤으로써 과세를 피하자는 소위 ‘공동명의’ 전략이다.
전통적으로 부동산의 공동명의는 서민층과 중산층에서 부부간 재산권 분리보호 를 위해 활용돼 왔다.
부유층에서는 향후에 있을 양도·상속·증여에 대한 세 부담을 경감시키기 위해 이용돼 왔다.
그러나 최근 맞벌이 부부가 증가되고 부부별산제에 대한 인식이 확대됨에 따라 ‘집을 사면 당연히 남편명의’라는 인식이 서서히 ‘같이 소유하자’라는 추 세로 전환되고 있다.
여기에 ‘종합부동산세-소유지분을 나눠주면 세금 안 낸 다’라는 식의 절세슬로건까지 등장해 공동명의 전략은 점차 대세로 굳혀질 것 같아 보인다.
부동산을 공동명의로 하는 데에는 분명 많은 이점이 있다. 당장 기준시가 12억 원짜리(시가 15억원) 아파트를 혼자 소유하게 되면 매년 약 100만원 가량 종합 부동산세를 내지만 공동명의인 경우에는 종합부동산세를 내지 않아도 된다.
또 한 이 아파트를 팔아서 양도차익이 3억원 발생할 경우, 1가구 1주택을 가정하 더라도 혼자 소유할 때 내야 할 양도소득세가 약 5000만원인데 비해 공동소유 시에는 약 4000만원 정도로 20% 가까이 줄어든다.
이 아파트를 자녀에게 물려 주고자 할 때도 30년에 걸쳐서 10년마다 3분의 1씩 증여를 해 공동명의로 하면 일괄적으로 30억원을 증여할 때 보다 증여세를 약 50% 절약할 수 있다.
그러나 이러한 공동명의 전략은 매우 신중하게 고려돼야 한다.
예를 들어, 위 에서 언급된 아파트가 단일 소유로 이미 등기가 돼 있고 있고 처분할 계획이 아직 없는 상태에서 당장 과세되는 종합부동산세만을 피하기 위해 공동명의로 바꾼다고 가정하자. 이럴 경우, 부부간에 증여세가 과세되지 않는 3억원까지만 증여해 공동명의로 바꾼다 하더라도 변경등기를 위한 취득·등록세를 1000만원 이상 납부해야 한다.
결국 10년치 종합부동산세를 한꺼번에 내버리는 셈이다.
또한 각종 부동산 관련 업무(담보대출, 매매계약 등)에 대해서도 공동명의자 전원이 각자의 인감서류 등을 들고 움직여야 하는 번거로움이 발생하기도 한다 . ■부부간 증여 3억원까지 비과세■ 이렇듯 어떤 절세전략을 취할 때는 얻는 것이 있으면 반드시 잃는 것도 있다.
무엇을 얻고 무엇을 잃는지 반드시 장기적 시각에서 꼼꼼히 따져봐야 한다.
특 히 부동산과 관련해서는 개별 부동산에 대한 라이프사이클(취득-보유-처분)을 빨리 계획하고 중장기적으로 예상되는 부동산 세제 개편방향을 유기적으로 고 려한 ‘통합적 세무전략’이 필요하다.
이제 한국 부동산은 ‘투자의 시대’를 지나 ‘관리의 시대’로 접어들고 있다 고 평가했다.
이런 관리의 시대에 부동산 관련 세금은 투자수익의 핵심 변수가 되고 있음은 부인할 수 없는 사실이다.
<이정민 공인회계사·세무사>
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