건설교통부 주택정책과의 중요한 업무 중 하나는 주간 아파트 가격 동향을 체크하는 일이다. 지난주에 비해 얼마나 오르고 떨어졌는지, 상승한 지역과 하락한 곳은 어디인 지 등을 꼼꼼하게 살펴본다. 서울 전체나 전국의 변동률도 중요하지만 서울 전체 주택가격에 영향을 미치는 선행지수격인 가격 선도 아파트도 빼놓지 않고 챙겨본다.
건설산업연구원이 지난 10월 발표한 주택가격의 지역간 상관관계 분석 연구 보고서에 따르면 1999년 1월부터 2003년 12월까지 외환위기 이후 주택가격은 강남구의 집값은 서초, 송파, 강동 등 강남권과 분당, 강북의 아파트 가격에 영향을 주는 것으로 나타났다.
결국 강남구의 집값이 상승하면 서초, 송파, 강동등 강남권과 분당, 강북의 아파트 가격이 오른다는 뜻이다. 또한 이 보고서에서는 이 같은 지역간 가격 움직임이 거의 시차없이 1개월내 진행된다는 결과도 포함했다.
이 같은 현실속에서 건교부는 서울 집값의 선행지수격인 강남 집값을 챙길 수 밖에 없고 그중에서도 강남의 노른자위로 불리는 대치동 일대는 언제나 관심의 대상이었다. 사실상 지난해까지만 해도 항상 매주 모니터링하는 1순위 단지는 대치동 은마아파트였다. 그러나 지난해 9월5일 재건축 아파트 소형평형 의무건설 비율 확대를 담은 9.5대책과 잇따른 10.29대책, 재건축 개발이익환수제 등의 이중 삼중 규제로 은마아파트 가격은 곤두박질쳤다.
지난해 9.5대책이 발표 되기 전 은마아파트 31평의 상한가 시세가 7억5,000만원을 호가했으나 지난해 연말에는 6억3,000만원으로 1억2,000만원이나 급락했다. 올해 4월을 전후로 반짝 상승, 6억7,000만원까지 올랐으나 재건축개발이익환수제가 입법 예고되면서 다시 하락해 11월초에는 최저가격인 5억8,000만원까지 떨어졌다. 무려 1년여 만에 1억7,000만원이나 하락한 후 최근 들어 오름세를 보여 6억원 선을 간신히 회복했다.
리모델링과 재건축 사이에서 사업의 장기화도 예견되는 상황이라 현재 정부가 어느 정도의 탄력적인 완화 정책을 제시해도 은마아파트 가격이 예전과 같은 수준으로 반전되기는 어려울 것으로 건교부도 이제는 판단하는 눈치이다. 이제 은마아파트는 건교부의 주요 관심대상에서 벗어나 있는 셈이다.
그렇다면 건교부가 은마아파트 대신 시장의 지표로 삼고 있는 단지는 어디일까? 스피드뱅크(www.speedbank.co.kr)가 조사한 11월 서울 수도권 재건축 아파트값 변동률에 따르면 11월 평균 서울 재건축 아파트값 변동률은 0.2%를 기록한데 반해 송파구는 유일하게 2.21%의 상승률을 나타냈다.
송파구 재건축 아파트의 상승세는 지난 11월17일 국회 법사위의 재건축개발이익환수에 관한 법률이 법안심의 대상에 제외됨에 따라 개발이익환수에 관한 법이 당초 예정된 내년 4월보다 시행이 지연될 가능성이 높아지면서 두드러지기 시작했다. 이미 착공에 들어간 잠실주공 3, 4단지와 이주철거가 마무리단계인 잠실주공 2단지를 제외하고 잠실주공1단지, 시영의 경우에는 사업 진척 상황에 따라 10% 정도는 임대아파트를 지어야 할 것으로 인식돼 왔었다.
그러나 개발이익환수에 관한 법률 시행이 6~7월로 연기될 것이라는 예측이 가시화되면서 이들 단지도 개발이익환수제의 영향에서 완전히 제외될 수 있을 것으로 예상돼 잠실주공1단지를 선두로 잠실벌 재건축 아파트 가격이 상승세를 보이고 있는 것.
잠실주공1단지 13평 매매가는 지난해 말 저가인 4억1,500만원을 기록한 이후 사업승인을 받은 올 봄 최고 5억4,000만원까지 올랐고 다시 하락과 회복세를 반복하며 4억5,500만원까지 떨어졌다. 그러나 개발이익환수에 관한 법률 시행이 당초 예정인 내년 4월에서 6~7월로 연기될 것이 사실상 굳어지면서 잠실주공1단지 13평 시세는 단숨에 5억원을 돌파했다.
최근 잠실주공1단지의 상승세는 이유 있는 반짝 상승이지만 잠실주공1단지가 그동안 잠실 저밀도 재건축 단지의 가격을 주도해왔다는 점에서 서울 아파트 값을 주도하는 ‘다크호스’로 급부상하고 있는 것이다. 건교부는 요즘 들어 부쩍 잠실주공 1단지를 비롯, 대지지분이 넓어 재건축 경기에 민감하게 움직이는 주공5단지 등의 가격을 유의깊게 체크하고 있다.
그동안 선행 연구에서는 송파구의 가격 상승이 강남구의 집값 상승에 영향을 미친다는 결론을 내리지는 못했다. 이는 그동안 보고서에서 사용한 데이터가 지난해까지의 주택가격을 활용했기 때문일 수도 있다. 그러나 사업초기의 재건축 단지로 집중된 강남일대 재건축 아파트 가격이 주춤하는 한편 잠실일대가 재건축 사업의 박차를 가해 새 주거타운으로 변모하게 될 경우 향후 몇 년후의 분석에서는 송파구의 아파트 값이 강남구에 영향을 미친다는 결론이 나올 수 있을 지도 모르겠다.
올해 시장을 보면 재건축 사업이 서울 아파트 시장의 판도를 재편하고 있다고 해도 과언이 아닌 듯싶다. 그동안 강남에 인접해있지만 강남구가 아니라는 점 때문에 평가절하됐던 잠실 일대 아파트가 인근 노후 아파트단지의 재건축과 재건축 개발이익환수 시행 연기에 따른 정책의 특혜 아닌 수혜로 서울 아파트 값을 선도하는 대표단지로 자리매김하고 있다. 바로 2004년 겨울에.
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