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우형달 |
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2004-12-21 |
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성공할 수밖에 없는 법원경매 구조이야기 |
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부동산 경매 시장은 낙찰자에게는 꿀단지다.
본인은 부동산 경매구도 전부를 꿀단지로 보는 “꿀단지론”을 가지고 있다. 앞에서 본 것처럼 부동산 관련 이해관계인들이 한편에 있고, 낙찰자는 낙찰을 받는 순간 꿀단지 전부를 차지하는 것이다.
한번 따져보자!
경매관련 당사자들 즉 채무자, 보증인, 세입자, 경매법원 판사, 경매계 직원들, 집행관 여러분, 감정평가사, 우체부 아저씨 등등 . . 모두가 낙찰자인 나의 재산증식을 해주는 충직한 종업원(?)이자 직원이 아니면 누구란 말인가! 내가 이들에게 월급 한푼 준 적도 없는데도 불구하고, 열심히 나의 재산증식을 위해 불철주야 노력하고 있다는 사실이다. 물론 나도 어엿한 대한민국 국민으로 세금은 꼬박꼬박 내고 있고, 또 매각대금의 일부를 수수료와 집행비 명목으로 떼이고 있으니 돈 한 푼 안 들었다는 말은 조금은 앞뒤가 맞지 않다고 한다면 흔쾌히 동의해 버리자.
낙찰자인 나의 어디가 예쁘다고 채무자나 보증인은 자신의 피 같은 부동산을 날려 나를 부자로 만들어 줄 것이며, 또한 세입자는 전세보증금을 날리고 길거리로 나 앉을 것인가? 또 경매법원 판사를 비롯하여 많은 분들의 수고는 결과적으로 나의 재산증식에 충실한 직원 노릇을 하고 있다고 생각할 수 있지 않을까?
농땡이 부리지 말고 일 잘하라고 잔소리 한번 안 했는데도 말이다.
속된 말로 손 안대고 뭐 푸는 식이 이런 것을 두고 하는 말은 아닐까!
경매된 부동산은 재수가 없고 제대로 된 물건이 없다는 식의 점잖을 빼는 분들도 제법 계신다. 그럴 수도 있다.
부동산 경매물건치고 어리버리한 물건은 없다.그러나 이건 부동산을 몰라도 한참 모르시는 분들의 공자님 같은 말씀이시다.
왜냐면 경매시장에 등장하는 부동산의 내역을 잠깐만이라도 살펴보면 동의하실 것이다. 금융기관 등이 담보로 제공받을 때 금융기관직원들은 담보가치에 대해서 재고 또 재보고, 그래도 판단이 서지 않으면 채무자 부담으로 전문 감정기관에 감정을 의뢰하여, 나중에 경매로 넘어가도 자신들의 채권회수에는 문제가 없다고 판단되었을 때 비로소 대출에 응하는 것이다. 무슨 말인가? 금융기관에 담보로 제공된 부동산 치고 어리버리하고 맹탕으로 쓸모없는 부동산은 없다는 것이다. 대한민국에서 최고는 아니어도 꽤 쓸만한 부동산 매입시장을 들라면, 본인은 자신 있게 “법원경매부동산”을 드는데 주저하지 않겠다는 말이다. 부동산 경매시장에 물건으로 팔리러 나온 부동산은 재수(?)없다고 생각하시는 분이 의외로 많이 계신다. 그런데 곰곰이 생각해 보자 정말 그런가!
부동산과 소유자사이에 궁합은 있다.부동산 팔자! 또 경매부동산과 전소유자와의 궁합(?)에 대해서 말이다.
부동산 팔자나 궁합 같은 것은 없다고 고개를 절래 절래 흔드시는 분들이나, 부동산하고 주인하고는 궁합이 있다고 믿으시는 분들이나, 한결같이 경매로 넘어온 부동산은 재수가 없고, 팔자(대)가 드센 물건이고 그래서 별로 탐탁지 않게 생각하신다. 본인도 그 점에는 동의한다.
그러나, 그 부동산이 경매시장에 팔려 나온 팔자는 낙찰자인 나하고의 궁합 문제가 아니라 전소유자와의 궁합인 것이다. 아시다시피 궁합이라는 것이 어느 일방만의 조건으로 들어맞고 안 맞고 하는 것이 아니지 않은가? 전주인 하고는 상극으로 안 맞았어도 나하고는 천생연분으로 금송아지고, 복돼지고, 복덩어리가 될 수도 있는 것이다.
주식과는 비교도 하지 마라.
이 글을 읽고 계시는 분들 중에 주식으로 재미 한번 안보고, 쓴 맛 한번 톡톡히(어쩌면 지금도 만회를 못해 속을 태우고 계실지도 모를) 당해보지 않는 분은 없을 것이다. 본인 역시 금융기관에 다닐 때 3층에 증권사 지점이 있어서, 처음에는 경제 돌아가는 것이나 좀(?) 알고, 큰 욕심 안 부리고 분위기에 휩쓸리지 않으면서 냉정하게 사고*팔면 다른 사람들은 다 손해를 보아도 나는 손해보지 않고 용돈정도는 충분히 벌 수 있을 것이라는 멍청하고 철없는 생각으로 주식을 시작했다. 처음에 박살이 나버렸으면 더 끌려 들어가지 않았을 텐데, 하루에 100여 만원씩 벌어들이니 돈벌기가, 부자 되기가 이렇게 쉬워도 되는가?
오히려 반문도 했었다. 그 때 사태를 정확히 파악했어야 했는데, 아무튼 꿈같은 시간은 그리 길지 못했다. 당시 본인에게는 거금인 약 4천여만 원을 홀라당 까먹고 손을 털어야 하는 시점에서 반성을 해보니, 그렇게 된 것은 경기 탓도 정부의 정책 탓도 더욱이 그 망할 놈의 IMF탓도 결코 아닌 오직 나에게 책임의 전부가 있다는 판단이 들었다.
즉, 본인 머리로는 주식시장에서 도술을 부리는 도사들을 도저히 따라갈 수 없다는 판단이 이른 것이다. 지금은 계좌는 없애버렸고, 단 한 주도 가지고 있지 않다. 그렇지만 솔직히 다시 시작하면 다시는 깨지지 않을 것 같은 마약 같은 유혹이 들 때도 있지만, 결국 결론은 달라지지 않는 것을 주변의 여러분들이 여실히 보여주고 있는데 나라고 별다를 수 있겠는가? 아직도 본전 생각에 주식시장의 주변에서 밤낮으로 폐인(?)이 되어가고 계시는 독자가 계시면 독하게 맘먹고 이참에 손을 떼는 것이 이제라도 재기할 수 있는 계기라고 생각한다. 물론 판단은 본인의 몫이니 더 이상 말씀 드릴수도 없지만 말이다. 개별적으로는 해당 종목이 경영실적대비 저평가 되어 있고, 주식시장 전체로는 지금이 최저바닥이어서 더 내려갈게 없어 지금 사놓기만 하면 버는 것은 시간문제라고 반문하실지도 모르나, 지금 처분하지도 못하고 끙끙 앓고 계시는 그 애물단지를 사실 때는 어떠셨는지? 한번 회고해 보시라? f지금 하시는 판단하고 얼마나 다른지!
본인은 경매강의 첫 시간마다 수강생들에게 잊지 않고 하는 당부가 하나 있다. ‘절대 주식에 투기하지 마시라고!?’ 개미는 전투에서는 몇 번은 이길지 몰라도 전쟁에서는 결코 승리할 수 없는 것이 우리 주식시장의 기본적인 구조이다.
부동산이라는 덩어리는 남는다.투자수단으로서 부동산과 주식이 얼마나 큰 차이가 있는지 잠시 보자.
지금도 신주단지처럼 모시고 있는 상식(?)은 주식투기는 환금성이 좋고 소액으로도 투자(까먹기)가 가능하고, 부동산 투자는 환금성은 떨어지고 거액이 필요하고, 하는 상투적인 그런 이야기들이 아니고, 구체적으로 대비해서 살펴보자는 이야기다.
여러분도 경험하셨겠지만 오도가도 못하고 끙끙거리는 사이에 감자나 부도 처리되면 해당 주식은 순식간에 반 토막, 1/10, 또는 한 줌의 쓰레기로 변해버리지만, 부동산 경매물건중 완전히 썩은 물건(예를 들어 선순위 처분가처분, 선순위 소유권이전 가등기등 부동산의 하자는 처음부터 알 수 있음)이 아니라면, 설령 수익률을 잘못 판단하는 등의 실수를 저질렀다 해도 덩어리(부동산)는 남지 않는가? 그리고 시간이 지나 또는 새로운 개발정책등이 수립되거나 재개발*재건축지역에 편입되는 등으로 상황이 바뀌면 복덩어리가 되는 것은 시간문제다. 주식투기의 경우에는 내가 해당 종목의 정보를 완전히 파악할 수도 없고, 주체적으로 결정권을 행사하지도 못한 체 오직 불성실하게 떠돌아다니는 루머수준의 정보를 판단으로 투자를 하는데 반해서, 법원경매 부동산투자는 그와는 정반대로 자신이 조금만 열심히 공부하고 발품을 팔겠다는 자세만 가지면 앞에서 살펴본 이유들 때문에 성공적인 투자가 얼마든지 가능하다.
주식으로는 불가능한가?결론부터 말씀드리면 개미는 불가능하다.
만약 주식에 투기하여 망하지 않을 방법이 하나 있는데 그것은 “오직 주가조작” 뿐이다. 즉 주식투기에 성공할 수 있는 유일한 방법은 “주가조작”을 할 수 있다면 성공할 수 있을지도 모르겠다. 즉 해당종목을 좌지우지 할 수만 있다면 가능한 이야기일지도 모른다. 물론 그 뒤로 철창신세를 지는 것은 별개의 이야기로 하고서라도 말이다. 그런데 불행히도 우리에게는 주가조작을 해 낼만한 돈도 없을 뿐 더러 아무런 물적 토대 또한 없지 않는가? 그런 정도 돈이 있으면 뭐하러 그런 짓 하겠는가, 그냥 편하게 살지!?
3천만원, 5천만원, 1억원, 또는 3억 정도, 그 이상등 부동산 경매나 주식투기나 투자금액은 개인상황에 따라 차이가 있겠다.
그런데 부동산투자를 염두에 두시는 분들이 대개 염려하는 것이 주식투기에 비해 거금이 든다고 생각한다는 것이다. 그런데 정말 그런가?
부동산 경매 소액으로도 얼마든지 가능하다.소액으로 법원경매물건을 낙찰받아 수익을 올리는 구조를 한번 살펴보자.
예를 들어 정릉동에 대지지분 10평, 실면적 15평짜리 연립이 감정가격 7천만원에 입찰이 시작된다고 해보자. 참고로 소유자나 보증인이 살고 있는지? 세입자가 살고 있는지에 따라서 몇 가지로 나누어서 살펴보아야 하는데 여기서는 세입자가 살고 있고 배당요구 했고, 전액 배당을 받는 것을 가정해 보자. 가장 단순한 구도이다.
현재 이쪽은 1～2회 유찰에서 감정가격 대비 70-80%선에서 낙찰가가 형성되고 있다. 그렇다면 대략 5,600여 만원이 낙찰가격이고 소유권이전경비까지 포함하면 6,000여 만원이 있으면 낙찰 받을 수 있다는 계산이 나온다. 좀더 구체적으로 살펴보면 입찰 때 10%인 560여 만원의 입찰보증금이 필요하고, 잔금때는 낙찰가의 70%정도는 융자가 가능하다고 볼 때[(6,000만원=560만원+약 4,000만원 잔금융자+1,120만원(융자금액 뺀 잔액)+400여 만원(이전비)]로 나누어 볼 수 있다.
이것을 현재 이쪽의 전세시세가 약 6,000만원 선이니 실제 자신이 부담해야 하는 자금은 1,000여 만원만 있으면 소유권을 취득하는데 전혀 문제가 없다. 즉 1천만원만 있으면 법원경매가 가능하다는 점이다. 그럼 이런 물건에 1천만원을 투자하면 어떤 메리트가 있는가? 하고 반문하시는 분이 있다. 쉽게 말하자면 내 돈 1천만원으로 재개발(한참 뜨고 있는 강북 뉴타운지구)지구내에 대지 10평과 건평 15평을 확보했다는 이야기가 된다. 그 다음에는 이것의 투자가치가 어떻게 되어 있는지는 직접 확인해 보시라. 장담하건대 투자금(1천만원)대비 최소 700%～1,000%(7～10배:현재 1억5천만원～1억6천만원 거래)는 되어 있을 것이다.
한건하는데 6개월이면 충분하다.입찰에서 잔금까지 그리고 처분하는데 까지 6개월이면 충분하다.
종자돈 1천만원 가지고 6개월에 최소 7～8천만원 벌어들인다는 말이다. 여기에는 어떤 속임수도 없고, 예측불허의 상태(혹시 개발계획의 우선 순위가 바뀌는 정도의 리스크는 있을 수 있슴)가 있지 않을까? 염려하시는 분들도 있지만, 주식처럼 완전히 “꽝”나버리는 경우는 있을 수가 없다.
그럼 주식은? 이 기간에 반 토막만 나지 않았어도 감사하자. 독자여러분이 가지고 있는 오해, 즉 막연히 부동산투자에는 거액이 필요하고 시간이 오래 걸린다는 오해에 대해 나름대로의 생각을 잠시 적어보았다. 자신의 형편에 따라 얼마든지 법원경매가 가능하다는 점만 인식하셨다면 다음으로 넘어가기로 하자. 이 대목에서 마지막으로 한 가지 부탁을 드릴 말씀은 "수익성이 아무리 좋아 보여도 처음부터 끝까지의 전체과정을 자신의 능력으로 완전히 통제하지 못하는 아이템(사업)에는 투자하지 말라는 부탁을 드린다.
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