한국경매



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	부자됩시다	2005-01-05

	경매 외환위기후 최대기회

올해는 부동산시장에서 경매가 가장 유망한 투자처로 꼽히고 있다. 지난 98년 외환위기 당시 경매시장에서 투자자들이 높은 수익을 올린 상황이 올해 되풀이될 것으로 전문가들은 전망하고 있다. 불황일수록 경매물건 수가 늘어나는 반면 낙찰가율(낙찰가/감정가)은 더 떨어지기 때문이다. 다시말해 싼 값에 좋은 물건을 살 수 있는 확률이 높아지는 셈이다. 그러나 경매는 투자위험이 큰 분야로 꼽힌다. 초보자들은 입찰참여는 물론 권리분석과 현장확인 등을 꼼꼼히 할 필요가 있다고 전문가들은 조언한다. <>경매시장이 다시 뜨고 있다 경매정보제공업체 지지옥션에 따르면 전국 법원에서 나오는 경매 물건은 작년 1월 3만32건이던 것이 지난달에는 4만7천2백97건으로 1년 사이에 50% 가까이 증가했다. 이에 따라 경매에 대한 일반인의 관심도 크게 높아지고 있다. 경매 진행방식이 일반인의 참여가 쉽도록 바뀐 것도 경매투자에 참여하는 사람이 많아진 이유다. 법원은 지난해 우편을 이용해 입찰을 할 수 있도록 하는 "기간(期間) 입찰제"를 별도로 도입했다. 이 제도는 입찰 현장 분위기로 낙찰가를 파악했던 경매브로커의 설자리를 잃게 만들었다. <>경매투자의 ABC 경매는 싸게 낙찰받는 게 무엇보다 중요하다. 요즘처럼 불황기때에는 특히 시세상승에 따른 차익보다는 "싸게 사서 비싸게 파는" 전략이 필요하다. 이를 위해서는 우선 감정가를 정확히 파악해야 한다. 경매가 시작되기 수 개월 전에 정해지는 감정가는 요즘처럼 부동산 가격 하락기에는 시세보다 높게 매겨지는 경우가 적지 않기 때문이다. 10%대의 수익을 올리기 위해서는 취.등록세 등의 비용을 감안,시세의 75~80% 수준에서 낙찰을 받야 한다. 권리분석도 필수다. 권리분석은 잘못하면 낙찰을 받고도 소유권 등기이전을 하는 데 애를 먹을 수 있다. 특히 아파트나 연립주택 다세대주택 같은 공동주택에서는 임차인의 권리를 꼭 확인해야 한다. 최악의 경우 힘들게 낙찰을 받은 물건을 권리순위에서 밀려 몽땅 빼앗길 수도 있다. 모든 부동산 투자에서와 마찬가지로 경매도 현장 확인이 생명이다. 시세는 현장 인근 중개업소에서 체크할 필요가 있다. 인근 지역에서 최근에 낙찰된 사례가 있다면 당시 낙찰가를 참고하는 것도 한 방법이다. 현장을 방문해 관리비 연체 여부나 경매받을 물건의 상태(동향이나 인근 지형) 등도 따져야 한다. <>그외 고려할 점 경매로 부동산을 산 뒤 장기보유로 시세차익을 올릴 수도 있지만 리모델링이나 용도변경으로 단기간에 차익을 올릴 수 있는 방법도 있다. 경매투자에 능숙해지면 이같은 노하우도 익힐 필요가 있다. 또 초보자에게 무리한 대출은 절대 금물이지만 경험이 어느정도 쌓이면 은행 대출 등도 과감하게 활용하는 것이 유리하다.

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