정부가 강력한 부동산 투기억제책을 내놓으면서 부동산 시장이 얼어붙고 있다. 양도소득세가 2007년부터 실거래가로 부가되는가 하면 재건축 아파트의 분양승인 자체를 보류하는 등 강력한 정책으로 인해 서울 강남권은 물론 전국 부동산 거래가 숨을 죽이고 있다.
전문가들은 정부의 양도세 실거래가 과세와 재건축 이익 환수제도 등은 단기적으로 땅값과 아파트값 상승에 직격탄을 날릴 수는 있어도 장기적으로 부동산 시장에 큰 영향을 미치지는 않는다는 낙관적 전망을 내놓고 있다.
대신 투자가들은 세금을 내고도 확실한 이익을 낼 수 있는 ‘목좋은’ 땅과 아파트를 선호할 것으로 보여 부동산의 양극화가 더욱 심화될 전망이다. 이럴 때일수록 옥석을 감별할 수 있는 투자가들의 안목과 지혜가 필수적이다.
◈강남 집값보다는 지방 집값에 직격탄〓세제중심의 최근 부동산 정책은 강남에는 상대적으로 영향이 적을 것이란 시각이 지배적이다.
서울과 경기 성남 분당 용인 등 주요지역은 이미 주택 투기지역으로 지정돼 양도세를 실거래가로 내왔기 때문이다. 반대로 기준시가로 양도세를 내온 서울과 수도권 비투기 지역과 지방 주택시장은 부담이 클 것으로 보인다. 지방의 기준시가는 실거래가의 30~50%선밖에 되지 않아 세금이 두배 이상 늘 전망이다.
이 때문에 강남권 아파트, 서울 뉴타운, 판교신도시, 기업도시 등 확실한 호재에는 사람들이 몰리지만 서울 변두리 및 경기 외곽 등 9~36%에 이르는 양도세 이상의 수익이 나지 않을 곳은 미분양 등 철저한 외면을 받을 전망이다.
이미 올해 11월 일괄분양하는 판교 신도시의 경우 청약 경쟁률이 1000대 1을 넘어설 것이 확실해 ‘판교 로또’라는 말까지 나오는 실정이다. 경기침체에 금리가 3%대에 머물고 주식시장이 불확실한 상황에서 부동산처럼 매력적인 투자 대상은 없기 때문이다.
한편 실소유를 위한 주택 구입자에게 참여정부의 주택 정책은 오히려 호기로 작용할 가능성이 높다. 실거주 주택 소유자는 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주하면 양도세를 내지 않는다.
또 무주택자에게 무조건 1순위를 부여하기 때문에 앞으로 서울 및 수도권 지역은 물론 판교와 강남 등 전국 아파트 청약이 유리하다. 특히 재건축 아파트의 소형평형비율 의무화 제도 때문에 강남 등 목좋은 지역의 24~26평 소형 평형을 노리는 작전도 세워 볼만하다.
◈상가 토지 전망은 흐림〓주택소유자에 비해 땅소유자들은 초비상이 걸렸다. 주택 과표가 실거래가와 크게 차이가 나지 않는데 반해 토지와 상가 과표는 실거래가와 차이가 크기 때문이다. 정부는 공시지가가 실제 땅값의 80%라고 말하지만 거래가 없는 지방의 땅값은 공시지가가 시가의 30%선에 그친다는 것이 전문가들의 진단이다. 따라서 양도세 실거래가 과세를 피하기 위해서는 땅이나 상가 빌딩은 내년 안에 처분하는 것이 유리하다. 부동산 보유세가 지속적으로 올라갈 전망인데다 양도세마저 실거래가로 과세되면 기대수익이 크게 줄어들기 때문이다. 또 주상복합도 2003년 전매가 금지된 이후 시장이 싸늘해진 만큼 더욱 신중한 접근이 필요하다.
◈정부정책 어디까지 믿어야 하나〓노무현 대통령은 지난 2월 “부동산 투기를 세제로 막겠다”고 강조한바 있다. 그러나 2007년 대통령 선거를 앞둔 만큼 정부의 조세정책이 흔들릴 것이라는 전망도 만만치 않다. 특히 대선을 앞두고 경기부양을 해야하는 여권이 조세정책을 끝까지 고집할지 미지수다.
특히 지방 부동산은 활성화하겠다는 참여정부의 약속과 달리 정부 조세정책이 지방부동산 경기에 악영향을 줄 것으로 보여 지방쪽에서 볼멘 소리가 나올 가능성이 높다. 이를 참여정부가 어떻게 처리할지도 관심거리다.
이밖에도 1000원을 1원으로 하는 화폐개혁이 대선 공약으로 나올 경우 부동산 가치에 큰 혼란이 불가피할 전망이라 참여정부 정책은 물론 정치권의 움직임을 주시해야 한다.
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