지난 4월말 상가후분양제의 전격 실시와 함께 상가시장이 급변하고 있다. 변화한 법에 따라 이제 중대형 상가를 분양할때 골조공사의 3분의 2이상을 마쳐야 분양이 가능해지면서 사업자의 금융비용 부담 증가에 따라 신규 공급물량이 현저히 감소하고 있기 때문이다. 이러한 변화는 상가시장에 있어 치명적인 ‘악재’로 볼 수도 있지만 경우에 따라서는 보다 안정적인 투자로 접어드는 ‘호재’로도 해석된다.
특히 후분양제 실시를 전후로 사업자들이 분양을 앞당겨 물량이 대량 공급되면서 저평가된 상가가 많은데다가 하반기에는 공급감소에 따라 선분양된 상가의 희소성이 높아지는 반사이익도 누릴수 있기 때문이다.
◇상가 투자전략 수정 불가피=후분양제의 전격시행에 따라 이전의 ‘굿모닝시티’와 같은 사기 분양의 위험성은 크게 낮아졌다. 이에 따라 사업자와 소비자간의 희비가 엇갈리는 형국을 보이고 있다.
상가전문컨설팅업체 상가114의 홍성기 팀장은 “후분양제 실시이후 사업자들이 분양가 산정 및 사업성 판단에 보다 신중한 모습이 역력해 지고 있다”며 “4월말을 전후해 실제로 상가분양등록 건수는 눈에 띄게 주는 반면 투자가들의 문의건수는 오히려 증가하는 추세에 있다”고 말했다. 소비자의 입장에서는 이전보다 안정적인 투자를 할 환경이 마련된 반면, 사업자들은 분양때까지의 사업비 부담을 고려, 무리한 분양추진을 자제하고 있다는 얘기다.
이에따라 투자가들은 기존 상가 투자 전략에 수정이 불가피해졌다. 초기 사업 비용이 늘어나 분양가가 비싸질 가능성이 높아진 탓이다. 또 후분양제 적용을 받지 않는 연면적 907평(3000㎡) 이하의 소형 상가 공급도 늘어날 전망이다.
때문에 법 시행 이전에 분양 승인을 받았거나 리모델링하는 상가들은 여전히 후 분양제가 적용되지 않으므로 이런 상가중 분양가가 저렴한 상가를 찾아보거나 후분양제 적용을 받지 않아 상대적으로 분양가가 저렴한 소형 상가중 요지에 위치한 상가물량을 찾아보는 것도 방법중 하나다.
◇관심 둘만한 유망 상가는?=서울 및 수도권 지역을 자세히 살펴보면 유망 근린상가, 단지내 상가, 주상복합건물내 상가 등이 수두룩하다. 최근 재건축 시장의 위축으로 상대적으로 탄력을 받고 있는 주상복합내 상가들은 관련법개정으로 별도 상가건물 건축이 가능해져 투자가치 측면에서 더욱 주목받고 있다.
서울 중구 저동에 위치한 주상복합건물 내 상가인 ‘을지로 비즈센터’의 경우 주변 재개발 사업과 청계천 복원 등으로 미래가치가 급상승할 것으로 예상된다. 평당 분양가는 850만∼3000만원 수준이다. 종로구 견지동에서 분양중인 ‘대성스카이렉스’(지하6층∼지상15층)는 오는 2008년 5월 입주예정이며 청계천 복원의 수혜상가로 꼽히고 있다.
근린상가로는 부천시 원전동에 위치한 ‘세라 메디컬 프라자’가 6차선 대로변에 위치하고 종합진료과목 유치가 가능한 복합 의료프라자로서 주목받고 있다. 지하2층∼지상6층에 1958평 규모로 이달중 준공을 마칠 예정이다.
오는 8월 입주를 앞두고 있는 양주시 삼숭동에 위치한 양주자이의 단지내 상가도 주인을 찾고 있다. 단지 내 상가는 분양권 전매 제한이 없고, 단독택지엔 주택을 지어 월세를 놓을 수도 있다. 이런면에서 단지 내 상가는 가장 안정적이며 대중적인 투자처다.
양주자이 단지내 상가는 지상 2층 387평 규모로 4000여 가구를 넘는 단지내 상가로 확실한 소비자를 확보하고 있다는 점과 동북부의 새로운 주거중심으로 떠오르는 양주시의 심장부에 위치하고 있는 점이 큰 매력이다. 복선전철의 혜택을 받는 오산시에서는 원동 대림아파트와 이마트가 입점하는 핵심상권 지역에 오는 2007년 3월 입주가 예정돼있는 ‘다모아프라자’가 분양중이다.
일산 지역에서는 최근 ‘서울 모터쇼’의 성공적인 개최이후 주목받고 있는 대화동 킨텍스전시장 인근에서 지하 3층∼지상10층 규모로 짓고 있는 ‘킨텍스 프라자’가 단연 눈에 띈다. 평당 분양가는 550만∼3600만원 수준으로 비교적 높은 수준이지만 주변의 역세권 건물과 계속되는 개발호재 등을 고려하면 충분한 투자가치가 있다는게 전문가들의 평가다.
◇투자시 유의점=주상복합 상가는 건물 내에 위치해 입주민들을 고객으로 흡수할 수 있는 특징이 있지만,고객이 입주자들로 한정될 수 있다는 단점이 있다. 따라서 업종 선택에 신경을 써야 한다.
상권이 안정적이고 부도 확률이 낮은 아파트단지 내 상가를 노려보는 것도 좋은 투자 방법이다. 아파트 단지 내 상가 투자의 경우, 단지 내 독점상권 규모가 어느 정도인가를 가장 먼저 체크해야 한다. 가구 수가 1000가구 이상이면 무난하고, 적어도 500가구 이상은 돼야 한다. 근린상가 투자를 고려하고 있다면 요즘은 근린상가도 대형으로 건립하는 추세라는 점을 명심해야 한다.
따라서 후분양제 적용을 받을 가능성이 높다. 철저히 주변 시세와 비교,분양가가 적정한지 등을 살펴보는것은 기본이다. 일반적으로는 버스정류장 근처나 횡단보도 앞에 위치한 상가,혹은 퇴근길 방향에 있는 상가가 유망하다. 상가114 홍성기 팀장은 “상가 가치는 수급 여건에 관계없이 경기 상황에 민감하게 반응하기 때문에 후분양제와 별개로 상가별 특성과 입지 여건도 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다”며 “수도권의 대규모 택지지구에 위치한 상가 등이 유망한 투자처가 될 것”이라고 말했다.
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