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	부동산이야기	2005-08-04

	중국 - "토지 헐값" 믿다 낭패 볼수도

한국에서 토지 공개념 도입에 대한 논란이 한창이다. 사회주의 국가 중국은 어떨까. 중국에선 땅 소유권을 정부가 갖고 있다. 그러면 어떻게 토지 개발이 이뤄질까. 토지사용권에서 그 해답을 얻게 된다. 개인과 기업은 토지사용권을 정부로부터 살 수 있다. 작년부터는 공개입찰을 통해서만 받을 수 있게 됐다. 토지사용권은 양도와 임대가 가능하다. 소유권과 다르다면 사용 기한이 있다는 것.보통 주거용지는 70년,상업 관광 위락용지는 40년,공업 교육 문화 체육 용지는 50년이다. 물론 사용 기한을 연장할 수 있으나 가격을 재산정해야 한다. 같은 토지라도 용도가 바뀌면 가격도 달라진다. 따라서 중국 진출 한국 기업인들은 이 같은 점을 잘 살펴보고 투자나 공장 건설에 나서야 한다. 우선 모든 건물은 토지에 귀속된다는 것이다. 이로 인해 외국인 투자자가 공장을 지을 때 국유은행 대출 알선까지 해주면서 멋진 건물의 신축을 권유하는 지방정부가 많다. 토지사용권 기한이 지나면 그 건물은 해당 지방정부 소유가 되기 때문이다. 토지사용권을 정부로부터 획득할 때도 주의가 요망된다. 당장 지난 1일부터 개발구(공단)와 토지사용권 양도계약을 맺어도 아무런 효력이 없게 됐다. 중국 최고인민법원이 최근 법률해석을 통해 토지사용권을 양도할 수 있는 주체는 시 등 현급 이상 정부만 가능하다며 다른 주체와 맺은 계약은 무효라고 못박았기 때문이다. 따라서 중국 각 지방의 경제개발구·기술개발구 등 개발구가 투자 유치를 위해 토지를 헐값에 제공하겠다는 말을 믿고 투자했다간 낭패를 볼 수 있다. 과거에 개발구와 맺은 토지사용권 양도 계약은 시와 현 정부의 추인을 받으면 효력을 유지할 수 있다. 임대나 양도 계약은 국유 건설성 토지만 가능하다는 점도 주의해야 한다. 국유 농장 토지나 집체 소유 토지에 부동산 개발사업을 하려면 국유 토지로 전환한 뒤에 사용권 양도 계약을 맺을 수 있다. 지난 6월부터 시행된 부동산투기억제책에 따라 중국 정부로부터 사용권을 획득한 토지라도 2년 이상 유휴 토지로 놔두면 사용권을 몰수당할 수 있다는 사실도 염두에 둬야 한다.

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