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	머니투데이	2005-09-05

	부동산투자, 수익형 상품으로 '급전환'

그동안 단기 차익을 노리는 '묻지마식 투자'가 재테크의 주류였다. 그러나 이제는 생애주기를 감안한 장기적인 관점에서 투자에 임하지 않을 경우 큰 낭패를 볼 수 있다. 또한 무리한 차입 방식은 철저히 피해야한다. 대부분 전문가들이 시장의 하향 안정세를 전망하는만큼 여유자금을 부분적으로 활용하는 투자 방식으로 전환할 때다. 부동산 상품도 아파트 위주에서 임대형 오피스텔, 상가 등 수익형 상품으로 포트폴리오를 재구성할 필요가 있다. ◇ 실수요 목적으로 생애주기 고려한 투자해야=얼마전까지만 해도 대형 고급주상복합 아파트를 분양받기 위해 새벽부터 모델하우스에 인파가 몰리는 것은 아주 흔한 풍경이었다. 모두들 분양권 전매를 통한 단기 차익을 노린 사람들이다. 당첨만 되면 곧바로 현장에서 프리미엄이 수천만원에서 많게는 억대가 거래되는 실정이었다. 게중에는 직장을 버리고 분양권 전매에 나선 사람들도 있었다. 그러나 이제는 분양권 전매가 5-10년 이상 제한된다. 때문에 10억원이 넘는 주택 구입은 엄청난 세금 부담으로 오히려 큰 짐이 될 수 있다. 게다가 투기범으로 낙인찍히기라도 한다면 투자가 '화'를 불러올 수 있다. 전문가들은 단기차익을 피하고 철저히 실수요목적에서 투자에 접근해야한다고 지적한다. 여유자금을 활용해 직접 활용할 수 있거나 장기보유에도 문제가 없는 상품에 투자할 필요가 있다. 주택을 구입하더라도 가족 구성원들의 성장 정도를 감안한 투자 패턴이 요구된다. 신혼 초 소형주택을 구입해 살게 될 경우 자녀 출생, 성장, 분가 등 최소 20~30년을 내다보고 생애주기마다 교체를 할 것인지 혹은 보유를 할 것인지 목적을 분명히 하고 행동에 나서야 한다. 노년의 생활대책까지 감안해 필요한 만큼 구입해 활용하는 것이 재테크의 기본이 될 수 있다. ◇ 상품 구성도 다양하게=이전에는 모든 사람들이 아파트나 토지 등 전통적인 상품에 투자하는 경향이 우세했으나 이제는 상가나 임대형 오피스텔 등 수익형 상품을 눈여겨볼 때다. 상가나 임대형 오피스텔은 10평대의 소형으로 이뤄져 있는데다 주택보다 가격이 싸 보유에 따른 세금 부담이 적은 편이다. 주택을 포함해 보유 부동산을 종합과세할 경우에도 중과세되지 않는 범위안에서 실질적인 수익이 창출되는 상품을 눈여겨볼 필요가 있다. 현재 서울 강남에서 임대형 오피스텔의 경우 투자수익률이 7~11%대에 형성돼 있고 임대형 다가구주택의 경우도 8~12%에 이른다. 상가의 경우 임대형으로 활용할 경우 지역에 따라 7~15%대의 수익을 내고 있다. 은행금리와 비교하면 아직도 부동산 투자 수익은 2~3배가 넘는다. 따라서 아파트 일변도의 투자 패턴에서 벗어날 필요가 있다. 임대수익형 상품의 경우는 역세권, 대학가 등 수요가 많은 지역을 중심으로 투자하고 상가의 경우 신규택지개발지구의 아파트단지내 상가나 근린상가 등으로 눈여겨볼 필요가 있다. 이러한 상품들을 장기간 보유해 임대수익을 누리면서도 부분적인 차익도 실현할 수 있다. 사실상 차익은 덤으로 얻는 셈이지만 주변지역의 발전을 거듭해 물건값이 뛸 경우 세금 부담이 높아지지 않는 상황에서 매각하는 등의 방법을 활용해봄직하다. 해밀컨설팅의 황용천사장은 "단기차익보다는 장기 임대수익형 상품으로 투자 패턴을 바꾸고 매매차익을 실현할 때는 세금 부담을 감안하는 것이 바람직하다"고 지적한다. ◇ 경매 통한 임대용 다가구주택 구입 성공 사례=중소기업 간부인 김영달씨(가명,46)는 지난 5월초 법원 경매를 통해 서울 관악구 신림동에 소재한 다가구주택을 구입했다. 대지 50평, 건평 90평 규모로 3층 주택이었다. 선순위 세입자가 없는데다 한 차례 유찰되는 바람에 3억2100만원에 낙찰받을 수 있었다. 김씨는 1개월 전 3층의 30평은 자신이 활용키로 하고 나머지 1, 2층에 자리잡은 10평 규모의 6가구에 대해서는 각각 3000만원의 보증금에 월세 20만원에 재임대했다. 임대전 김씨는 임대수요를 감안해 8000만원 정도를 들여 리모델링했다. 그리고 2000여만원은 명도 및 세금 등에 썼다. 실제 보증금 수익이 1억8000만원이 들어왔으므로 김씨가 집을 구입하는데 들어간 돈은 리모델링비와 세금 등을 제외하고 2억4000만원 가량 들어간 셈이다. 자기 집을 구입하고도 매월 120만원의 수익이 보장된 셈이다. 김씨의 집은 리모델링 후 인근 부동산에서는 시세가 4억원은 넘어설 것으로 평가하고 있다. 임대수익 별도의 차익도 실현된 김씨의 사례는 임대용 상품에 투자하는 것이 시세차익을 노린 투자보다 얼마나 유리한 지를 가르쳐 준다.

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