◈사례 1=서울 성북동에 시가 3억원 빌라를 소유하고있는 40대 이혼녀다. 내년 4월에 재혼할 계획이다. 그쪽은 서울 강남에 7억원 상당의 33평형 아파트가 있다. 결혼뒤에 집 한채를 팔면 양도세를 내야 하나.
“혼인으로 인한 일시적 2주택자는 2년안에는 먼저 파는 주택에 대해 세금을 매기지 않는다. 성북동 빌라를 팔거나 강남 아파트를 팔거나 비과세다. 그러나 강남 아파트는 고가주택에 해당해 실거래가를 기준으로 6억원을 초과하는 부분에 대해서 양도세를 내야 한다.”
◈사례 2=외환위기 직후인 99년 3월에 서울에서 24평형 신축 아파트를 분양받았다. 완공된 뒤에는 계속 전세를 주고있다. 지금 살고 있는 아파트는 2002년에 매입했다. 2주택에 해당하나. 전세 아파트를 팔면 양도세는 어떻게 되나.
“98년 5월~99년 12월 사이에 분양받은 신축주택은 조세특례제한법에 따라 양도세 감면대상에 해당된다. 취득후 5년내에 매매했다면 양도소득이 전액 면제된다. 7년이 지나서 3억원 차익을 남기고 양도했다면 5년간 발생한 양도소득은 비과세하고, 나머지는 세금을 내야한다. 매년 4285만원(4285만원x7년=3억원)의 소득이 생긴 것으로 보고 5년분인 2억1425만원은 빼고 8275만원에 대해서만 과세한다.”
◈사례 3=30년 직장생활하고 퇴직한 60대 남성이다. 퇴직금과 저축액을 긁어 모아 주택 2채 사서 임대 월세로 살아가고 있다. 매입시 융자를 3억원 얻어 월이자만 120만원 나간다. 임대업자로 등록하진 않았다. 가격은 아내 명의 주택이 3억원, 아들 명의 주택이 4억원, 본인 명의 살고 있는 집이 3억원 정도다.
“종부세는 기준이 인별 과세에서 세대별 합산과세로 바뀐다. 따라서 세대원이 소유하는 모든 주택가격을 합산해야 한다. 시가가 전체 10억원이고 기준시가가 70% 반영된다면 종부세 기준 6억원 초과분에 대해서 과세가 된다. 6억원 이하 부분은 재산세를 내면 되고 1억원에 대한 부분만 종부세를 내면 된다.”
