우리가 가지고 있는 자산을 보면 대부분 60%이상이 부동산에 투자되어 있다. 그럼에도 불구해야 부동산하면 어렵고 귀찮은 존재로 여기고 수치적으로 나타나지 않기 때문에 부동산가격등을 예상하기 어렵다고 생각한다.
그러나 부동산이 우리에게 가져다주는 풍요로움을 생각하거나 부동산의 원리와 흐름을 이해한다면 얼마나 좋은 투자 품목이 좋은 결과를 얻을 수 있는 것인지 알 수 있을 것이다. 필자는 여기서 왜 부동산이 투자종목으로서 각광을 받고 향후에 어떠한 강점을 가지고 있는지 공통점을 알아보기로 하겠다.
첫째, 부동산은 물의 흐름과 같다. 부동산은 한번 오르면 쉽게 떨어지지 않는다. 가격이 오르는 곳도 로얄지역에서 오르기 시작하여 서서히 비로얄 지역으로 흐른다. 이때 비로얄 지역까지 부동산 가격이 오르게 되면 정부는 규제책을 통하여 가격을 억제한다. 당연한 순서다. 때문에 이럴경우 부동산 흐름을 파악하는 것이 가장 중요하다.
부동산 가격이 내릴 때는 위와는 반대로 이루어진다. 지방이나 서울주변의 수도권에서 가격하락이 감지되다가 중간에서 중지되는 경우도 있지만 만약 그 하락이 로얄 지역까지 확대 된다면 부동산 하락기에 접어들었다고 봐야한다. 알아 두어야 할 점은 부동산은 오를 때는 저지선이 없으나 내릴 때는 하방경직현상이 강하기 때문에 쉽게 하락하지 않는다는 것이다. 명심해야 할 점이다.
둘째, 동일한 부동산은 없다. 부동산 세계에서는 동일한 부동산이라는 단어조차 있지 않다. 또한 그 누구도 동일한 부동산을 만들어내지 못한다. 그렇기 때문에 부동산 각자 각자가 독특한 상품이라는 것이다. 우리가 보는 하찮은 시골의 임야라도 용도에 따라 황금으로 변한다는 사실을 기억해야 한다. 아마 지금은 아무 쓸모없는 서해안 무인도가 약 30년 뒤에는 도시의 대지보다도 중요한 요소로 변할 수 있을 것이다.
부동산에는 쓸모없는 것이 하나도 없다. 다만 부동산을 소중하게 생각하고 세월에 따라 변화하는 적절한 타이밍을 잡으라는 것이다. 타이밍에 따라 부동산의 중요성이 달라진다는 사실을 알아야 한다. 따라서 세월을 낚는 인내도 필요하다는 말이다.
지금은 온통 전 국토가 토지투자로 개발로 몸살을 앓고 있다. 이대로 가다가는 서해안 무인도가 각광을 받을 날도 멀지 않았다는 말을 해 주고 싶다. 과거 20년 전에 천안, 아산의 땅이 이처럼 각광을 받을 수 있었다고 누가 알았단 말인가! 부동산은 어느 것 하나 버릴게 없다는 것을 아는 사람만이 부동산을 정복하고 빛을 낼 수 있을 것이다.
셋째, 부동산은 재생산이 없다. 부동산에서 가장 비슷한 종목을 찾는다면 아마도 아파트일 것이다. 그러나 같은 지역내 아파트나 단지내 아파트 가격도 조금씩 틀리기 때문에 어느 싯점에 팔고 사는가에 따라 그 가격은 차이가 많이 난다.
시간별, 계절별, 지역별, 층별, 브랜드별 아파트 가격이 각각 다 틀리고 선호도도 각각 다른 면을 보여준다. 왜냐하면 선호하는 사람의 층이 다르고 매매하는 시점이 각각 다르기 때문이다. 아파트 뿐 아니라 토지는 그 모양이나 활용도 개발방법에 따라 변화하는 것은 천차만별이다. 도로가 인접되어 있는 토지와 맹지와 차이는 극과 극의 가격을 나타나는 것도 재생산이 되지 않기 때문이다.
넷째, 부의 원천이 된다. 類類相從(유유상종)이라는 말이 있다. 부자이기 이전에 부자들과 함께 지내라는 말과 같다. 헬스클럽은 물론이고 골프나 사회적인 모임도 부자들과 함께한다. 특히 부동산 부자 주변에는 전문가와 항상 함께한다.
따라서 부동산 부자들과 함께 시간을 보내다 보면 부자 자신들은 물론이거니와 주변의 전문가도 자연스럽게 접하게 되어 많은 정보를 얻을 수 있다. 회자되는 정보나 이야기가 부동산이나 그 밖의 재테크 이야기가 많다. 당연히 정보와 판단이 정확해지고 경제흐름이나 부동산 주변상황 분위기를 읽을 수 있어 상당한 도움을 받을 수 있을 것이다. 그러나 주의할 게 있다. 부동산 부자들을 만난다고 자기 자신의 분수를 넘어서는 안된다. 부동산 부자들은 자신들만의 리그가 있듯이 과욕된 욕심은 해가 되어 돌아올 수 있기 때문이다.
하나의 예를 들어보자. 전문가 조언을 듣지 못하고 자신의 의견을 쫒아 부동산에 투자 했다가 실패한 현씨 부부 이야기를 하고 싶다.
젊은 부부 현씨는 일찍부터 내 집 마련해야 한다는 일념으로 열심히 맞벌이 생활을 하였다. 그래서 결혼초에 아이를 갖게 되면 친정어머님께서 봐주시기로 해서 친정어머님 곁에서 전세로 신혼을 시작했다. 서울 구로동에서 말이다.
6년간 생활 모두를 내 집 마련에 몰두하여 저축한 현씨 부부는 32평 아파트를 직장 가까운 곳에 있는 아파트를 살 수 있었다. 그런데 매입한 아파트는 구로동 옆 가리봉동 아파트였던 것이다. 물론 처음 아파트를 구입하던 날 너무 좋아했던 현씨 부부였다. 그러나 3년이 지난 뒤부터 아파트 투자에 뭔가 잘못 되었다는 것을 알게 되었다. 현씨 본인이 샀던 아파트가 처음아파트를 샀을 때 가격보다 별로 오르지 않은 것이다. 다른 지역 아파트 가격은 적게는 50%에서 많게는100%가 올랐는데 현씨 부부가 산 아파트는 오르지 않고 보합을 유지하고 있었다. 상대적으로 마이너스였던 것이다.
어렵게 모아 시간과 정열과 돈을 투자하여 매입한 아파트였지만 부동산 원리를 파악하지 못하고 자신의 기준으로 구입했기 때문에 지금도 전문가와 상의하지 않고 임의로 결정한 일에 대해 후회하고 있다. 다른 지역에 비해 매입한 아파트가 거의 오르지 않았을 뿐아니라 지금 팔려고 해도 잘 팔리지 않은 아파트라는 것을 한참 후에 알았기 때문이다. 만약 현씨 부부가 부동산의 기본 원리와 부동산의 흐름을 조금이나마 알고 있었다면 신혼 초 더 열심히 살았을 뿐 아니라 풍요로운 생활에 활기가 넘쳤고 지금쯤 다른 부동산에도 관심을 갖고 투자할 수 있었으리라 생각한다. 또한 지금쯤은 상당한 부를 축척할 수 있지 않았을까?
다섯째, 안정적 기반을 형성해 준다. 부동산 부자들의 투자 특성중의 하나가 자기 관리 능력 범위 내에 투자한다는 것이다. 그런데 부동산을 처음 배우는 보통사람들은 부동산을 처음 배운다는 게 신기해서 자기가 부동산을 배운다고 주변에 소문내고 다니는 경향이 깊다.
그러다가 이웃이나 아는 친척으로부터 부동산 컨설팅을 의뢰 받게 되면 흐뭇해하며 정성을 다해 부동산 매입에 조언을 아끼지 않는다. 그러나 이러한 일을 상당히 어려운 일이 아닐 수 없다. 만약 다행스럽게 매입한 부동산 가격이 올랐다면 큰 문제는 없겠지만 세월이 흘러도 해당부동산 가격이 보합 또는 하락한다면 상황은 급변하게 되는 것이다. 조언을 준 사람을 만나 뵙기가 민망해지고, 심한 경우 조언자가 컨설팅한 사람에게 책임을 떠넘기는 황당한 일은 당할 수 있을 것이다. 따라서 부동산은 자기관리 내에서 투자하는 것이다.
예를 들어보자. 서울 강남구 삼성동 H백화점 근처에 상업부지 500평을 가진 땅부자 박회장이라는 분이 있다. 이 분은 워낙 땅에 대한 애착이 강해 매일 땅을 보지 않으면 그 날 잠이 안 온다고까지 한다. 어느 날 박회장을 만나서 삼성동 상업부지 500평을 팔아서 아프리카 땅 5,000만평을 사지 않겠냐고 농담조로 제의를 해보았다. 그러나 박회장은 단호하게 거절했다. 자기관리 범위를 넘어서는 땅은 아무리 좋은 황금 땅이라도 관심이 없다는 것이다. 철저한 자기 책임형 투자를 하는 것이다.
부동산에는 정해진 가격은 없다. 다만 어떤 부동산을 누가 어떤 시기에 잘 맞추어 잘 팔고 사느냐에 달려 있다. 설령 잘못 투자된 부동산이라 하더라도 적절한 타이밍 운영을 통하여 잘못 매입한 부동산을 처분하기도 한다. 또한 우리가 부동산 투자에 있어서 명심해야 할 것이 있다. 본인의 투자지역과와 거주지역을 구분하여 투자해야 한다는 것이다. 투자지역의 장점과 단점을 파악하고 분석하는 능력을 길러야 한다. 거주지역은 자기의 상황과 여건에 맞게 살 수 있지만 투자지역은 철저한 투자 수익률을 계산하여 투자하여야 할 것이다.
만약 부동산을 너무 비싼 가격에 산 경우에 지금 샀다가 떨어지면 어떻게 되나 또는 사고 나서 오르지 않으면 어떻게 하나 라는 고민을 하지 않기를 바란다. 왜냐하면 부동산 가격이 고민한다고 해결되는 부동산은 하나도 없기 때문이다. 부동산에 대해 한번 결단을 하고 나면 그 결단에 뒤돌아보지 말고 미련도 갖지 말자. 왜냐하면 후회하면 할수록 자신에게 전혀 도움이 되지 않고 판단만 흐려지기 때문이다. 그 대신 투자금과 세금문제 수익률을 계산하여 언제 어느 때 손절매를 할 것인가 말 것인가를 고민하는 편이 훨씬 발전적인 방향이기 때문이다.
여섯째, 한국적인 독특한 특징이 있다. 가끔 필자는 외국에 있는 저명한 학자가 한국의 부동산 투자환경에 대해 거론한 경우를 자주 본다. 대부분이 거품이 어쩌고 저쩌고 그렇다. 과연 그들이 한국의 부동산에 대해서 얼마나 잘 알고 그런 이야기를 하는지 묻고 싶다. 만약 한국의 부동산이 그들이 말하는 경제 이론과 같이 되었다면 현 참여정부는 물론이고 과거 군사독재 정권도 부동산 정책에 이처럼 정권의 운명을 걸고 반드시 잡겠다는 말은 하지 않았을 것이다. 그만큼 한국의 부동산은 복합적인 요인으로 구성되어 있다. 한국적인 독특한 면이 있기 때문에 단순경제논리로 설명하기 어렵다는 것이다.
한 가지 예를 살펴보자. 한국에는 외국에 없는 전세제도라는 것이 있다. 또한 대출시 감정가의 40-50%정도로 대출범위를 정하여 최악의 경우를 대비하여 은행 자신들부터 보호하고 있다. 너무 보수적으로 말이다.
따라서 외국의 저명한 학자랍시고 한국의 부동산이 어쩌고 저쩌고 함으로서 순수한 투자자를 현혹시켜 발목을 잡는 일이 없기를 바랄 뿐이다. 또한 이러한 학자들의 이론에 편승하여 한국의 부동산에 대해 기웃거리는 아류들도 없었으면 한다. 우리나라는 부동산과 관련해서 떳다방과 투기세력들이 엄연히 존재하고 있고 기획부동산이라는 조직도 복잡하여 단순논리로 풀기에는 너무 큰 어려움이 있다는 사실을 기억하길 바란다.
일곱째, 부동산은 폭락하지 않는다 자본이 개방되자 외국계 투자자들이 문정성시를 이루었다. 이들을 만나 한국의 부동산에 투자하는 이유가 무엇이냐고 물어보면 한결같은 공통점이 있다. 가장 안전하게 이야기하는 이유 중의 하나가 바로 우리나라 부동산은 가격이 폭락하지 않는다는 것이다.
우리나라 사람들은 부동산에 대한 소유가 너무 강하고 한번 산 부동산이 부도나 파산등 특별한 경우를 제외하고는 자기가 산 가격 이하로 손해 보고는 팔지 않는다는 것이다. 자기가 산 부동산 보다 가격이 낮아지면 부동산이 회복 될 때까지 버틴다는 것이다. 특히 좋은 부동산일수록 떨어질 때 쉽게 떨어지지 않고 오를 때 더 오르는 부동산 특징을 가지고 있어서 외국계투자자들은 알짜부동산을 더 선호 한다는 것이다. 우리를 잘 모르는 외국 사람들까지 우리나라 부동산에 대해 안전하다고 한다면 우리나라 부동산은 투자할 만한 가치가 있다는 것이 아닐까?
여덟째, 거품은 거품일 뿐이다. 우리나라 부동산이 거품이라고 말하는 것은 부동산을 가지지 않는 자들 혹은 부동산에 대해 부정적인 인식을 하고 있는 사람들이 만들어 낸 단어로 판단된다. 거품이란 무엇인가?
경제현상을 볼 때, 특히 재테크 측면에서 다양한 자산의 수익성 측면으로 볼 때 중요한 것은 현재의 진행되는 상황보다도 과열이 되었거나 앞으로 1~2년 뒤의 모습이 현재 나타나고 있을 때 거품이라고 할 수 있겠다. 그러나 부동산 거품론을 얘기하기 전에 모든 자산의 가치란 수요와 공급의 원리 이면에 내재가치에 대한 올바른 평가가 있어야 될 것이다. 내재가치 속에는 단순한 경제 논리를 포함하여 매수하려는 사람들의 욕구도 포함하여야 할 것이다. 그렇다면 욕구를 어떻게 가격 환산할 수 있나? 이것이 프리미엄이라는 사실을 알아야 할 것이다.
부동산시장에서 마치 겉보기에는 평당 분양가 2천만원이 넘더라도 어떤 수단을 써서 아파트를 구입하려는 사람들이 많은 것처럼 있다고 하자. 신문마다 청약경쟁률 수백대 일, 수천대 일이라고 발표한다. 사람들은 거기에 프리미엄을 붙여서라도 매입하고자 한다. 만약 이러한 현상을 거품으로 본다면 진정한 부동산 적정 가격은 얼마인가?
아파트 분양가격은 주변의 아파트 가격에 변화를 일으킨다. 기준이 되는 아파트 가격이 신규 아파트 분양가에 따라 기준가격은 사라지고 일제히 아파트 가격 상승이 일어 난다. 그러나 새로운 분양가로 분양이 되었는데도 기존 아파트 가격보다 높다고 거품이라고 할 수 있나? 천만의 말씀이다.
거품이라는 것은 신규 분양 아파트 가격이 등장해도 가격이 따라 올라 가지 않는 기존 아파트가 있거나 신규분양 아파트 가격 이하로 매매가가 형성되고 지속될 때 이 가격이 거품으로 볼 수 있다.
그런데 이러한 현상은 잠시뿐이고 경기변동이나 정책의 변화로 주변 여건의 바뀌어 순식간에 가격이 변동이 돼 부동산 가격은 언제 그랬느냐는 식으로 가파르게 오르게 된다. 신규 분양가격 수준으로 기존 아파트 가격이 올라간다면 신규 분양되는 아파트와 기존에 있던 아파트 가격 차이는 프리미엄이지 거품이 아니라는 것이다.
과거 2년간 강남의 재건축바람과 더불어 어떤 아파트는 3배 이상 급등했다. 즉, 미래의 부동산 가치에 대해서 좀 더 호의적인 평가, 그 평가는 현재 수익을 냈기 때문에, 과거에 그랬기 때문에 미래도 그럴 것이다라는 아주 막연한 기대감으로 인해서 급등했다. 따라서 이런 급등으로 인해 앞으로 부동산 가격은 오르지 않을 것이다 라고 판단하여 현재의 강남의 아파트가격이 거품이라고 하는 사람들이 있다면 부동산의 원리를 더 배워야 할 것이다. 거듭 말하지만 여기서는 부동산은 그다지 단순하지 않다는 것을 이야기 해 주고 싶을 뿐이다.
아홉째, 부자들의 성공 뒤에는 부동산이 있다. 부자들의 대부분은 부지런하다. 자기가 할일들을 자기 스스로 계획아래 하기 때문에 생활 만족도나 경쟁력도 강하다. 하루는 물론이고 1달 또는 1년의 스케줄에 따라 투자하고 관리한다. 그리고 생활이나 습관 그리고 취미등 많은 부분이 부동산과 연관되어 있다. 우리가 흔히 부자들하면 생활이나 소비가 엉망진창으로 생각하기 쉬우나 계획된 투자와 절제된 생활로 꽉 짜여진 생활을 영위한다.
특히, 부동산으로 부자 된 사람들은 생활이나 여러면에서 긍정적으로 판단하고 생활한다. 왜냐하면 부동산은 그 만큼 정직하고 정확했기 때문이다. 부동산 투자에 있어서는 예상대로 되는 경우가 별로 없다. 급변하는 경제상황이 그렇고 세계시장의 변화, 정책의 변경등 상황에 따라 여러 방향으로 결과가 나온다. 따라서 부동산으로 부자 된 사람들은 긍정적인 판단에 따라 생활하고 결과에 순종하는 지혜가 있다.
또한 부자들은 대부분 하루 5시간 이내의 잠을 잔다. 잠을 적게 잔다는 것은 생활이 긴장되어 있다는 것이다. 사람의 체질에 따라 일하는 시간이 밤늦은 시간일 수도 있겠으나 잠자는 시간은 5시간 이내가 대부분이다. 잠이 없다는 것은 그 만큼 경쟁력이 있다는 것이다. 그렇다면 이들은 적게 자고 남은 시간을 어디다 활용할까?
많은 부동산 부자들이 잠을 적게 자고 절약된 시간을 현장답사에 활용하고 있다. 잠은 잘수록 는다는 원리를 부자들은 깨우치고 있는지도 모른다. 그리고 부자들은 바쁜 생활 속에서도 1주일에 3-4번 이상, 한번에 1시간이상 운동을 하고 있다. 철저한 자기 관리를 하고 있는 것이다.
또한 부동산으로 부자 된 사람들의 특징은 매년 연말이 되면 유서를 쓴다. 남겨줄 재산이 많아서가 아니다. 유서를 쓰다보면 매년 달라진 재산상황이 나타나게 되고 이를 토대로 투자종목과 방향이 정리된다. 매년마다 쌓인 유서를 보면 자산이 정리 되고, 자산 중 부채현황과 현금유동성, 수익률 등을 알 수 있게 된다. 이러한 것을 바탕으로 자신이 몇 모작 투자를 할 것인가를 결정할 수 있어서 부동산 투자의 기본이 쌓이게 되는 것이다. 부동산 투자 싸이클이 한번 돌아나고 나면 그때부터는 계속되는 부의 순환이 이어진다는 사실을 기억하자.
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