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	외국부동산 투자	2005-10-11

	美, 외국인은 집값 30% 현금지불

미국만큼 주택담보대출(모기지ㆍmortgage) 제도가 발달된 곳은 없는 것 같다. 최근 한국도 모기지 제도가 시행되고 있지만 미국과 같은 모기지 제도가 정착 되기 위해서는 여러 가지 조건이 선행돼야 할 것으로 생각된다. 우선 미국 모기지는 집을 담보로 하는 융자제도다. 보통 집을 구입할 때 자기 자본 일시지불금(down payment)을 현금으로 투입하고 나머지는 은행에서 융자 받아 갚아 나간다. 현재 100%까지 모기지 융자가 가능하지만 보통 80%는 모기 지 융자로, 나머지 20%는 현금으로 지불하는 형식이다. 모기지 은행과 모기지 브로커가 융자를 취급한다. 브로커가 되기 위해서는 주 정부에서 시행하는 부동산중개사 시험에 합격해야 하며 각 은행에서 승인받아 야 한다. 모기지 종류는 금액에 따라 컨포밍 융자와 점보 융자로 구분된다. 컨포밍은 융 자금액 기준으로 35만9650달러까지이며 그 이상은 점보 융자라 한다. 보통 두 융자 사이에는 0.25% 정도의 이자율 차이가 있다. 기간에 따른 분류는 30년ㆍ2 0년ㆍ15년ㆍ10년ㆍ7년ㆍ5년ㆍ3년ㆍ1년 등이 있다. 현재 30년 기준으로 컨포밍 이 5.5%, 점보가 5.75% 수준이다. 다음은 이자율 고정 유무에 따른 구분이다. 보통 고정 이자율과 변동 이자율 차이는 기간에 따라 다소 차이가 있으나 최소 0.5% 이상 난다. 미국에서 융자를 받기 위해서는 신용등급이 매우 중요하다. 이를 'FICO 스코어 '라고 하는데 개인의 모든 채무와 지불기록을 계량화해 환산한 수치다. 다음으 로 중요한 것은 소득증명과 자산증명이다. 소득증명은 자영업자의 경우 2년간 의 세금보고서, 월급여자의 경우는 급여명세서를 제출해야 한다. 외국인은 30% 이상 다운 페이먼트를 해야 가능하다. 이때 신용등급과 소득증명 이 현실적으로 어려운데 한국의 직장이나 사업체의 서신 그리고 미국에서 거주 하면서 지불한 임대료, 각종 공과금 납입증명서 등으로 이를 대체할 수 있다. 다만 모기지 프로그램의 제약이 있는데 1년ㆍ3년ㆍ5년의 변동 이자율만 가능하 다. 외환 자유화 조치로 주택구입 용도로 한국에서 50만달러까지 외환을 송금받을 수 있다. 따라서 50만달러를 다운 페이먼트하면 이론적으로 150만달러까지 주 택을 구입할 수 있다.

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