낙찰가율 하락세…초보자 ‘나도 한번’ 2년 전 10년간의 직장생활을 그만둔 주부 진미경씨(38)는 최근 자신의 힘으로 아파트 경매 낙찰에 성공, 저렴한 비용으로 내집마련을 했다.
진씨는 실전 경매에 앞서 경매컨설팅업체의 유료강좌를 1개월간 수강하고 공인중개사 시험공부를 하면서 경매원리를 접했다. 하지만 대학 때 전공이나 전직이 부동산 경매와는 거리가 멀어 공부 과정이 쉽지 않았다. 지난해 하반기부터는 직접 발품을 팔면서 경매현장 경험을 쌓았다. 경매에 나온 물건 전체를 살펴보면서 특별히 관심 있는 부동산은 직접 방문, 권리분석과 함께 주변의 시세와 입지조건 등을 살펴보았다. 이 과정에서 ‘감’을 익힐 수 있었다.
입찰에 참여했다가 실패하기를 수차례. 결국 진씨는 두달전 서울 서초구 방배동 S아파트 46평형을 2억3,000만원선에 낙찰받았다.
진씨가 낙찰받은 S아파트는 당시 2번 유찰된 물건으로 최저 입찰가가 2억3,040만원까지 떨어진 상태였다. 감정가 3억6,000만원보다 1억원 이상 떨어진 상태였지만 관심 있는 투자자들은 3회 유찰을 기대하는 눈치였다고. 진씨는 과감하게 입찰에 나서, 최저가보다 단돈 15만원 높은 가격으로 단독 응찰해 결국 낙찰을 받았다.
그는 “2동짜리 나홀로 아파트라는 게 단점이지만, 주변에 상권이 개발되고 있는데다 역세권이어서 발전 가능성이 높다고 생각했다”면서 “인근 지역에 재개발 호재도 있어서 내집마련 겸 투자수단으로 잘 선택했다고 생각한다”고 밝혔다.
진씨가 낙찰받은 S아파트 46평형의 현재 시세는 4억3,000만원선. 시세보다 2억원이나 싼 값이자 반값에 매입을 한 것이다. 모자라는 자금은 금융권의 경락자금 대출로 해결했다. 진씨는 “보험사의 경우 낙찰가의 70%까지 5%대 금리로 대출해줘 이용할 만하다”면서 “초보자도 부지런히 발품을 팔면서 권리분석에 철저를 기하면 별 위험 부담 없이 경매에 성공할 수 있다”고 강조했다.
진씨처럼 특별한 경험이 없는 초보자가 경매에 참여, 적은 비용으로 투자에 성공하는 사례가 늘고 있다. 지난해부터 경매시장이 눈에 띄게 확대되면서 일반투자자의 관심 또한 크게 증가하고 있는 까닭이다.
부동산 경매업계에 따르면 2005년 한 해 경매시장은 감정가 총액이 85조6,421억원 규모로 2004년에 비해 23.7% 증가했다. 이는 2003년을 저점으로 계속 증가하는 추세다. 또 지난해부터 경매에 새로 참여하는 투자자들이 크게 늘고 있는 가운데 입찰경쟁률도 쑥쑥 높아지는 추세다.
부동산 경매시장의 입찰경쟁률은 2003년 2.51대1, 2004년 2.74대1에 이어 지난해 3.33대1로 뛰어올랐다. 업계에서는 연간 50만명 이상이 경매에 참여하며, 입찰 관련자까지 합하면 연간 150만명이 시장에 발을 들여놓는 것으로 파악하고 있다. 이는 경매 호황기였던 2000년의 30만명보다 크게 증가한 수치로 경매가 일반인 사이의 재테크 수단으로 부상하고 있음을 보여준다. 특히 최근 들어 여성 초보자의 참여가 눈에 띄게 늘어나고, 부동산 공인중개사의 경매 입찰 대행이 허용되면서 초보 공인중개사의 유입이 점차 늘어나는 추세다.
하지만 수요가 늘어나면 가격이 높아지는 일반적인 경제원칙과 달리 입찰경쟁률이 높아진 데 비해 낙찰가율(감정가격에 대한 낙찰가격의 비율)은 오히려 떨어지는 기현상이 나타나고 있다. 관계자에 따르면 "입찰자가 많을수록 가격경쟁이 붙어 낙찰가율이 올라가기 마련인데, 최근엔 되레 떨어지고 있다”면서 “새해 들어 8ㆍ31대책의 입법화가 추진되면서 경매 참가자들이 입찰가 산정에 신중해졌기 때문”이라고 배경을 설명했다.
경매시장이 확대되고 물건이 풍부해져 일반투자자에게로까지 관심이 확대되고 있지만 강력한 투기 억제책이 실제 가동에 들어가면서 시세에 대한 불안감 때문에 선뜻 입찰가를 높여 쓰지 못하는 상황이라는 이야기다.
실제로 낙찰가율은 2003년 70.81%에서 2004년 66.62%로 떨어지더니 지난해에는 66.58%로 또다시 하락했다. 가장 인기가 높은 종목인 아파트의 경우 지난해 8월 84.38%의 높은 낙찰가율을 기록하다가 8ㆍ31대책 이후 70%대로 떨어졌다. 최근엔 2회 이상 유찰되는 물건도 흔하게 찾아볼 수 있다.
이런 시장상황은 여러모로 투자자나 실수요에게 유리하다는 게 전문가들의 진단이다. "경기침체로 낙찰가율이 더 떨어질 가능성이 높은데다 경매물건은 지난해와 비슷한 수준이거나 더 늘어날 전망이어서 수요자에게 유리한 시장이 조성되고 있다”고 밝혔다. 경매에 관심 있는 투자자에게 올해는 ‘기회’라는 이야기다.
특히 경매물건수는 몇가지 이유 때문에 더 늘어날 가능성이 높은 것으로 보인다. 우선 금리의 영향이 크다. 콜금리가 상승세를 보이고 있어 대출금리 부담이 큰 물건들이 경매시장에 나올 공산이 큰 상황이다. 또 다주택자에 대한 중과세가 가시화되면서 자산 구조조정용 매물이 유입될 가능성이 높다. 무엇보다 금융기관이 신청하는 경매물건을 보다 손쉽게 처리할 수 있도록 한 경매에 대한 송달 특례가 오는 6월30일까지 이어져 이 기간에 금융권 경매신청이 집중될 수밖에 없다. 이래저래 부동산 경매 매물이 풍부해져 선택의 폭도 넓어진 것이다.
하지만 초보자의 경우 어떤 투자종목보다 주의를 기울여야 한다는 지적이다. 시세에 비해 가격이 낮은 만큼 위험부담이나 수고가 따르는 것은 당연하다는 의견도 있다. 경험이 부족한 탓에 남들을 따라가 ‘묻지마 입찰’을 하는 경우도 있어 주의가 요구된다. 부동산 경매야말로 입찰자의 냉정한 판단과 분석력이 필요한 분야이기 때문이다.
우선 경매의 핵심인 권리분석에 철저해야 한다. 권리분석을 잘못해 잔금 납부까지 해놓고 소유권을 취득하지 못하는 경우가 간혹 발생하고 있다. 선순위 권리의 효력과 세입자와의 권리관계 등을 제대로 분석해낸 후 경매에 임해야 낭패를 보지 않는다. 하지만 등기부 제대로 읽기 등 기본적인 학습만 철저히 하면 권리분석도 그리 어려운 게 아니다.
낙찰을 받았다 하더라도 ‘명도’ 과정에서 어려움을 겪는 경우가 많다. 부동산 경매에서 가장 어려운 점이 명도라고 할 정도다. 명도는 부동산의 사용권 등 권리를 넘겨받는 것을 말한다. 수익률이 좋아 보인다고 해서 무작정 낙찰받았다가 명도가 원활하지 않아 손해를 보는 경우가 적잖다.
입주자 권리관계가 복잡한 주택이나 유흥시설이 입주해 있는 근린상가, 종교 관련 시설 등은 입찰에 앞서 더욱 심사숙고해야 할 물건으로 꼽힌다.
원하는 지역과 가격, 원하는 규모의 물건을 만나기 어렵다는 것도 경매의 단점이자 주의점으로 꼽힌다. 노른자위 지역의 물건은 경매로 넘어가기 전에 해당지역에서 소진이 되는 경우가 많다. 또 누가 봐도 ‘유망’한 물건에는 입찰자 관심이 쏠려 낙찰받기가 쉽지 않다. 그만큼 경매를 통해 좋은 부동산을 잡기가 쉽지 않다는 것이다.
특히 토지의 경우 거래사고가 가장 빈번하게 발생, 특별히 주의를 필요로 한다. 토지는 변수가 가장 많은 투자종목으로 꼽히는 만큼 경매에서도 서너 배의 주의가 필요하다. 토지의 모양이나 위치, 주변 시세 등을 정확히 파악한 후 투자에 임해야 한다는 지적이다.
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