사례1-주부 김경매(가명ㆍ48)씨는 최근 법정지상권이 성립된 물건을 감정가의 절반 수준에 낙찰받았다. 김씨가 낙찰받은 물건은 서울 도봉구 방학동 소재 대지로 법정지상권에 선순위 가등기까지 설정돼 일반인들이 응찰 자체를 꺼리는 물건이었다. 하지만 김씨는 감정금액이 평당 1,100만원 정도로 주변시세 1,200만~1,300만원에 비해 상대적으로 저평가됐을 뿐 아니라 상가부지로 적절한 조건을 갖추고 있는 것으로 봐 경매에 참여, 낙찰받았다. 이 물건은 일단 선순위 가등기는 소유권이전청구가등기와는 달리 담보가등기이다. 때문에 낙찰받게 되면 가등기가 소멸돼 등기부는 깨끗하게 정리가 된다. 다만 법정지상권이 성립돼 낙찰받더라도 이용에 제한을 받는다. 이에 따라 세차례의 유찰을 거듭, 감정가 7억9,101만원의 절반 수준인 4억2,111만원에 김씨에게 낙찰됐다.
통상 법정지상권이 성립되는 토지의 소유자는 정당한 사유 없이 토지 사용자에게 건물의 철거를 요구하기는 어렵다. 하지만 대신 토지사용자에게 토지사용의 대가를 청구할 수 있다. 보통 토지사용료는 연간 감정가의 7% 정도로 결정된다. 김씨의 경우 토지사용자에게 감정가의 7%인 5,537만700원을 연간 사용료로 받을 수 있다. 뿐만 아니라 임대수익을 올리거나 앞으로 건물 소유자와의 협의를 통해 이 토지를 다시 팔아 상당한 시세차익을 얻을 수도 있다.
사례2-최근 경매에 열을 올리고 있는 박응찰(가명ㆍ35)씨는 집 근처에 특이한 물건이 나온 것에 관심을 두고 있다. 이 물건은 서울 대치동 한보미도맨션아파트 41평형으로서 소위 ‘강남 빅3’ 아파트로 손꼽혀왔다. 하지만 이 물건은 두 사람이 공동 소유자로 돼 있으며 이중 한 사람의 지분만 경매되는 것이다. 낙찰받더라도 전체 41평형 중 절반에 대해서만 재산권행사를 할 수 있기 때문에 사람들의 관심이 덜할 것으로 생각, 응찰해 낙찰받았다.
미도아파트 41평형은 현재 시세가 14억~16억원으로 절반의 시세는 7억~8억원. 그러나 감정가는 4억9,000만원으로 책정돼 시세보다 훨씬 저렴하게 잡혀 있다. 응찰자가 9명이나 몰려 5억1,770만원에 낙찰됐지만 박씨는 시세보다 2억원 이상 싸게 낙찰 받은 셈이다.
박씨는 독자적인 재산권 행사에 제한이 있다. 따라서 나머지 지분을 매수하거나 공유지분 전체를 제3자에게 매각해 그 매각대금을 반으로 나눌 예정이다.
최근 들어 경매의 대중화와 낙찰가 상승으로 인해 경매 수익률이 예전만 못하다. 하지만 이런 상황에서도 경매 고수들은 남들이 꺼리는 특수조건 경매 물건들을 통해 여전히 짭짤한 재미와 고수익을 올리고 있다. 경매고수들이 즐겨 찾는 특수조건 물건들은 주로 ‘유치권, 법정지상권, 선순위 세입자, 선순위 가처분, 예고등기, 지분경매’ 등의 물건들이다.
경매물건 중 이런 내용이 기재돼 있으면 대부분의 일반인들은 응찰을 기피한다. 이런 경우 유찰 횟수가 많아져 적은 돈으로도 낙찰 받을 수 있는 행운을 거머쥘 수 있다. 특수권리가 있는 경매물건들은 권리관계가 복잡할 뿐 아니라 낙찰받은 뒤에도 금전적인 부담이 큰 경우가 많다. 하지만 조금만 전문적인 권리분석 능력을 키우고 사후처리에 대한 확실한 해법을 가진다면 특수권리 물건을 통해 목표했던 고수익을 올릴 수 있다. 이제 상대적으로 경쟁이 덜 치열한 특수물건 경매에 도전해 보자.
위의 사례에서 볼 수 있듯이 지분 경매의 경우에는 전체지분 중 일부만 경매가 되기 때문에 낙찰 후에도 독자적인 재산권 행사가 쉽지 않다. 이런 이유로 지분경매는 유찰되는 경우가 많은 것이 일반적이지만 그 만큼 틈새 투자처가 될 수 있다. 낙찰받을 뒤 나머지 지분을 매입하거나 아니면 전체를 매각 해 그 매각 대금을 나누는 것이 가능하기 때문이다.
선순위 전입자가 있는 경우도 마찬가지다. 법원 기록상 선순위 전입자가 있는 경우에도 실제 대출은행이나 탐문조사를 해보면 소유자의 친ㆍ인척 등 무상 전입세대이거나 실제 거주하지 않는 경우가 많다. 단순히 전입만 빠르다고 해서 지레 겁먹고 피할 것이 아니라 실제 임대차 여부 등을 꼼꼼히 확인해 입찰에 참여하는 것도 바람직하다고 전문가들은 지적한다.
특수조건이 붙는 경매물건의 경우에도 시간적 여유를 가지고 철저한 권리분석과 현장조사를 통해 투자하면 오히려 적은 투자금으로 막대한 시세차익을 얻을 수가 있다. 하지만 투자수익이 크다고 해서 권리분석이나 향후 사후처리에 대한 확실한 해법 없이 무작정 경매에 참여했다가는 오히려 손해를 볼 수도 있다. 특히 특수조건의 경매 물건들은 대부분 금융권 대출이 불가능한 경우가 많으므로 되도록 순수 자기자본으로 투자를 하는 것이 좋다.
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