여관으로의 상업적 기능을 상실한 여관은 원룸시설로 용도변경을 하기로 했다.
먼저 여관은 조적식으로 건축되었기 때문에 내부 벽체 전면을 철거할 경우 구조적인 안전문제가발생할 수 있다는 구조안전진단 결과에 따라 현재의 구조를 최대한 활용할 수 있는 원룸으로 결정했다. 또한 마을버스로 약 10분 정도면 홍제역을 이용할 수 있어 지하철 이용이 용이한 지역이고, 주변이 주택밀집지역으로 생활편의시설들이 많고, 상명대, 서울간호대학 등이 있어원룸 수요가 풍부한 것으로 조사되었다.
또한 원룸 입주자는 여성만을 대상으로 하기로 했다. 현재 내부 구조 상태로는 남녀가 함께 공간을 사용하기에는 생활공간이 분리가 되지 않기 때문이었다.

상가주택은 주택부분과 상가 부분을 주변상권에 따라 적정 규모로 리모델링하는 것이 요구된다. 강남 일대, 대학가, 역세권 등 원룸 수요가 많고 임대료가 평당 350만원 이상인 지역은 상가보다는 원룸으로 리모델링하는 것이 수익성을 높일 수 있다. 원룸으로 리모델링할 경우에 먼저 주변 임대료 현황을 파악해야 한다. 다음으로 임대수요층을 분석해야 이에 맞게 내/외부 리모델링 범위설정이 가능하다. 또한 다가구로 용도변경시에는 가구당 0.7대의 주차면적을 확보해야 하므로 주차장을 확보할 수 있는지 여부도 꼭 확인해야 한다.
상가를 주택으로 리모델링할 때 가장 먼저 신경을 써야 할 부분은 내/외부 단열공사와 화장실 공사를 꼼꼼하게 해야 한다. 비용은 자재선택에 따라 차이가 많이 나지만 평당 100만~120만원 정도면 가능하다. 반면에 신흥 역세권 등 새롭게 상권을 형성하고 있는 지역은 사무실이나 점포 등으로 리모델링하는 것이 요구된다. 상가중심으로 변경시에는 주변 1km이내의 상권 현황을 면밀히 확인하고, 임대가능업종 등을 사전에 선정해야 한다. 상가 중심의 리모델링인 경우 내부공사보다는 외부공사에 포인트를 두어야 하며 주변 경쟁 시설과 차별화된 디자인 및 자재를 선택하는 것이 좋다. 이 경우 외장공사와 내부의 기본적인 리모델링 비용으로는 평당 약 70만~80만원 정도가 소요된다.

주택상가의 경우 매입전에 주변의 상권분석과 업종분포, 임대료, 주 수요층에 대한 면밀한 시장 조사가 선행되어야 하며, 주력 상품을 주택, 상가, 사무실 중 어느 것으로 할 것인지를 사전에 선정해 두어야 한다. 그후 선정 상품에 맞는 리모델링 범위 및 비용을 산정하고 수익률 등을 확인한 후 매입 동시에 공사를 진행하는 것이 좋다.

경매로 매입후 리모델링 통해 수익건물로 변경
사업을 하는 최씨는 사무실 및 임대수익을 얻고자 경매로 2층 근린상가를 낙찰 받았다. 그러나현 시설물의 건축된지 20년이 넘어 노후화된 상태이고, 가내 공장으로 사용되었기 때문에 시설물 상태가 불량했다.

리모델링 전
기존 건물은 철근 콘크리트조로 기본 골조상태는 양호한 편이었다. 그러나 건물 외장재의 전면 보수가 필요하고, 2층은 김씨가 사무실로 사용할 계획이어서 전기 및 내장재 교체를 해야하는 상태였다. 1층은 관리상태가 불량해 전면적인 보수를 해야한다. 또한 현 대지를 좀 더 효율적으로 활용하기 위해 기존 가설 건축물을 철거하고 신축 하기로 결정했다. 용도는 근린생활시설로 했고, 주변이 주택 및 소규모 점포 주택이 혼재하는 주상 복합지대로서 임대는 가능하리라 판단되었다.

리모델링 포인트
1. 기존 건물의 외장은 수성 페인트로 마감되었으나 현재 노후화되어 교체가 필요했다. 외장재는 깨끗한 느낌을 주는 드라이 비트로 전체적인 외부 마감을 했고, 디자인은 고급스러운 고딕 형식으로 했다. 특히 2층 돌출 처마부분은 건물의 시각적 포인트를 주기 위해 몰딩 처리를 했다.
2. 1층 전면부는 벽체 일부를 철거하고 1면강화 그린 페어그라스 24T로 마감했고, 스테인레스파이프 셔터를 설치해 잠금을 할 수 있도록 했다. 2층 역시 1층과의 전체적인 조화를 위해 그린 페어그라스 24T로 했다.
3. 2층 내부는 김씨가 사무실로 사용하기 적합하게 바닥은 디럭스타일, 천정은 경량 천장틀위 아미텍스로 마감했고, 벽체는 수성페인트를 칠했다. 또한 전기 및 통신시설을 추가 했다.
4. 1층은 근린생활시설, 슈퍼마켓, 미용실, 식당가 등으로 임대되었기 때문에 기본 마감만을 했다.
5. 옥상은 철근이 노출되는 등 방수가 되지 않아 방수 보강공사를 했다.
6. 신축 건물은 철골조 조립판넬로 했고, 사무실 및 근린생활시설로 임대하기 위해 기본 공사만을 했다.
7. 기존 건물과 신축건물과의 조화를 위해 신축의 코아부분을 연결시켜 건물이 일체화되도록 했다.
8. 신축면적은 바닥면적 63평, 연건평 127평으로 설계 시공했다.

공사비용
공사기간은 모두 3개월이 걸렸다. 먼저 기존 건축물의 리모델링 비용으로 도장 및 단열 공사 960만원, 철거공사 380만원, 가설공사 290만원이 소요되었고, 특히 창호공사비로 3천370만원이 들었다. 신축공사비로는 철거공사 1천만원, 전기공사 600만원, 철근 콘크리트공사 710만원, 철골 및 콘크리트공사 5천600만원 등 총 1억740만원이 투자되었다. 평당 85만원이다. 기존 건축 리모델링 및 신축에 총 1억6천600만원이 소요되었다.

리모델링 효과
최씨는 시세의 60%, 감정가의 53%인 6억6천2백으로 2층 규모의 근린상가를 낙찰 받았고, 기존 건물 리모델링과 신축 비용을 포함해 1억6천600만원 등 총 8억2천8백만원을 투자했다. 건축주는 리모델링을 통해 자신의 사무실을 확보했고, 나머지 공간은 기존 임차인들과 재계약을 해 안정적인 임대수익도 보장되었다. 또한 매각할 경우 매매차익도 기대할 수 있다. 그리고 기존의 가설 시설물을 철거한 후 신축해 추가적인 임대수익도 얻을 수 있었다.

핵심포인트
근린상가는 감정가에 약 50∼60% 정도면 낙찰 받을 수 있다. 나머지 차액은 리모델링 비용으로 투자를 한다면 더 안정적인 임대수익을 얻을 수 있는 장점이 있다. 그러나 낙찰가가 낮은만큼 주의해야 할 점이 있다. 먼저 임대가 잘되고 있는지를 확인해야하고, 특히 지하층에 유흥주점(단란주점, 나이트 클럽 등)이 있는 경우는 피하는 것이 좋다. 대부분 권리금을 요구하거나 명도처리가 곤란하다. 또한 건축물의 상태를 꼼꼼히 확인해서 리모델링 범위 등을 정하고, 가견적을 받아 예상투자비용을 검토해야 한다. 그리고 기존 임차인들과 가능한 마찰을 피하고 재계약 할 수 있도록 유도하는 것도 중요하다.