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경매투자 10계명
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① 권리분석 철저히 하라 =
경매의 기본은 권리분석이다. 권리분석이란 경매물건에 설정돼 있는 물권(근저당권, 지상권 등)과 채권(가압류, 압류 등)이 낙찰받은 후 소멸될 수 있는지를 살펴보는 것이다.
한때 경매사고 중 90%가 권리분석 잘못에서 기인한 적도 있다.
낙찰 후 소멸되는 등기(근저당권, 가압류 등)와 임차인의 임대보증금 등을 물어줘야 하느냐만 알고 있어도 경매에 큰 도움이 된다.
유찰이 잦은 물건은 싸다고 덥석 물면 안 된다. 반드시 곡절이 숨어 있다.
 
② 발품을 팔고 또 팔아라 =
경매사고의 두 번째 유형은 시세 오판이다. 상가, 공장, 토지 등은 현장 답사를 거치지 않고서는 물건의 진면목을 알 수 없다. 현장조사 할 시간이 없다면 아예 참여할 생각을 꿈도 꾸지 마라. 경매는 결코 요행의 산물이 아니다.
 
③ 집 비우기 전략도 중요 =
명도비용과 시간을 감안해라
경매에서 피해갈 수 없는 부분이 바로 명도(집비우기)다. 세입자 등을 내보내는 명도 절차가 간소화ㆍ투명화됐지만 그렇다고 100% 해결된 것은 아니다.
명도의 왕도는 없다. 오직 대화와 인내만이 있다. 당근(명도비)을 적절히 활용한다면 명도 부담에서 벗어날 수 있다.
 
④ 특별매각조건 확인하라 =
농지취득자격증명, 보증금 20%, 토지별도등기 등 물건마다 부가되는 조건을 꼼꼼히 살펴보라. 어렵게 낙찰받아 놓고도 매각조건을 지키지 못해 인수를 하지 못하거나 보증금을 날릴 수 있다. 특히 매각물건명세서란의 비고란을 유념하라 . '해당없음'이 최고다.
 
⑤ 시장흐름에 귀기울여라 =
정부 정책에 순응하라
경매시장은 일반 부동산시장의 일부다. 시장 흐름을 예의 주시할 필요가 있다. 정부 정책이 경매시장에 미치는 효과를 간과하면 낭패를 볼 수도 있다. 호재와 악재를 구별할 줄 알아야 한다.
 
⑥ 시간을 넉넉하게 가져라 =
과거처럼 시간을 질질 끄는 악덕 사례는 거의 사라졌다. 그래도 복병은 때와 장소를 가리지 않고 나타날 수 있음을 감안해야 한다. 특히 명도시 조급함을 보이면 백전백패한다. 여유를 잃지 않는 자가 최후 승자가 된다.
 
⑦ 법원감정가를 감정하라 =
아직도 너무 많은 사람이 법원 감정가를 시세와 같다고 생각한다. 감정가는 감정 평가기관과 평가 시기에 따라서도 차이가 난다. 법원 감정가는 특별한 경우를 제외하고는 대부분 시세보다 높다는 점을 기억해야 한다.
아파트를 제외하고는 정형화된 부동산 가격이 없다는 점을 기억하고 오로지 실사를 통해 감정가를 감정해야 한다. 어디까지나 법원 감정가는 참고 가격으로만 이용하고 시세는 따로 있다는 점을 기억하라.
 
⑧ 자금 조달 구체적으로 =
부족한 자본을 유효 적절하게 활용하는 것이 바로 재테크다. 그러나 방심은 금물이다. 과거에는 항고제도를 적절히 활용해 부족한 자금을 마련할 시간적 여유를 가질 수 있었지만 이제는 입찰 후 45일 이내면 잔금을 내야 한다.
주택투기지역, 지분경매, 유치권이 신고된 물건, 농지, 예고등기 물건 등은 아예 대출이 안 되거나 되더라도 기대에 훨씬 미치지 못하는 경우가 많다.
구체적인 자금운용 계획 없이 덜컥 낙찰받았다가 잔금을 마련하지 못해 사채시 장을 기웃거리거나 발을 동동 구르다 소중한 보증금만 날리는 사례를 종종 볼 수 있다.
 
⑨ 법정분위기에 휩쓸리지 말라 =
입찰법정은 사람들로 넘쳐나고 초보자들은 이런 분위기에 휩쓸려 낙찰부터 받고 보겠다는 생각으로 입찰가를 높이는 수도 있다. 예상한 금액보다 낮출 때는 덜 고민해도 되지만 가격을 끌어올릴 때는 진지하게 고민해야 한다.
낙찰에 대한 조급함이 애써 분석한 수익률을 한순간에 물거품으로 만들 수도 있다는 점을 명심해야 하다. 급할수록 돌아가라.
 
⑩ 자신없거든 특이물건 자제 =
요즘 경매시장의 주요 특징 가운데 하나는 경매전문가와 비전문가의 경계가 사실상 사라졌다는 점이다.
이제는 모두 다 전문가다. 오히려 전문가 아닌 사람을 찾기가 더 어렵다. 경매가 단기간에 대중화돼 투자인구가 급속도로 늘어나자 한정된 시장을 놓고 제로 섬 게임을 해야만 했다.
이에 대한 탈출구로 과거에는 소수 전문가의 전유물이었던 찜질방 등 특이물건에 너도나도 가세해 특이물건을 일반물건화시켜 버렸다. 그 와중에 적지 않은 경매사고가 발생했음은 말할 나위 없다.
     

   
   
             
           
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