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공시가격과 기준시가 어떻게 다르나 ?
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전국 공동주택 870만가구의 집값(공시가격)이 28일 공개된다. 그동안 의견청취와 이의신청을 받아 확정고시된 것이다.

이번에 정해진 공동주택 가격은 재산세·종합부동산세 등 각종 세금의 과세표준으로 쓰인다. 올해 공동주택 가격 공시는 지난해와 다소 달라진 점이 있다.

지난해까지는 국세청에서 기준시가란 이름으로 발표했는데 올해부터 건교부가 공시를 맡고 이름도 공시가격으로 바뀌었다. 지난해 토지와 건물을 함께 평가하는 주택가격공시제도가 도입되면서 공동주택의 경우 시행 첫 해인 지난해까지만 국세청 기준시가를 쓰기로 했기 때문이다.

기준시가 대신 과세 기준으로 사용

국세청 기준시가가 건교부 공시가격으로 바뀌었다고 해서 크게 달라진 것은 없다. 대상과 가격 산정 방법 등이 거의 그대로다.

이번에 공시대상인 공동주택은 아파트, 연립주택, 다세대주택으로 2006년 1월 1일 이전에 사용승인(임시사용승인 포함)된 주택이다. 다가구주택은 단독주택에 포함된다. 오피스텔은 업무용시설이어서 공시대상이 아니다.

공동주택 가운데 집합건축물대장에 올라있지 않은 경우, 국·공유재산, 철거되거나 서류상 집이 없어진 경우, 실제 용도가 주택이 아닌 경우, 주택 외 상가 등으로 면적의 50% 넘게 사용하는 경우 등은 공시대상에서 제외된다.

한국감정원이 조사하는 공동주택의 가격은 공시기준일인 1월 1일 기준으로 ‘정상적인 거래가 이뤄지는 경우 성립될 가능성이 높은 가격’을 뜻하며 매매사례,시세자료,감정평가액 등을 활용해 정해진다. 호가 위주의 가격이나 특별한 사정에 의한 이상거래는 제외된다.

대지지분이 없거나 확인이 어려운 경우에는 건물만의 가격으로, 전세권 등이 설정돼 있는 경우에는 전세권 등이 설정돼 있지 않는 상태를 상정해 산정된다. 같은 단지내 같은 평형이더라도 가격이 동일하지 않고 층향·조망·소음 등에 따라 가격이 다르다.

공동주택 공시가격은 한국감정원에서 조사하는 가격이긴 하지만 보상 기준으로 활용되는 것은 아니다. 보상을 위해서는 사업시행자가 감정평가사에게 별도로 감정평가를 의뢰해 정한다.

투기지역의 양도세는 실거래가 산정

또 서울 등지의 투기지역에서 양도세를 정할 때는 공시가격이 아닌 실거래가가 기준이 된다. 대신 그 이외 지역의 경우 공시가격이 세금 부과의 잣대가 되는 셈이다.

2006년 1월 1일부터 5월 31일 사이에 사용승인된 공동주택은 6월 1일을 기준으로 9월말께 공시된다. 때문에 공시가 가구별로는 1년에 한차례지만 전체 공시는 1년에 두번인 셈이다. 6월 1일부터 12월 31일 사이에 지어진 경우는 내년 1월 1일 기준으로 내년 4월 말 공시된다.

올해에는 지자체·세무서와 가격협의를 거치고 공시가격을 소유자들에게 알려 가격 적정성과 신뢰성을 높였다는 게 건교부의 설명이다.

가격이 급등한 주택에 대해서는 국세청이 수시고시를 해 1년에 두차례 고시하기도 했지만 건교부는 가격 급등에 따른 수시고시를 할 계획이 없다.

국세청은 2003년 4월 정기고시에 이어 같은 해 12월 가격이 크게 오른 아파트들을 대상으로 한차례 더 수시고시했다. 건교부 관계자는 “가격 급등에 따른 수시고시의 법적 근거가 없다”고 말했다.
     

   
   
             
           
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