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2021년 부동산 코로나 긴급진단 927

2020년 팬데믹의 한해가 저물고 있습니다. 올해는 코로나라는 말도 안되는 복병의 출현으로 한국뿐 아니라 전세계가 슬프고 고통스러워졌으며 경제가 어려워지는 현실을 몸으로 맞이하는 한해였습니다. 하지만 다소 불편한 정책에도 순응하고 남을 배려하는 국민성과 불굴의 기업정신으로 그 어떤 나라보다도 잘 극복하고 있는 것으로 보여집니다.

아직도 코로나는 진행 중이며 다가오는 2021년 이후 어찌될지 불안한 미래를 한번 전망해보도록 하겠습니다.


작년에도 말씀드렸듯이 서울 수도권의 신규물량이 늘어나기 전에는 아파트의 가격이 조정받기는 힘들고 하방경직성을 유지 할 것으로 예측하였습니다. 역시 예상대로 코로나 시국인데도 불구하고 아파트 가격은 더 올랐고 강남과 서울을 누르자 세종시와 전국 지방으로 상승세가 확대되어 가는 모습입니다. 이는 시중의 유동자금 3000조가 갈 곳을 잃고 부동산과 국내외 주식 양쪽을 저울질하며 넘나들고 있어서 그런 것으로 보여집니다. 이 돈이 투자가 아닌 부동산과 주식으로 투기의 바람이 불고 있어서 문제가 될듯합니다.

현재 제조업지수는 역대최저치고 실업률 또한 최고로 자영업과 기타업종의 기반인 실물경기는 끝을 알 수 없는 터널에 들어간 상태입니다. 하지만 수출종목인 반도체와 기타 아이티 업종 등이 강세를 보이고 정부에서 자금을 풀면서 소비심리를 자극해 경제가 외관상으로 아직 괜찮아 보입니다. 아니 오히려 부동산과 주식시장이 활황을 띄면서 더 좋아 보이기까지 합니다.

전세계가 현재 코로나를 극복하기 위해 풀린돈이 순환매로 경기를 밀어 올리고 받치는 역할을 하고는 있지만 이것이 길게 갈 것으로 예상되지는 않습니다. 이런 상황 속에서 우리는 어떻게 준비를 해야될까요.


1. 부동산과 주식 등 경제는 사이클에 따라서 경기최하-회복-호황-경기최상-쇠퇴-침체-경기최하 이런 사이클을 갖는데 지난시절 한번도 달라진 적이 없는 사이클로 지난 5년간 호황기로 향해서가는 회복기였다고 볼 수 있습니다. 따라서 2021년을 정점으로 대선이 있는 2022년 그리고 주택수가 쏟아져 나오는 2023년 이후부터 쇠퇴기로 접어들 가능성이 높습니다. 따라서 아파트에 최고점에서의 실거주 구입이 아닌 투기성 구입은 자제를 하는 시기가 되었습니다. 또한 서울 주요지역, 강남, 위례, 판교 분당, 광교, 해운대, 세종시 이지역이 아닌 지역의 고점은 조심하셔야 됩니다. 아파트 상승의 시작은 강남에서 지방으로, 하락의 시작은 지방에서 강남으로 진행됩니다. 또한 현 정부가 공공 임대주택 및 신규 분양물량을 대량으로 준비하고 있어서 대비하셔야 됩니다.

2. 주식 또한 기업실적과 실물경기의 상승 없이 투기성 상승국면이고 증거금 대출, 신용대출, 코로나로 집에만 머무르기에 나타난 스마트폰 사용 급증 탓에 한탕으로 큰돈을 벌려는 코로나투자, 빚투자가 기승을 부리고 있는 시기로 기업 실적을 살피는 투자가 이루어져야 합니다.

3. 자영업의 근간인 상가 등이 코로나로 직격탄을 맞아서 최악인 듯 보이지만 그렇지는 않습니다. 코로나 특수로 배달업이 승승장구 중이어서 소규모 상가들은 탈출구가 있습니다. 다만 식당이나 배달업이 아닌 유흥주점, 피시방, 당구장, 주점, 대형쇼핑몰과 백화점입점 점포들 당분간 타격이 불가피하고 상당기간 회복은 힘들어 보일 것으로 보여져 투자에 신중해야되는것이 현실입니다.

4. 토지는 앞으로도 계속 귀한 대접을 받을 것으로 예상됩니다. 코로나로 다시 전원주택의 갈망이 높아졌고 토지개발이 점점 더 용이하지 않아서 기존 개발 가능한 나대지, 전, 답, 토지에 대한 메리트가 한층 더해질 것으로 보여 집니다.

5. 코로나 특수로 비트코인이 다시 각광을 받으면서 금 대체 이야기까지 나오고 있지만 이 또한 코로나로 갈 곳 없는 자금이 손쉽게 접근이 가능해서 이루어진 것으로 지금의 상승이 정상으로 보여 지지 않습니다.
또한 금융당국의 안전자산으로 승인나지 않아서 위험한 투자이므로 안전자산으로 승인나기 전에는 투자를 권하지 않습니다.

따라서 2021년부터는 아파트 등 주택은 실거주가 아닌 투기는 삼가시는 것이 좋습니다. 하지만 재건축은 여전히 유효해 보입니다. 신축아파트에 비해 눌림목으로 가격이 별로 안 올랐고 건물이 무너지면 인재가 발생할만한 시기가 되어서 주요 핵심지역의 재건축은 진행하지 않을 수 없을 것 입니다. 따라서 핵심지역 위주로 살피면 좋을 것으로 보입니다. 주식은 중장기로 바라보면서 실적이 좋은 기업으로 선정하셔서 투자하시는 것이 바람직해 보입니다. 상가투자는 오히려 호재가 될 수 있습니다. 하지만 상가 투자는 소규모상가 임대나 직접 경영시 방향을 잡으시는 것이 좋아보입니다. 토지는 여전히 유효하며 중국자금이 빠진 제주도를 다시 권합니다. 코로나 이후로 다시 중국 자금이 유입될 가능성이 높습니다. 중국은 상당한 인구와 자금이 탈중국화를 하기위해 대기중이므로 중국인들이 좋아하는 제주도 등에 투자를 해놓는다면 기회가 올것입니다.


경매는 항상 말씀드리지만 토지거래허가에서도 자유롭고 대출에서도 유리하며 매물이 없을 때 접근성도 유리합니다. 게다가 권리가 깨끗이 정리되어서 분석만 잘한다면 매매보다도 안전하다고 할 것입니다.

한국경매 고객님들은 이 어려운 코로나시기를 슬기롭고 현명하게 이겨내실 것이라고 생각합니다. 항상 여러분의 재산증식에 큰 도움을 드리는 기업이 되도록 노력 하겠습니다.




자료원:2020년 12월 22일:한국경매칼럼

 
   

   
   
             
           
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