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상가임대차보호법 Q & A
이번 상가건물임대차 보호법의 제정으로 우리사이트에 자주 질문하는 내용을 개제하였습니다.
 
이법의 시행시기는 언제부터입니까?
2001년 12월 7일 국회에서 통과 되었고 법의 시행은 2003년 1월 1일부터 입니다.
 
적용대상은 어디까지 입니까?
처음 논의시에는 비주거용전부를 대상으로 하였으나 논의과정에서 영업용건물로 압축되었고 최종적으로 영세상인 보호라는 입법취지에 맞게 ‘영세상가’에만 적용하기로 하였습니다.
 
영세상가의 기준은 무었입니까?
점포의 임대료로 영세상가의 보호대상 기준으로 삼습니다. 임대료 액수에 대해서는 시행령에 위임키로 했기 때문에 아직까지는 알 수 없으나 당해 지역의 경제여건 및 임대차목적물의 규모등을 고려해 산정될 것입니다.
 
법의 적용을 받을려면 어떻게 해야 합니까?
관할 세무서에 임대차계약서로 확정일자를 받고 사업자등록을 신청한 그 다음날부터 효력이 발생합니다.
 
계약기간은 5년 입니까?
아닙니다. 한번계약으로 5년동안이 아니고 1년 단위로 계약을 갱신하여 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있습니다. 즉, 임차인은 1년이 끝나면 계약을 해지할 수 있고 더 하고 싶다면 4년간 총 5년동안 장사를 할 수있습니다. 다만,임대인(점포주)은 임차인의 해지요구가 없으면 재계약 요구를 거절할 수 없다는 것입니다.
 
1년 미만의 단기계약은 어떻게 됩니까?
기간의 정함이 없거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 봅니다. 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환 받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 봅니다.
 
계약갱신요구를 언제 하는가?
임대차기간 만료전 6개월에서 1개월 사이에 임대인에게 계약갱신요구 통보를 하면 되고 임차인은 언제든지 임대인에 대하여 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인은 그 통고를 받은 날로부터 3월내에 보증금을 돌려주고 임대차를 해지 하여야 합니다.
 
계약 갱신때 임차료의 증감범위는?
갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보며 차임과 보증금은 증감할 수 있는데 그 폭은 시중은행 주택대출금리(현재 7~9%내외)범위내에서 지자체 별로 정합니다.
 
건물주도 계약갱신을 거절할 수 있다는데?
그렇습니다만. 다음 8개항에 해당할 경우에만 거절할 수 있습니다.
1. 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 허위 또는 기타 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 일부 또는 中대한 과시로 파손한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유 회복이 필요한 경우
8. 기타 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
 
상가 임대차 보호대상 상가는?
기본적으로 영업용 건물만 해당되므로 동창회사무실등 비영리단체의 건물임대차에는 적용되지 않으며 영업용건물이라도 지역별로 임대료가 일정금액이하인 경우에만 보장됩니다. 예를들어 서울시의 경우 임차보증금은 2억4000만원 이하인 경우만 해당됩니다.
 
어떤 보호를 받을 수 있나요?

상가건물 임대차보호법의 적용을 받으려면 관할 세무서장에게서 확정일자인을 받아야합니다. 확정일자인은 상가건물 임대차 계약서에 확인도장을 찍어줍니다.

서류는 ①사업자등록증 ②임대차 계약서 원본 ③건물도면이 필요합니다.

확정일자인을 받으면 그 다음날부터 효력이 발생하므로 상가건물을 담보로 돈을 빌려준 후순위 권리자보다 임대차보증금을 우선 변제받을 수 있습니다. 심지어 세무서에서 압류가 들어오더라도 보증금을 우선적으로 돌려받을수 있습니다. 즉 보증금은 모든 채권에 우선해서 받을 수 있습니다.

 
상가 임차금액 및 임대기간은 어떻게 되나요?
임차상인은 계약기간을 5년간 유지할 수 있는 권한을 가지며 보증금을 인상하더라도 년 12% 이내로 제한됩니다. 예를들어 1억원인 보증금은 다음해에 1억1200만원이상은 올릴수가 없습니다.(년 12%이내)
 
소액임차인도 확정일자인을 받아야 하는지?
소액임차상인의 경우는 훨씬 안전하게 보증금을 보호받습니다. 확정일자인을 받지 않더라도 다른 담보 물권에 우선하여 경매 및 공매시 최우선 변제를 받습니다. 예를 들면 서울시의 경우 4500만원 이내의 상가보증금인 경우에 보증금액의 30%한도내에서 최우선적으로 1350만원은 받을 수 있습니다. 그러나 소액임차인이라도 경매 및 공매시에 보증금 전액을 변제 받는 것은 아닙니다.
 
임대차 계약사항을 세무서에 열람가능 여부?

상가임대차보호법이 시행되면 엉뚱하게 피해를 보는 제3자(채권자, 금융기관)도 발생할 수 있으므로 이런 경우를 미연에 방지하기 위하여 채권자나 금융기관등이 관할세무서에 상가임대차 계약내용을 열람할 수 있습니다.

①건물주인, 세입자의 성명과 주소 ②건물소재지 ③보증금과 월세금액 ④임대차기간 ⑤확정일자를 받은 날 등입니다.

 
보증금을 월임대료로 전환시 월세 전환이율은?
보증금의 전부나 일부를 월세로 전환할 때는 전환율이 15%를 넘지 못합니다. 예를들어 보증금 5000만원중 4000만원을 월세로 전환할려면 4000만원의 원금을 연 15%로 운용할 때 매월 받게되는 이자에 해당하는 50만원=(4000만원×0.15÷12)이 월세 상한선입니다.
 
임차인의 주의사항?

상가임대차보호법에 시행되더라도 무조건 5년간 임대를 보증하는 것은 아닙니다.

① 임차인이 세번 임대료를 연체한 경우 ② 부정한 방법으로 임차한 경우 ③ 쌍방 합의하에 임대인이 상당한 보상을 제공한 경우 ④ 임대인 허락없이 임차한 건물을 다시 남에게 빌려준 경우 ⑤ 임차한 건물을 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우등에는 임대인이 재계약을 거부할 수 있습니다.

 
권리금 시설비 보호여부?
권리금과 시설비는 이법의 직접적인 적용대상이 아닙니다. 하지만 권리금과 시설비를 상당부분 회수할 수 있도록 임대차계약의 존속기간(계약갱신 요구권 행사기간)을 5년간 보장하고 있어 간접적으로는 보호를 받는다고 볼 수 있습니다.
   
   
             
           
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