한국경매 - 경매리스크

I. 정보검색:
통상 경매물건 선별은 우선적으로 자기에게 맞는 경매물건을 선별해야 한다.

1. 취득목적이 무엇인가?

투자가 목적이라면 역세권의 오피스텔, 대단지 아파트, 재건축단지 주변의연립주택,
상업지역 상가, 공장 수요가 많은 지역의 공장, 도로 여건이 양호한 개발용 토지 등에 관심
을 가지며, 실수요가 목적이라면 입지여건을 보다 꼼꼼하게 살펴 학교시설, 교통여건, 쇼핑환경, 단지환경 등 가족 구성원 전체에 골고루 혜택이 갈 수 있는 지역을 선정할 수 있어야 한다.

2. 어떤지역과 종목을 선정 할 것인가?

지역 선정이 어려운 경우엔 자신이 거주하고 있는 지역 일대를 범위로 설정해보고 투자대상을 고르는 것도 좋다. 종목으로는 아파트, 연립(다세대, 다가구), 단독주택, 토지, 상가, 공장 등 여러 물건으로 분류 할 수 있다. 그러나 이 모두를 취급하여 수익을 낸다는 것은 쉽지 않다.
따라서 본인이 가장 많이 접할 수 있고, 연구할 수 있고, 통계를 낼 수 있는 종목을 선정하여 집중적으로 관심을 갖는 것이 필요하다. 초보자들이 쉽게 접근하여 수익을 낼 수 있는 경매물건은 다음의 것들이 있다.

1. 경매주택에 임차인이 아닌 소유자가 거주하는 주택
주로 아파트, 빌라물건중에 많다.

2. 선순위 임차인의 전세금을 안고 싸게 구입할 수 있는 물건 이런 물건은 낙찰자가
안고 사야할 전세금이 얼마인지 파악한 후 전세금액을 안고 사면 명도에도 어렵지
않을 뿐더라 취.등록세 절감효과도 있다..

3. 소액임차인만 거주하는 주택
법원에서 배당받기 위해서는 낙찰자의 인감이 첨부된 명도확인서를 법원에 제출해야
하기 때문에 협상이 수월해 질 수 있다.

4. 법원에서 전액 배당받는 확정일자부 전세입자. 명도가 비교적 수월하다.
그후 대법원사이트나 경매정보사이트를 통해 검색을 한다.
신건검색: Apt, 미래가치가 내재되어 있는 재개발지역등,,,
유찰회수별검색 : 유찰회수가 많은 물건에 관심을 갖는다(특히 단독주택은 오래되고,
썩을 수록 좋다)
재경매검색 : 권리분석의 하자등을 파악하여 수익을 낸다.

II. 기본적인 권리분석
경매절차를 통해서 부동산을 취득하는 것은 부동산 시장에서 부동산을 취득하는 것과
절차상 약간의 차이가 있을뿐 유사하다고 보면 된다. 단, 권리관계에 대해서
보다 상세한 분석이 필요한 것이다. 부동산거래는 한번 실패시 그 하자의 치유가
매우 힘들며 실패한 부동산투자가 되어 다시는 경매시장에 뛰어들지 못할 수도 있다.
이를 위해서 부동산등기부를 파악하고 임차인관계를 잘 파악하는등 기본적인
권리분석을 한다면 많은 실패확률을 줄일 수 있다.

대법원사이트의
매각물건명세서 : 최선순위 기준일(말소기준권리)
현황조사서 : 임차인 현황 및 진행과정
감정평가서 : 감정평가기관, 날자, 감정평가목록(토지별도등기, 제시외 건물등)

III. 대법원사이트 확인하기
경매에 응찰함에 있어 항상 강조해도 지나치지 않을 말은 대법원의 '매각물건명세서"를 꼭 확인해야 한다.
용감하게 그것을 확인하지 않고 경매법원에 오는 사람이 있다.
인터넷유료사이트를 믿거나, 혹은 습관적으로 정보지에 의존하거나, 귀동냥으로 무심코 들어오는 것은 총을 안들고 전쟁터에 나가는 것과 다르지 않다.
사실 내 자신도 대법원사이트에 잘 들리지 않을 때가 있는데 그것은 유료정보사이트의
편리한 기능에 익숙해져 있어서 일테다.

다음은 대법원사이트에서 반드시 확인해 보아야 할 것들이다.

대법원사이트(www.scourt.go.kr)의 확인방법
경매정보검색 -> 경매물건검색 ->기일별검색에서 원하는 사건번호의
매각물건명세서(매각기일7일전), 현황조사서/ 감정평가서(매각기일14일전)를 확인함.

경매정보검색 -> 경매사건검색에서 원하고자 하는 사건번호를 직접입력하여 손쉽게 확인 할 수도 있으며, 종합검색을 통해서 검색조건을 입력하여 손쉽게 확인할 수 있다.
가장 중요한 것은 매각물건명세서 확인이다.

여기서 최선순위설정일자는 소위 말하는 '말소기준권리' 이다.
말소기준권리로는 (근)저당권, 담보가등기, 가압류, 압류(강제경매), 전세권이 있으며,
매각물건명세서에서 "등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각허가에 의하여
그 효력이 소멸되지 아니하는 것" 이란 항목을 주의깊게 보아야 한다.
여기서 '해당사항 없음'이라고 되어 있다면 99% 권리분석이 안전하다고 볼 수 있다.
그러나 가등기, 환매등기, 임차권등기명령등기등이 기재되어 있는 경우라면 긴장하고 예의 주시해야 하며, 예고등기는 확인이 안되니 반드시 등기부등본을 떼어 보아 확인한다(1%때문에 조금 복잡해 보입니다).
이제 눈에 보이는 권리에 대한 확인작업이 끝났으니, 눈에 보이지 않는 권리를 파악해야 한다.

그것은 선순위임차인과, 유치권, 법정지상권, 공법상하자등이 있는데 주로 경매경험이 많은 사람들이 관심있게 보는 부분이며, 일차적으로 인터넷과 대법원사이트를 통해 확인하지만 궁극적으로 현장조사를 하지 않고서는 알 수가 없는 권리들이다.

VI. 물건분석(현장조사)

1. 물건자체 분석: 현장에서 도로, 위치, 방향, 구조, 주변환경적 여건등

2. 점유자분석: 소유자, 세입자, 공유자,,,
. 동사무소방문: 전입 세대주와 전입일자 확인
. 관리사무소방문: 체납 관리비 및 공과금 확인

3. 시세분석: 현장 중개업소 최소 2곳 이상방문(3군데 방문)
잘되는 중개업소: 사자로, 손님이 없는 중개업소: 팔자로
(시세표 확인: r114, 부동산서브, 부동산뱅크 등등,,,)
. 요즘에는 부동산 거래 정보망이 대부분의 지역에 설치되어 있어서
여러곳을 방문하지 않아도 비교적 현 시세를 파악하기 좋다.
. 시세는 해당 지역의 과거 시세 변동 추이역시 중요하다. 또한 인근지역의
시세를 비교, 검토해보면 거의 정확한 시세파악에 접근할 수 있다.

4. 법원에 가서 인터넷으로 본 대법원사이트 서류를 확인하는 것이 좋다.
(임차인의 권리신고 및 배당요구서 등은 열람안됨-신법)

물건분석과 현장답사시 교통이나 도로, 교육시설등 부동산의 가치를 높힐 수 있는
환경도 분석하며, 가스충전소나 쓰레기 집하장 등 혐오시설여부등도 조사한다.
만약 개발을 전제로 경매에 임해 부동산을 취득한다면 용적률,건폐율 등에 대한
조사도 필수적이다.

V. 명도
배당절차를 알면 명도를 어떻게 할 것인지 계획을 세우는데 도움이 된다.
소유자가 경매부동산을 점유하고 있다면 명도는 비교적 용이하나,
임차인등이 점유할 경우 보즘금을 전액 배당받지 못했다면 쉽게 집을 내어주지 않는다.
그러기 때문에 낙찰자에게 대항할 수 없는 임차인이 배당절차에서 얼마를 배당받는지를
입찰전에 배당표를 작성해 본 후 낙찰 후 임차인에 대한 명도요청시 일정 금액의
이사비용을 제시하는 것이 원만히 해결하는 좋은 방법이기도 하다.
이를 위해 임차인과 면담하여 권리신고 및 배당요구신청을 유도하는 방법을 익혀야 한다.

VI. 예상낙찰가예측
인근낙찰사례 > 인근낙찰통계 > 유사경매물건
예상되는 경매에 대한 낙찰가를 통해서 얼마만큼의 수익을 발생시킬지를
종합적으로 판단하는 마지막 단계이다.
낙찰가격을 가만히 살펴보면 과학적임을 알 수 있는데,
그것은 논리적이어야 하며 자신이 확신을 가질 수 있는 해당금액이어야 한다.

VII. 투자수익률분석
낙찰받은 후 부동산에 대한 활용 용도를 먼저 설정하지 않으면 실패할 가능성이 높다.
낙찰받은 부동산을 임대 할 것인지 매매를 할 것인지 재건축 후 분양 할 것인지등,
투자계획을 잡고 목적을 설정한다.
보다 중요한 것은 반드시 낙찰받을 경우는 얼마만큼의 수익을 낼 것인지 목표수익률을
결정한 후 경매에 임해야 한다.
목표수익률은 총투자금액에서 다음의 항목을 뺀다.

융자받은 금융비용, 취.등록세,

명도비용(이사비,공과금, 관리비등)

내부인테리어 또는 수선비용

중개수수료

양도소득세

기회비용

VIII. 입찰당일

최종적으로 등기부내용의 변경사항 특히 경매개시결정 기입등기 후 제3 취득자 등의
기입등기유무(소유권이전, 저당권, 전세권, 지상권, 예고등기등)와
대항력 있는 임차인의 배당욕 철회 여부 및 소액임차인 중 배당요구에서 누락된
소액임차인 존재 유무를 확인하여 입찰금액여부를 결정해야 한다.
최종적으로 입찰장에서의 분위기에 휩싸이지 않는 냉정한 자세가 요구된다.