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경매를 하면서 손해를 안 볼 수 있을까?
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임차관계가 복잡하지 않고 환금성이 높은 아파트의 경우 1995년에 감정 가의 평균 80.4%에서 낙찰되던 것이 1996년에는 84.5%, 1997년에는 86.7%로 해마다 올라갔다. 그러나 1998년 들어서는 경매 낙찰가비율이 계속 떨어지면서 상대적 으로 낙찰 건수는 늘어나고 있는 추세이다. 아파트의 경우 시세하락에 따라 올 1.4분기중 1월에는 78%, 2월 77%, 3월 73%로 계속 하락하고 있다.
여기서 주의할 것은 낙찰비율이 내려 갔다고 해서 꼭 싸게 사는 것은 아니라는 점이다. 최근에 시세보다 싼 일반 급매 물건들이 많이 나와 있고 현재 입찰을 하고 있는 물건들은 대개 한참 시세가 높았던 1997년에 감정 평가한 것이 대부분이기 때문이다. 따라서 이제 법원 경매에 참가시에는 사전 해당물건에 대하여 사전에 충분히 시세를 조사하여 응찰하는 것이 현명하다 하겠다. 경매의 대중화 현상 에 따라 현재 많은 사람들이 참가하면서 낙찰율이 높아지고 수익 폭은 점차 줄어 들고 있다. 또한 문제 있는 물건도 낙찰되는 경우가 많이 발생 하고 있다.

낙찰된 물건 중에 5-10%정도가 권리 분석 및 시세 파악을 잘못하여 입찰금을 날리고 다시 재경매에 붙여지고 있는 실정이다.
법원 경매물건 특유의 복잡한 권리분석이나 절차를 잘 몰라 제대로 계산하지 못하면 실패하게 된다. 권리분석상 안전하고 임차인 처리도 쉽고 값이 싼 물건 은 전체의 10%정도이다.
한편 경매에 붙여지는 부동산은 대부분이 금융기관에 융자를 받아 썼다가 못 갚아 처분되는 경우이다. 그러나 개중에는 자기부동산의 가치 이상으로 돈을 빌리고 의도적으로 문제부동산을 처분하려 드는 경우도 있다.
투자가치가 적어 잘 안 팔리는 것, 권리 관계가 불분명한 것, 상가나 전답처럼 부동산의 현재 가치나 개발 가능성이 불분명한 것, 임차인 관계가 불분명한 것 등은 입찰에 참가하기 전에 충분한 주의가 필요하다. 운 좋게 안전한 물건을 낙찰 받을 수도 있지만 한번이라도 나쁜 물건을 낙찰 받아 덤터기를 쓰면 두고두고 속을 썩이는 경우가 있기 때문에 쉽게 생각해서는 결코 안 된다.

첫째도 시세 확인, 둘째도 시세 확인이다
최저경매가가 감정가의 50% 선이라고 해도 싼 물건이 아니다. 법원 경매 감정가(일명 법사가)는 시세보다 더 높게 책정되는 경우가 허다하다. 따라서 최저경매가가 감정가의 50% 선이어도 시세와 별 차이가 없는 경우가 많다. 첫째도 시세 확인, 둘째도 시세 확인이다. 최저경매가가 감정가의 몇 % 선이며, 몇 회 유찰됐는지 등은 중요하지 않다.
선순위 근저당보다 앞선 권리 있으면 포기하는 게 상책이다.
절대로 잊어서는 안 되는 원칙이다. 상상도 못할 손해를 보게 된다. 선순위 근저당은 여러 근저당 가운데 설정일(등본상의 기재일)이 가장 빠른 근저당을 일컫는다. 좋은 물건, 나쁜 물건을 고르는 기준이 되기도 한다. 그 까닭은 이렇다. 선순위 근저당보다 앞선 권리(가압류, 가등기 등)는 낙찰자가 모두 떠안게 된다.
가압류 5천만 원이 선순위 근저당보다 앞서 설정돼 있다고 가정해 보자. 그럼 낙찰자는 가압류를 그대로 안고 사는 셈이다. 선순위 근저당보다 앞서 전입한 임차인의 보증금도 확정일자 유무에 상관없이 낙찰자가 물어주어야 한다. 이에 반해 선순위 근저당보다 앞서 설정된 권리(앞서 전입한 임차인 등)가 없다면 좋은 물건. 낙찰과 동시에 등기부가 깨끗이 정리된다.
임차인이 많은 주택은 신중을 기해야 한다.
입찰 당일 최고가를 써내 낙찰자로 선정됐어도 긴장을 풀어서는 안된다. 법원에서 낙찰 허가 결정이 내려야 비로소 주인 될 자격이 주어지는 것. 낙찰 허가는 입찰 후 1주일 이내에 결정된다. 7일의 여유를 두는 것은 채무자, 소유자, 임차인이 항고를 할 수 있도록 길을 열어주기 위함이다.
이해관계인이 항고를 하기 위해서는 보증금(낙찰대금의 10%)을 걸어야 한다. 항고, 재항고를 거치면 3개월 정도가 소요된다. 여러 임차인이 항고, 재항고를 제기하면 낙찰허가 결정이 6∼7개월 늦어지는 경우도 다반사이다. 임차인과 미리 협의, 타협점을 찾는 게 좋다. 배보다 배꼽이 더 클 수 있다

낙찰 대금 외에 추가로 들어가는 돈이 더 있다.
등기시 소요되는 취득세•등록세(낙찰가액의 5.8%)가 그 중 하나. 여기에 항고, 재항고를 피하려면 세 든 임차인에게 이사비용(2백만∼3백만 원) 정도는 지불해 주어야 한다. 경매 컨설팅업체에 의뢰했을 때는 수수료(감정가의 약 1.5%)도 잊어서는 안된다. 쉽게 말해 낙찰가 외에 취득세, 등록세, 이사비용, 수수료. 국민주택채권 매입 비용 등을 더해 시세보다 저렴하게 낙찰받아야 성공한다.

신축 주택은 한 번 더 생각해야 한다.
경매에 붙여지는 신축 주택을 보면 토지에만 저당이 설정돼 있는 경우가 많다. 대지에만 근저당이 설정된 신축주택의 경우 토지뿐만 아니라 건물도 일괄 경매가 가능하기 때문이다. 이런 물건은 한 번 더 생각해야 한다. 왜냐 하면 낙찰자가 건물에 세들어 살고 있는 임차인의 보증금을 부담해야 하기 때문이다. 대지에만 근저당이 설정된 채로 나오는 주택은 임차인의 보증금까지 낙찰자가 책임져야 한다.

소신을 지켜라.
법원 경매의 철칙이다. 분위기에 절대로 휩쓸려서는 안된다. 스스로 계획한 가격을 고수하는 초지일관의 자세를 가져야 한다는 게 법원 경매 전문가들의 공통된 지적.
‘경매 물건은 계속 쏟아져 나온다. 느긋하고 냉정하게 경매에 임해야 한다.’
     

   
   
             
           
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