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수익은 리스크와 비례한다.
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법원에서 경매를 실시한다고 공고를 하게 되면 이제 그 부동산은 공식적인 건수가 된다. 이러한 정보를 법원공고에서 베껴서 정기구독자에게 판매하는 경매 정보지 회사가 많이 있다. 따라서 이 단계부터는 수많은 경쟁자에게 노출이 되어, 매입자 간에 경쟁이 붙게 되는 것이다.
보통 경매당일에 응찰하러 법원에 가 보면, 그날 경매에 부치기로 했던 많은 부동산들이 여러 가지 이유로 경매에서 제외된 것을 발견하게 될 것이다.

이것은 바로 경매되기 전에 미리 물건을 빼돌렸기 때문이다.
경매에서 제외되는 이유는 여러 가지가 있을 수 있지만, 물밑작업을 통하여 거래가 성사된 부동산인 경우가 대부분인 것이다.
그리고 이런 부동산일수록 우량 부동산일 가능성이 높은 것이다.
이러한 방법을 모르는 일반 경매참가자들은 공연히 시간낭비와 금전적인 낭비를 하게 되는 것이다.

그렇지만 아직까지는 이러한 방법을 동원하고 있는 전문가들은 별로 없는 실정이니까, 당신이 이제 시작한다고 하여도 충분히 경쟁력이 있을 것이다.
이 경우의 거래방법도 전 항의 경우와 다르지 않다.
경매 취하와 동시에 소유권이전을 하면 되는 것이다.
그리고 앞 장에서 이미 말했지만 혹시 잊었을까 싶어 다시 한번 강조하는데, 이 단계에서는 매도자와 매입자 사이에 계약의 칼자루는 매입자가 쥐고 있기 때문에 당신이 원하는 어떤 방법으로도 계약을 성사시킬 수 있다.

당신이 원하는 경우 계약금은 필요하지 않게 된다.
은행과의 협상을 통해서 대출액수를 다시 결정하고 매매 예정가와 채권금액 총액의 차액만 잔금 시 지불하면 되기 때문에, 당신이 하기에 따라서는 충분히 한푼 없이도 충분한 수익을 올릴 수 있는 기회가 될 것이다.
최고가 매수신고인 (낙찰자) 이 되었다면 이해관계인들과 솔직하게 타협하라.
부동산 법원 경매도 사람 사는 세상에서의 일이다.
상대방과 입장을 바꿔서 배려하자. 눈앞의 이익을 생각하여 몇 푼 아끼려고 생각하다가는 마음고생만 심해진다. 낙찰(최고가 매수신고인)이 정해지면 점유자를 최대한 빠른 시간 안에 만나야 한다.

경매 취하의사가 있는지, 항고할 가능성이 있는지, 부동산의 인도 시 문제발생의 여지는 없는지 등을 (입찰 전 확임 함이 필수적이지만 낙찰 후에도 방심하면 안된다) 확인하여 낙찰허가결정이 내려지는 7일~14일까지 긴장을 늦추면 안된다. 만약 이 기간 내에 별도의 선 순위 채권자가 나타나거나 부당한 항고 등의 불이익이 발생할 경우에는 낙찰 불허가 신청을 법원에 신청하여 보증금을 돌려 받아야 한다. 이시기를 놓치면 입찰보증금을 포기하게 되는 경우가 발생하기도 한다. 대부분의 경우 경매 물건에는 3명 이상의 이해 관계인과 응찰을 준비하는 사람이 있다는 점을 잊어서는 안 된다.

항상 강조하는 이야기지만 상대방입장에서 생각하고 문제를 풀어 가도록 하자.
필자의 경우 입찰에 참여하기 전에 현장답사를 10회 이상 하는 이유는 이러한 이해 관계인을 찾아내어 사전에 조율할 수 있는 방법과 경쟁상대를 파악하기 위해서다.

문제물건이라 함은 결론적으로 남들이 꺼리는 물건을 말한다.

그 이유로는 복잡한 권리관계 즉, 이해당사자간의 불확실한 채무, 채권 관계나 권리 관계와 소유 및 점유 현황 등 경매 진행 절차상의 인도, 명도의 어려움.
매도가 쉽지 않은 부동산의 입지 및 지역여건상 환금성의 어려움 등 경매취하 될 가능성이 있거나 등기부상의 하자, 낮은 환금성 등은 대표적으로 꺼리는 물건 이다. 이 때문에 쉽사리 응찰하는 사람이 없어 3회 이상 유찰이 가능하고 감정가격의 50% 미만으로 최저 입찰가격이 낮아진다. 하지만 하자는 곧 이익이 될 수 있다. 그만큼 위험부담이 따르지만 정확한 권리 분석과 사전 조사가 이루어 진다면 행운의 여신이 당신께 미소를 보낼 것이다.
앞서 이야기하였듯이 아파트를 낙찰받아서는 큰 수익을 기대하기 어렵다.
문제물건을 찾는 방법은 아주 간단하다. 유찰횟수가 3회 이상인 것을 찾으면 된다. 단 최저 입찰가격이 감정가 대비 60%이하로 떨어진 물건은 자세히 살펴보면 그럴만한 이유가 숨어 있기 마련이다. 그 이유를 찾아내어 해결할 수 있다면 수익만이 아니라 경매 전문가로 성공 할 수도 있다.
경매 신청 이후 최초 경매 공고 이전 단계
법원에 경매신청서가 접수되면, 법원에서는 그 부동산을 경매로 처분하기 위하여 준비 단계에 들어간다.
보통 부동산 임차인이 있는지 등의 부동산 현황조사를 집행관 사무실에 연락하여 의뢰하게 되고, 최초경매가격을 결정하기 위하여 감정평가 사무실에 그 부동산의 감정을 의뢰하게 되는 것이다. 이 단계에서도 외부로 노출되지 않기 때문에 당신이 이러한 사실을 알아내기는 대단히 어려울 것이다. 그렇지만 누차 이야기 한 대로 문제를 해결하는 곳에 바로 수익이 있는 것이다.
이러한 업무를 담당하고 있는 담당자와 평상시 인간관계를 유지한다면 불가능한 이야기는 아니기 때문이다. 실지로 법에서 허용하는 한도 내에서 이러한 정보를 알아내는 것이 충분히 가능하다.
전에도 이야기한 바 있지만 당신은 일 년에 한 건만 성사시키면 되는 것이다.
당신이 이 단계에서 매도자를 발견할 수 있으면, 아주 좋은 가격에 경쟁 없이 거래를 성사시킬 수 있는 좋은 기회가 된다. 이 단계의 소유자는 이제는 거의 포기단계 이기 때문에 거래가격에 연연하지 않게 되기 때문이다.

이 부분에서의 거래계약에는 약간의 법률적인 지식이 필요하지만, 실무적으로는 간단하다. 거래가 이루어질 경우, 보통 은행에서 경매 취하서를 만들어주는데, 이것을 법원에 제출하고 등기부 등본에 경매가 취하 된 것을 확인하고 일반 거래를 하면 되는데, 이것을 전부 법무사 사무실에서 대행해 주기 때문이다. 따라서 경매 취하와 소유권이전을 동시에 법무사 사무실에 의뢰하면 되는 것이다.

다시 한번 이야기 하는데, 당신은 1년에 한 건만 제대로 성사시키면, 1년의 생활비를 벌어들일 수 있다는 것이다. 그리고 한 5년쯤 부동산을 추적하다 보면 평생 생활비를 벌어주는 물건을 만날 수 있을 것이라고 장담한다.
아니, 만약 당신이 재수가 좋으면 5년보다 이른 시기인 2년 만에 그런 물건을 만날 수도 있다. 아무튼 평생에 한 번 걸릴까 말까 한 그런 부동산 건수가 나타나는 것이다. 그러니 당신은 그런 기회가 왔을 때 그런 기회를 낚아채기 위해서 준비를 하고 있어야 한다.


멀지않아 당신은 곧 그런 기회에 부딪히게 될 것이다.
     

   
   
             
           
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